| 标题 | 分类调控政策对南昌市商业地产发展状况的影响 |
| 范文 | 陆艳红 摘要：本文首先对南昌市商业地产的现状与问题进行分析，发现现阶段南昌市商业地产市场存在着布局不合理、开发商建设资金不足、开发商过分注重商业地产项目短期发展的问题。其次，分析房地产市场分类调控政策对南昌市商业地产的布局、开发、投资所带来的一系列影响。最后，为促进南昌市商业地产市场的健康发展提出几点建议。 关键词：南昌市商业地产 分类调控 商业地产市场变化 南昌市商业地产已有十几年的发展历史，与住宅市场不同，商业地产由于不受限购、限贷等政策的调控，很少经历市场的波动。正是由于商业地产市场波动小、具有保值性而逐渐受到房地产开发商与投资者的重视，近年来南昌市商业地产市场呈现井喷状况。那么在今年房地产新政—分类调控政策下，南昌市商业地产市场将会发生怎样的变化？我们应采取怎样的措施来促进南昌市商业地产市场的健康发展？本文将对以上问题进行探讨。 1.南昌市商业地产发展的现状及问题 1.1开发商自有资金不足，加大投资风险 南昌市商业地产开发商普遍融资渠道狭窄，自有资金不足，大部分资金来源于银行贷款。虽然2011年南昌市有关金融部门开始控制开发商资金风险，将自有资金比例提高为30%，但是与80%的自有资金理想比例还相差甚远。这种不健康的资金构成加大了金融政策对商业地产开发的风险，并导致开发商为快速回收资金而进行缺乏市场研究和商业策划的非理性建设，产生空置率高、招商效果不好等一系列问题。 1.2开发商过分注重项目的短期经营 商业地产的盈利模式应依靠于租金回收，但南昌市商业地产开发商大多是从住宅地产商转换而来，对商业地产和住宅地产开发的差别不清楚，多数采用其较为熟悉的住宅地产开发模式，易导致商铺的有场无市。且由于资金不足，为了快速回笼资金则采取商铺出售、零散经营模式，项目建成后能卖则卖、能租则租，根本不考虑长期经营管理，难以保证入驻经营商的档次和品位，并时常导致开发商、物业、经营商的三方矛盾。 1.3商业地产布局不合理 南昌市商业地产的布局呈现了局部过度集中、整体发展不均衡的现象。90%的大中型酒店、超市、购物中心都集中分布在以八一广场为核心，的中心商圈，万达购物广场、百货大楼、财富广场、新洪客隆等大型商业项目均分布于这片繁华地段。其他区域住宅市场快速发展，但商业配套设施明显滞后。 2.分类调控政策对南昌市商业地产发展的影响分析 2.1促进南昌市商业地产的开发 2005年楼市调控趋紧后，房地产住宅市场的投资投机需求几度被抑制，今年房地产市场分类调控政策后，南昌住宅市场刚性需求一直处于犹豫、观望的状态，南昌市商品房第二季度成交处于疲软态势，政策调控对南昌市住宅市场产生了较大的影响。与南昌市住宅市场相比，南昌市商业地产市场一直以来受政策影响小，不会受到政策的限制和打压，且目前南昌市商业地产的价值被低估，大量房地产开发商开始酝酿转型，开始进入利润仍然较为丰富的商业地产市场。因此，政策调控下南昌市商业地产市场将会较快发展。 2.2促进南昌市商业地产的合理布局 政策调控下，大量开发商进入商业地产市场，目前，绿地中央广场、万达广场B区、“南昌之星”城市综合体等项目即将完成，万达文化旅游城、联泰智慧城、绿地国际博览城将投入建设。分类调控下，南昌市商业地产必然会迎来多区域、多核心的发展。 《南昌市2014年重大重点项目投资计划》、《南昌市2013-2020年商业网点规划》表明南昌市政府高度重视商业网点的规划，将会加大商业地产规划的执行力度，对商业地产项目严格把关，促进商业地产的合理布局。 2.3住宅投资性需求向商业地产投资性需求转型 面对住宅市场的投资投机性需求的抑制，置业者们将目光转向了不限购、不限贷的商业地产，成为其房地产投资的一种补充。搜狐焦点网的调查显示，对于南昌商业地产的前景，五成网友认为南昌的商业地产发展还尚未成熟，另五成网友表示投资商业地产将会选择商铺形式。 3.促进南昌市商业地产健康发展的若干建议 3.1建立商业地产的多样化融资渠道 随着南昌商业地产开发的增多，开发商的资金问题更加趋于紧张，单一的银行贷款加自有资金不能满足商业地产的开发需求，且加大了商业地产的开发风险。政府应完善相关的法律法规，完善信托计划、产业基金、海外基金、上市等融资渠道，帮助开发商打破资金限制。 3.2科学选择商业地产运营模式 引导开发商根据自身状况平衡只租不售、出售、租售结合等模式，不能只注重资金回收的速度，不重视项目的长远发展。具有资金实力的开发商建议考虑只租不售模式，通过长期的经营管理使自身、经营者、物业三方受益，同时提升商业价值。中小型开发商建议采用租售结合或售后回租的模式，既能加快资金的回收周期，又能规避项目的短期运营。 3.3加强城市综合体建设 传统的商场受到网购的冲击后，城市综合体将消费与休闲相结合，改变了消费者为吃而买、为用而买、为玩而买的单一消费行为，成为一种新型的商业模式受到消费者的广泛青睐。南昌市现阶段推出的城市综合体项目有南昌红谷滩万达广场、绿地中央广场、南昌世茂天城、铜锣湾国际广场等，随着南昌红谷滩万达广场的揭幕，人们对城市综合体有了新的认识，城市综合体也将成为南昌市商业地产发展的一种趋势。 参考文献： [1]周美玲.南昌市商业地产发展现状及对策分析[J].老区建设，2012（12）：26-28 |
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