“一房二卖”刑事违法性之认定
关键词 “一房二卖” 非法占有目的 诈骗
作者简介：黄龙，上海市闵行区人民法院法官助理。
中图分类号：D920.5? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文献标识码：A? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.01.152一、案情
一审法院经审理查明，2013年5月27日，陈某与相关机构签订房屋补偿协议，确定将可获得两套动迁房。2014年1月30日，陈某与朱某约定，以72万元向朱某出售其中一套编号为11-06号603室房屋。合同签订后，朱某随即支付了62万元购房款。2017年3月7日，陈某向本院起诉，请求确认与朱金发房屋买卖合同无效，同年8月22日被判决驳回。2017年3月，被告人陈某隐瞒前述房产已经出售的事实，又欲将该房产出售给金某，并收取了金某定金5万元。2017年4月，陈某与金某签订《动迁安置房预售合同》，约定以240万元出售房屋。2017年4月至2018年5月，金某向陈某累计支付购房款200万元，陈某收取款项后花费殆尽。
被告人陈某对公诉机关指控其构成合同诈骗罪无异议，但当庭辩解称，其拿到相关房产的钥匙及相关资料后都交给了金某。此外，其并没有逃匿行为，金某联系不到其是因为其更换了手机号码，之后其曾主动联系过金某。
辩护人提出，本案属于“一房二卖”，鉴于被告人陈某已将房屋交给了金某夫妇，另一份合同将无法实际履行而应当被解除。陈某虽有过错，但并不构成合同诈骗罪。二、审判
一审法院经审理认为，被告人陈某以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额为人民币200万元，属数额特别巨大，其行为已构成合同诈骗罪。被告人陈某具有自首情节，依法可以减轻处罚。公诉机关指控成立，本院予以确认。关于被告人及其辩护人提出的相关辩解、辩护意见，经查，被告人陈某隐瞒已经将房屋出售给他人的事实，又与被害人金某签订房屋买卖合同并收取金某的购房款，且在其向法院起诉提出确认前一份买卖合同无效的诉讼请求被判决驳回的情况下，仍继续隐瞒事实并收取被害人钱款，且将相关款项花费殆尽，其主观上具有非法占有他人钱款的目的，客观上也造成了被害人的损失，其行为应当以合同诈骗罪论处。
一审判决后，检察机关未抗诉，被告人陈某亦未上诉。三、评析
本案争议焦点在于，被告人陈某“一房二卖”的行为是否具有刑事违法性？即本案属于民事纠纷还是构成合同诈骗罪？对此，有以下三种意见。
第一种意见认为：被告人陈某构成合同诈骗罪，诈骗数额为200万元，被害人系金某。被告人陈某虽然向金某夫妇履行了交房义务，但产权尚未过户，金某并不能因此获得相关房产的所有权，金某客观上仍存在财产损失。陈某在与朱某签订房屋买卖合同并收取相应款项后，应当明知其已不具备再向其他人出售房屋的能力（其向法院起诉要求确认与朱某合同无效也佐证了这一点）。在此情况下，陈某仍隐瞒该事实，又与金某就同一房产签订房屋买卖合同，并收取金某200万元购房款，具有欺骗金某并非法占有金购房款的故意。陈某在收取金某钱款后，相关款项用于归还债务、个人消费，没有將钱款返还给朱某，在前一合同由法院确认有效的前提下，对由此可能造成的金某的损失持放任态度。
第二种意见认为：可以认定被告人陈某的行为构成合同诈骗罪，但诈骗数额应认定为66.5万元，朱某是被害人。涉案两份房屋买卖合同均为有效合同，犯罪数额的认定实际取决于实际无法履行合同一方的确定。换言之，两名购房人中，谁能够最终取得房屋产权，另一人就是刑事案件中的被害人，其向陈某支付的购房款就将被认定为本案的犯罪数额。本案中陈某事实上将房屋交付给了金某。
第三种意见认为：被告人“一房二卖”的行为应按民事违约处理，不构成犯罪。首先，陈某将房屋出售给朱某，并收取部分购房款的行为属于正常的房屋买卖行为。其次，房屋并未交付给朱某，陈某将房屋“二卖”给金某时，其存在履行与金某间房屋买卖合同的能力和可能，不应认定陈某有非法占有的目的，进而认定其构成合同诈骗罪。
