公允价值计量在江苏上市公司投资性房地产的运用现状
褚红梅 李春燕
【摘要】? 投资性房地产后续计量有成本和公允价值两种计量模式。在中国，公允价值模式暂时没有得到广泛运用，但是呈上升趋势。文章梳理出江苏A股上市公司中有投资性房地产业务且正在使用公允价值模式的三家企业，对比分析其公允价值评估主体和方法、业务形式的转换和计量模式的变更，最后针对企业在公允价值信息披露中存在的不充分、评估技术不透明问题，提出相关的改进建议。
【关键词】? 公允价值计量;投资性房地产;信息披露
【中图分类号】? F275? 【文獻标识码】? A? 【文章编号】? 1002-5812（2019）13-0030-03
投资性房地产准则（CAS 3）实施以来，有投资性房地产的上市公司财务报告中开始披露这一财务信息。CAS 3准则指出企业在条件成熟时可以采用公允价值计量模式。纵观全国A股上市公司的情况，虽然用公允价值计量模式的企业占总企业数的比例不到6%，但是仍然有少部分企业选择公允价值模式。江苏是我国经济发达的省份，其上市公司投资性房地产公允价值计量的运用情况如何呢？我们以江苏A股上市公司为研究样本，具体分析这些公司的公允价值运用情况。
一、江苏投资性房地产公允价值模式概况
截至2019年3月27日，江苏407家上市公司（A股）中拥有投资性房地产的企业为141家，占比34.64%。通过江苏A股上市公司的会计年报发现，141家中有137家后续计量模式是成本模式，占比97.16%，即只有4家选择的是公允价值模式，占比2.84%，与全国的低比例相符。江苏中南建设集团股份有限公司（000961）公告称从2018年10月1日起变更投资性房地产计量模式，截至2019年3月27日该企业的2018年年报数据还未公布，因此本文仅对比3家沪市主板公司的投资性房地产公允价值计量模式。这3家公司分别是南京中央商场（集团）股份有限公司（600280，以下简称“中央商场”），所属行业零售业;江苏恒顺醋业股份有限公司（600305，以下简称“恒顺醋业”），所属行业食品制造业;新城控股集团股份有限公司（6001155，以下简称“新城控股”），所属行业房地产行业。通过对三家上市公司财务报表分析，三家企业所处行业不同，总资产规模也不同。因此可以看出投资性房地产企业是否采用公允价值与企业总资产规模和所处行业不存在明显的相关性，但是三家企业同属于江苏苏南地区，可以认为公允价值计量的选择与房产市场信息完整度息息相关。
二、公允价值模式的具体应用
（一）估值主体和方法
中央商场2012年年报显示：公司于2012年将两处自有房地产转为出租，用公允价值模式进行后续计量。2014年新增的投资性房地产仍然沿用公允价值模式，价值依据房地产评估机构的评估价格或者专业资产评估公司的评估价值。2012年投资性房地产公允价值由江苏金城房地产评估公司评估，2013年的公允价值变动数参照江苏华信资产评估公司的评估价值，2014年投资性房地产的公允价值的确认和变动参照中信民信资产评估公司的评估价值，2015年至今投资性房地产的公允价值的变动均参照中信民信资产评估公司的评估价值。采用的方法是租金收益法。
恒顺醋业2010年将2处房屋建筑物转为投资性房地产使用成本模式计量。而于2012年做了公允价值模式变更和追溯调整。投资性房地产的公允价值由公司自行评估，使用第三层次的估值方法。
新城控股于2015年12月上市，根据其对外提供的2015年、2016年、2017年和2018年年度报告，该公司对投资性房地产的后续计量模式采用公允价值计量，其公允价值委托外部评估师戴德梁行土地房地产评估有限公司评估。采用的方法主要包括租金收益模型和可比市场法等，所使用的输入值主要包括租金增长率、资本化率和单价价格等。
（二）投资性房地产的转换
中央商场、恒顺醋业和新城控股3家企业均涉及到投资性房地产的转换业务。中央商场在年报上详细披露了投资性房地产的具体信息。年报显示，该公司于2012年将位于丹凤街和龙江的金润发商业用房及附属场地、设施整体分别出租给南京中商金润发鼓楼购物中心有限公司和南京中商金润发龙江超市有限公司，并对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。于2014年将位于秦淮区新街口丰富路140号的房屋建筑物和土地使用权转作投资性房地产并用公允价值模式计量。
恒顺醋业2010年将欧尚超市及恒顺商业广场转入投资性房地产。2011年将原先用于出租的部分房屋建筑物转租给子公司，相应的账面价值转入固定资产及累计折旧，具体地块信息，报表中没有披露。
新城控股从2015年上市以来， 除2016年外其他年份均有房地产转换业务。2015年将上海忆华里部分不动产转为投资性房地产，2017年将新城创置房产公司的鼓楼项目转为投资性房地产，2018年将昆山吾悦广场转为投资性房地产，上述业务均以公允价值计量。
（三）后续计量模式的变更
