| 标题 | 试析如何提高房地产企业资金的内控管理水平 |
| 范文 | 赵玥+种琤 摘要：近年来，随着我国城市大规模建设的不断推进，房地产业得到了蓬勃发展。很多一线城市房地产市场日趋饱和，加快了扩张与发展的步伐。房地产企业进行对外扩张符合市场经济的发展要求，符合现代企业发展的战略要求，但是，房地产行业在发展的同时也遇到了一系列问题，特别是对房地产管理模式的挑战更为明显。因此，房地产企业必须从内部着手，加强对资金的控制与管理，为促进房地产企业的健康发展奠定基础。本文将对我国房地产企业在资金内控管理方面存在的问题进行深入剖析，并努力探寻解决问题的有效对策。 关键词：房地产企业 资金 内控管理 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 一、引言 近年来，随着我国房地产市场的不断发展，在国家宏观政策的调控、地方相关性管理法规等的制约下，我国房地产企业在激烈的市场竞争环境下，在不断变化的市场环境中已经改变了过去那种传统的粗放式的管理方式，逐渐向着精细化管理的方向发展。在激烈的市场竞争中，房地产企业必须从内部着手，加强资金内部管理与控制，为提升房地产企业的市场竞争力和經济效益提供有力支持。目前，在我国房地产行业中，那些运行体系较为成熟、发展时间较长的大型房地产企业在市场竞争中占尽优势，充分发挥了资金内控体系的灵活性、完善性、成熟性。对于任何企业而言，有效的资金控制与管理不仅能够提升企业资源的利用率，更能保证企业的盈利规模。对于房地产行业中实力相对较为薄弱、项目的盈利能力低、现金规模较小的中小民营房地产企业而言，资金内部控制与管理工作将对其生存与发展起到决定性的作用。 二、房地产企业资金内控管理中存在的问题 （一）房地产企业的资金内控环境还不完善 首先，就目前我国房地产企业的资金内控环境的现状来看，在组织架构、员工的胜任能力、人力资源管理效率、职业道德水平建设等方面还尚不完善。笔者在参阅了某房地产企业的公司章程后发现，该企业已经设立了股东大会、董事会、监事会、总经理等共同构成的内部控制环境的组织架构，并明确了其职权的性质、职责、议事的规则。特别是在资金管理方面，该企业专门设立了资金管理部门，并将资金内部控制的重点集中在资金的规划、资金的使用与管理方面，而对于如何有效识别、分析、跟踪资金的风险方面还存在着缺陷。另外，房地产企业中关于运营资金组织构架方面还缺乏相互牵制的机制。例如：有的房地产企业未实施资金管理岗位定期轮换制度，使资金管理岗位的员工对自己管理的业务流程非常熟悉，很容易麻痹大意，也更容易发现在资金管理制度中存在的漏洞。由于缺乏对这些员工的内部监督和审计，使得他们很容易做出损害企业利益的事情，从而给企业带来经济损失。其次，在员工的职业操守和胜任能力方面，有的房地产企业已经建立了相关的《员工手册》、《员工行为规范》等制度，但是在实际工作中，关于资金内部控制与管理方面的员工培训较少，即使有相关方面的培训，而对于培训后的考核也不完善，因此，房地产企业在员工胜任能力培养方面还存在着缺失。从房地产企业文化建设方面的情况来看，还尚未建立相关的行动纲领、制度，这对提升员工的积极性不利。 （二）房地产企业的资金运营风险评估机制不完善 为了保证房地产企业资金运营的安全性，很多企业成立了专门的资金管理部门，该部门主要负责制定资金使用计划、实现对资金的管理。例如：有的房地产企业制定了《资金管理办法》《资金预算管理制度》等，这些规定对资金管理模式、资金使用原则、资金监督职能等进行了划分，但是对于风险的识别、分析等方面十分缺失；如：某房地产企业对采购业务的资金控制中经常存在整个流程交易中出现“暗箱操作”“以次充好”“弄虚作假”“收取回扣”等风险，这在很大程度上造成了资金的浪费。再例如：某房地产企业从2013年起预付账款一直在攀升，经查证，主要是由于近几年快速增加土地储备，购买土地使用权时预付账款所占的比重较大，但项目前期的风险评估过程却有所缺失，使得企业在项目开发初期就面临着巨大的资金风险。 （三）房地产企业资金控制活动的现状分析 风险评估后，通过一定的措施对房地产企业资金风险进行控制，并将风险控制在企业的可控范围之内。但是，由于房地产企业对资金内控的不足，在此基础上构建资金控制活动也是不完整、不全面的。例如：某房地产企业在资金的控制方面制定了一定的制度，但是这些制度缺乏从渠道管理方面的审视。如：某房地产企业的应收账款在2014年出现大幅增长的趋势，认真探究后发现，之所以造成应收账款的快速增加，主要是由于该房地产企业某些项目的销售方式是委托代理的模式，并不直接接触客户，从而造成该房地产企业的销售款回收存在一定的时间差。 另外，某些房地产企业采取分期付款的方式，这也造成对应收账款的活动缺乏控制力，从而为企业的资金链带来巨大压力。 （四）房地产企业的资金运营缺乏监督与反馈机制 有效的监督与反馈对房地产企业资金内部控制有着极为重要的作用。完善的、良好的资金监督与反馈机制能够帮助房地产企业合理规避资金风险的发生，提升房地产企业抵御风险的能力。但是，就目前房地产企业的资金监督与反馈机制的构建现状来看并不完善。例如：有的房地产企业的内部审计部门并未设立单独的内部审计人员，内部审计部门还隶属于企业的财务部门，审计人员的独立性、客观性、真实性受到影响，从而降低了资金内部监督的有效性。 三、提升房地产企业资金内控管理水平的策略 （一）增强内控意识，构建完善的资金内部控制环境 首先，企业管理层应当树立先进的管理思想，自觉形成风险管理观念，大力宣传内控的重要性，营造以“内控先行、稳健经营”为主要内容的资金内控文化，打造长效资金内控机制。其次，通过有效的信息传导机制，确保企业全体员工都明确自己对资金内控的责任，树立全新的资金内控主体意识，重视对资金内控制度的建设与完善，积极主动创新内控措施，实现企业内控目标。第三，以人为本。制定员工培训计划、培养员工忠实、勤奋的品质与良好的敬业精神，制定良好的用人政策，实行有效地激励与约束机制，提高员工的向心力与凝聚力，为资金内控的实施提供良好的氛围和环境。 （二）增强风险意识，加强风险预警机制的构建 目前，我国很多房地产企业由于缺乏资金使用风险意识、缺乏风险预警机制的构建，特别是在风险的应对机制建设方面还存在很大的不足，如：房地产企业的领导者与相关业务人员缺乏资金风险控制意识、风险控制机制的建设缺乏规范性、科学性，因此，各房地产企业必须加强风险预警机制、风险应对机制的构建与完善，以此来提升自身的风险管理水平。例如：房地产企业可以通过培训或者以专家讲座的形式尽快提升单位领导和相关业务人员的资金风险防范意识、风险管理意识、风险控制意识；单位的一把手必须下定决心加强资金内部控制的建设，真正担负起资金内部控制建立健全和有效实施的责任，并以身作则付诸于实践；加强对企业所有员工的资金风险意识的渗透，將资金内部控制建设与企业的文化建设密切联系在一起，从根本上将资金内部控制意识、风险意识灌输到每一名职工心中。各房地产企业必须根据自身的实际情况梳理资金内部控制与管理和业务流程中存在的风险，设定风险控制目标，全面、系统、持续地对资金风险进行评估，特别是面对各种突发事件一定要及时做好应对风险的准备，提高风险防范意识、树立风险管理理念、建立风险预警机制、有效识别风险，并对风险采取相应的应对措施。 （三）转变思路，优化并扩大资金内部控制活动的范围 资金内部控制活动是有效落实风险评估结果的最佳手段和措施，它充分体现在整个企业的不同层次、不同部门中，并始终贯穿于房地产企业的所有经营活动中。房地产企业应将其资金内部控制活动的范围扩大到单位内部的不同部门和层次中，并在资金内部控制活动中增加一些相关方面的控制活动与流程，投资环节、应收账款管理环节、预付账款环节等方面的资金控制活动尤为重要。房地产企业对于所有的票据要提前进行编号，对于已经作废的票据进行妥善保管，积极与票据保管员进行核对，防止出现重复记录、漏记等现象，以此来保证企业收入和相关款项的及时、准确入账。 （四）强化资金内部监督与反馈，充分实现资金内部监督的职能作用 这就要求房地产企业必须尽快设立专门的、独立的、具有权威性的资金内部监督机构。实现财务部门与资金内部监督部门的分离，使资金内部监督作用得以充分发挥。例如：建立并完善内部审计机制、建立定期资金内部控制风险评估机制；结合岗位设置建立廉政风险管理机制，并及时发现内部控制实施中存在的薄弱环节、风险点；对发现的各风险点一定要对症下药，并制定相应的改进制度和措施，对各种行为规范性进行监督，防止各种贪污、舞弊等违规现象的发生。 （五）合理发挥预算作用 完善预算管理工作中的组织体系，对资金预测、决策、执行、管理以及考核等各层面的责任予以落实，规范资金管理与控制，实现有限资金的充分利用与经营管理水平的改善。资金预算是一项系统性的工程，需要具有一定预算知识的人员才能做好资金预算工作，同时需要各部门共同参与来编制和执行。企业内部各部门之间必须建立一个相对有效的渠道来保证预算信息编制的及时，提高预算工作效率，增强企业在使用资金前的预防和使用资金过程中的控制。 参考文献： [1] 刘泽芬.房地产企业的资金管理模式与控制措施分析[J].经营管理者，2014（24）. [2] 安尼. 试论房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].中国乡镇企业会计，2013（05）. [3] 喻宏.浅谈房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].财经界，2013（05）：18- 22. |
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