笔者同意上述第一种意见。上述第二种意见不符合合同诈骗罪的基本犯罪构成要件，即被害人要基于行为人的欺骗行为产生错误认识，进而交付财物，但本案中朱某与被告人陈某签订房屋买卖合同时，陈某并没有对朱某有任何欺骗行为，朱某对房屋买卖这一行为也没有任何错误认识。第三种意见则没有综合全案事实对被告人陈某是否具有非法占有的目的进行准确认定。故第二种和第三种意见均不应采纳。
（一）民事合同纠纷和刑事合同诈骗的关系
审判实践中，有的将普通民事合同纠纷当作刑事合同诈骗认定，有的将刑事合同诈骗当作普通民事合同纠纷处理，民事合同纠纷和刑事合同诈骗有时并不容易界定。民法调整的一项重要内容是公民的财产关系，任何侵害他人财产的行为必然是违反民法的违法行为，亦需要承担相应的民事责任。当民法不能充分保护财产关系时，则需要对相应的行为予以刑事评价，对行为人予以刑事处罚。就审判实践的角度而言，应当坚持以犯罪构成要件去判断某一行为是否构成犯罪，而不必过于考虑该行为是否仅属于民事纠纷范畴。
合同诈骗罪的构成要件包括：主体方面，为一般主体;主观方面，行为人具有非法占有公私财物的目的;客观方面，行为人实施了欺骗行为，对方因此产生错误认识，基于该错误认识处分财产，行为人取得财产，而被害人遭受财产损失;客体方面，侵犯的客体是公私财物的所有权。就本案“一房二卖”的情形而言，被告人陈某向金某隐瞒了已将涉案房屋出售给朱某的事实，而与金某签订房屋买卖合同，金某交付房款，最终遭受损失。由此不难看出，被告人的行为完全符合合同诈骗罪主体、客观、客体三方面的构成要件，是否对被告人以犯罪论处的关键在于对其主观方面是否具有非法占有目的进行认定。
（二）“一房二卖”行为“非法占有目的”的认定
审判实践中，认定行为人是否具有非法占有目的，一般是根据被告人口供或根据被告人的客观行为推定。鉴于被告人主动承认具有非法占有他人财物目的的情况少之又少，故认定“一房二卖”的行为人是否具有“非法占有目的”一般需要通过被告人的客观行为综合考虑全案案情予以认定。主要可以从以下三方面进行考量。
1.被告人的实际履行能力。实际履行能力是指合同当事人履行合同的实际能力和依照合同约定完成交易实现合同目的的现实可能性。有履行合同的能力不能排除行为人非法占有他人财物的目的，但如果没有履行合同的能力或可能性，则通常可推定其具有非法占有目的。经查，本案被告人陈某系多起民间借贷纠纷案件被告人，平时亦有赌博的恶习，名下虽有房产，但并不足以履行其全部债务。陈某在收取朱某、金某购房款后均挥霍殆尽，并无能力返还，而其“一房二卖”的行为也必将造成无法承担违约责任或无法交房的后果。
2.被告人的实际合同履行行为。合同的履行，是指负有合同履行义务一方按照合同的约定或者法律的规定，全面、适当地履行合同约定的义务，使对方的合同目的能够顺利的得以实现。即使行为人有实际履行合同的能力，但如果没有实际履行行为，而是隐匿、逃避，或者以各种借口理由推脱合同责任，也应推定其具有非法占有目的。如果“一房二卖”的出卖人不具有“非法占有目的”，一般会积极主动的履行合同的义务，协助买受人顺利的完成房屋的交易或积极承担违约责任。而本案被告人陈某隐瞒房屋已出售的事实，将房屋“二卖”给金某，虽然其将房屋钥匙交付给了金某，但朱某知晓后，将金某强行赶出了房屋。陈某在得知上述情况后，并未积极配合金妇与朱某协商处理，亦未退還收取的金某的200万元购房款项，因而可以推定被告人陈某对最终造成金某财产损失持放任态度，事实上最终也造成了金某“房”“款”两失的后果。
3.被告人对购房款的处置情况。从行为人对财物的处理可以一定程度上看出行为人的主观心态。行为人取得财物后，一般存在如下处置情况：一是将财物被用于合同履行;二是将财物用于合法经营;三是将财物用于非法活动，或者挥霍或者携款潜逃。如行为人取得财物后将财物用于上述第三种情形，则往往可以认定其具有非法占有的目的。本案被告人陈某则属于上述情形。陈某在取得金某的200万元购房款项后，并未用于返还朱某的购房款或用于承担相应违约责任，也未用于合法经营，而且全部用于归还其赌债和个人挥霍。
综上，应当认定被告人陈某具有非法占有金某购房款的目的，其“一房二卖”的行为构成合同诈骗罪，应予刑事处罚。
对“一房二卖”行为进行准确定性，对于维护房产交易市场秩序、有效打击相关合同诈骗犯罪行为具有重要意义。希望对本案的评析能够给审判实践中对“一房二卖”行为人是否具有非法占有目的的认定，进而认定是否具有刑事违法性提供一些借鉴和思考。