CAS 3指出投资性房地产后续计量只可以实现从成本模式→公允价值模式的单向变更，不可以实现“公允价值模式→成本模式”的变更。恒顺醋业和新城控股在有投资性房地产业务前，均披露该业务会采用成本模式。虽然中央商场2011年报表显示没有投资性房地产，但是中央商场在2011年报中曾经披露公司会采用公允价值模式。2012年至今，中央商场一直沿用公允价值后续计量。新城控股于2015年12月上市，根据对外披露的年报，最早可追溯到2013年公司持有的投资性房地产数据，年报显示当年运用的是公允价值模式，可以判断新城控股的后续计量模式未曾发生过变更。恒顺醋业的投资性房地产业务在2010—2011年采用成本模式，于2012年变更为公允价值模式。2012年年报披露的变更理由如下：其一，投资性房地产所处成熟商业区，房地产价值增值较快，升值潜力大，呈可持续发展态势，如果仍然沿用成本模式将低估公司价值，无法真实反映公司投资性房地产的实现状况。其二，CAS 3指出企业有选择后续计量模式的权利，满足条件发生模式变更时，需要依据会计政策做相应调整。恒顺醋业由成本模式变更为公允价值模式是为更准确地反映公司财务状况，依据会计准则所做的合法合规处理。
三、公允价值模式应用中存在的问题
（一）项目信息披露不充分
CAS 3第三章第九条规定若用公允价值模式进行后续计量，必须同时具备“两有”条件。”两有”指“有市场”和“有价格”。“有市场”指活跃的房地产交易市场。“有价格”指能获得相关市场价格信息来合理估计公允价值。准则披露部分规定了房地产业务需要披露的相关信息，如物业建筑物的种类、金额以及计量模式，公允价值确立的依据和方法以及影响净利润的具体变动。
恒顺醋业2012年投资性房地产计量模式变更的理由是该项目位于镇江市主城區的核心区域，满足公允价值的“有价格、有市场”要求，且具有操作性。但该公司的当年财务报表中未披露投资性房地产物业所处地段、面积等具体信息。而对于必须披露的公允价值评估方法，报表中仅仅提及“针对不同物业，采用不同方法确定其公允价值”。2012年新购置一项投资性房地产23 387 978.97元，报表没有披露该房屋建筑物的任何信息。2013年年报只交代了公允价值变动对损益的影响，其他大量的相关信息均未提及。2014—2016年投资性房地产信息披露质量有所改观，披露了公司公允价值模式的取得依据和方法以及房产物业具体项目的名称。但是没有披露恒美嘉园31幢4层501室部分、欧尚超市房产和恒美嘉园一期会所各自公允价值、面积以及参照的同类或者类似市场价格等信息。
新城控股年报中披露了公允价值确定依据和方法、各地产子项目公允价值变动对损益的影响以及房地产转换情况。但是有关信息需要报表使用者仔细阅读分析，如具体投资性房地产项目的名称、面积、各自公允价值变动对损益的影响，再如2015年采用公允价值计量模式的投资性房地产披露了由开发成本转入的78 868 863元，需要从存货开发产品列表中去查询，不便于报表阅读者快速获取有效信息。
中央商场的房地产物业信息披露较为充分。各年年报直观披露了每个投资性房地产项目所处地段、面积，公允价值取得依据和方法、公允价值对损益的影响等信息。
（二）估值技术披露不透明
三家公司所采用的评估技术方法均提及收益法，但公允价值估值技术披露信息不尽相同，新城控股披露了估值计算模型，具体的参数设定，而恒顺醋业没有在报表中进一步披露上述信息。恒顺醋业在2016年年报中披露：“持续和非持续第三层次公允价值计量项目，并采用收益法计算投资性房地产价值。具体方法为：首先预计投资性房地产基准日后未来年度的净收益，然后选用适当的折现率将其折现到评估基准日时点后累加，最后再以此为基础估算出房地产的合理市场价”。报表只是简单地介绍了收益法的定义，报表阅读者无法获得该公司的估值技术和重要参数信息。恒顺醋业的投资性房地产收益来自于房屋建筑物租金，采用的是租金收益法。“日后未来年底的净收益”取决于未来租期收入及处置净收入，未来净收益的确认较为复杂，但报表中没有披露其所采用的计算模型，此外，“适当的折现率”是采用出租期的同期限国债利率还是其他利率报表中没有披露。
CAS 39公允价值计量准则第七章公允价值层次规定，公允价值在计量时所使用的输入值分为三个层次。企业只有在相关资产不存在市场活动或者无法获得相同或类似资产市场价格的情况下，才能使用第三层次输入值，即不可观察输入值。此时只能以其他市场参与者对资产定价时所使用的参数为依据确定其公允价值。恒顺醋业和新城控股的投资性房地产期末公允价值采用的是第三层次输入值计量，这就说明两家公司存在市场不活跃或者无法获得相同或类似的市场价格的投资性房地产业务，但是企业却选择了公允价值计量模式，难道违背了“有价格”“有市场”的准则规定？排除CAS 3和CAS 39准则存在矛盾的可能，可能的解释是这两家企业在不满足公允条件的房地产业务出现之前已采用了公允价值计量模式，而CAS 3规定企业原则上只能同时采用一种计量模式。如果确实受政策的限制，那么是否可以借鉴国际会计准则40号的规定，单独披露这一例外信息。《企业会计准则第30号——财务报表列报（CAS 30）》第六章附注指出，企业的重要会计估计必须在财务报告中说明，针对上述这种特殊情况的投资性房地产公允价值的估值，企业理应在报表附注中加以披露。否则报表阅读者会猜测是否公司没有遵循第一层次输入值优先使用，二、三层次输入值其后依次的准则规定，抑或有其他粉饰财务报表的动机。
三家企业评估主体各不相同，恒顺醋业自行评估，中央商场和新城控股分别聘请专业评估公司或评估师评估。不同的评估主体由于专业能力、视角的不同，如果没有统一的评估标准、可验证的评估体系，势必会出现不同的评估结果。当下公允价值尚缺乏统一规范，估值所采用的估计参数随意性大，估值结果不可验证，因此，公允价值计量结果缺乏可比性。如何最大程度确保公允价值公允，是当前面临的一大难题。
四、相关建议
（一）强化技术培训，提升会计人员素质
公允价值的评估涉及会计估计，对会计人员的职业素养和知识水平提出了更高要求。对自行评估公允价值的企业而言，自行评估虽在一定程度上节约了运营成本，但是企业的会计人员却要面临着一大考验，即如何最大程度确保公允价值公允。首先，会计人员要恪守会计职业道德，按照真实、公允的原则客观公正地获得公允价值。其次，会计人员要全面提升专业技能。一方面，会计人员要主动学习最新制度法规、会计准则等，提升自身的业务水平;另一方面，可以通过业务培训提高业务技能，企业尽力为会计人员创造多层次全方面的培训条件，出台一系列激励措施，鼓励会计人员积极参加培训和学习。
（二）完善信息披露，提高信息透明度
有关投资性房地产的披露信息要求，国际会计准则IAS 40较CAS 3更为详尽透明。IAS 40规定采用公允价值作为计量模式的应当在财报中披露公允取得所采用的方法及其重要假设，并披露这一价值的取得是否参照可比的市场数据，如果没有可比市场数据做参考，则需要进一步披露公允价值取得所依赖的相关因素以及对评估师（或者评估机构）评估结果的依赖程度。江苏的三家企业投资性房地产信息披露透明度不同，究其原因是CAS对公允价值的披露信息要求不够充分。企业为了节约披露成本，在不违背准则规定的前提下不多披露是本分，多披露是情分。而信息披露不够准确充分，一方面会干扰投资者的投资决策，另一方面会给公允价值的估值留有操纵空间，降低各企业公允价值信息的可比性。虽然目前中国运用公允价值进行会计核算的企业不多，但是随着市场经济的日益成熟，会计准则的修订完善，公允价值运用将日益广泛，会陆续出现更多使用公允价值模式的企业。因此，CAS 3可以借鉴IAS 40的相关规定，完善公允价值信息的披露要求，使上市公司披露的投资性房地产信息更为系统、充分和透明，进而提升信息披露的质量。
（三）加强公允价值监管，增强市场信任度
公允价值监管可以通过企业自行监管、政府机构联合监管和第三方审计监管相结合的方式。首先，强化企业自律监管。自行评估的企业要强化公允价值估值内部监管，减少外部监管的工作量和成本。不具备自行评估能力的企业，在聘请独立评估师或评估机构评估时，原则上评估师或评估机构一经选择，在一段时间内不要随意更换，以保证公允价值评估结果的前后一致性，减少人为主观判断对公允价值估值产生的二次影响，其次，政府要加强公允价值监管。可以采用政府集中监管和财政部与证监会联合监管等方式。通过密切关注市场，创新可操作的公允价值监管办法，培养专业的监管人才，定期评估公允价值模型的可行性与适用性，保证企业获得的公允价值估值更可靠、可比，防止利用公允价值操纵利润。财政部和证监会联合起来全方位地规范监管企业公允价值的计量、估值方法、信息披露的透明度等，严肃惩处利用公允价值操纵利润的违规行为。最后，继续完善公允价值审计准则。引入第三方审计公允价值，提升监管水平。通过第三方对公允价值的估值进行再审核，加强对企业自行评估以及聘请独立评估师或评估机构评估的全过程审查，动态监控公允价值评估技术、评估流程和披露内容。
【主要参考文献】
[ 1 ] Dietrich，Richard Harris，Karl Muller III.The reliability of investment property fair value estimates[J].Journal of Accounting and Economics，2000，（30）.
[ 2 ] 中华人民共和国财政部.企业会计准则（合订本）[M].北京：經济科学出版社，2019.
[ 3 ] 朱凡.投资性房地产公允价值计量模式应用探讨——基于国际比较视角[J].财会通讯，2015，（1）.
[ 4 ] 中华人民共和国财政部.企业会计准则第3号——投资性房地产[EB/OL].http：//kjs.mof.gov.cn/zhuantilanmu/kuaijizhuanzeshishi/200806/t20080618_46214.html.
[ 5 ] 石梦欣.投资性房地产公允价值计量模式选择研究[D].江苏科技大学，2018.
