房地产设计管理者角度下的地下车库建筑设计与成本控制的博弈

    姚明远

    摘 要：现代社会的高速发展，随着汽车行业的飞跃，一个小区对地下车库的要求也在不断变迁，舒适度，归家动线，“非标”车位等新功能新词汇随之兴起。如何提高地下车库舒适性、如何设计地下车库归家动线等问题随之而来，地产人考虑这些设计同时又要与成本控制相博弈，如何取舍变成了问题。本文简单分析房地产设计管理人眼中的地库设计与成本。

    关键词：房地产;车库;建筑设计;成本

    文章编号：2095-4085（2020）09-0056-02

    1 地下车库建设原则概述

    地下车库车位可销售，但各地去化率各异，成本回收时间长，卖不出去的还会成为“死”成本。一般情况下地下车库建设原则：满足车位要求前提下尽量少建，多余的地库建设大大影响项目利润率。不计算装修成本，地下车库成本可占到总建筑成本的百分之二十到三十，如果能减少其无效成本，提高项目利润率的效果明显。

    2 地下车库平面规模设计

    依据各项目所在地停车位规划配建标准或规划设计通知书要求进行配建车位计算，从而确定项目所需总车位数。还需确定项目当地规划要求地上车位最大设置比例，计算出地下车位数;确定子母车位、微型车位的设置要求及其相应的折减系数;确定不同业态的车位配比指标要求。一般情况下，充分利用地上停车位配额，在满足绿地率、满足对地上建筑影响评估等条件下，优先布置地上停车位，剩余再设置成地下停车位，从而减少地下停车库规模。

    因此配建车位数量刚满足报批和实际功能需要即可，严格控制地下车库面积规模，不随意做大。如当地车位售价高，或项目品质定位高，在各方论证后，可适当提高停车位配比。

    3 地下车库效率及细节设计

    地下车库效率是通过控制单车位面积指标作最大评估因素。一般来说单车指标即为地下车库建筑面积（扣除非机动车车库，地下储藏，特殊设备用房）除以机动车位数得到的数值。各大龙头房企均严控单车指标。一般来说非人防地下车库单车指标约32m2/车位，人防地下车库单车指标约35m2/车位。

    标准车位优先原则：优先布置标准小型停车位，在剩余空间再填塞“非标”车位提高停车效率，避免规模变相加大。考虑当地经济发展程度及项目定位，在不减少原停车数量的基础上，利用墙体位置，特别是塔楼下空间，增加“非标”车位（如2500×5500改善车位、子母车位），以增加部分单车位销售价及高档车使用需要。

    地下车库轮廓充分利用用地红线退界条件，在地下一层解决车位要求，避免设置两层车库。地下车库轮廓建议方正布局，避免窄长形，不规则形状会导致停车效率低下，还应剔除无效空间的出现。过多、过长的尽端停车布置，会严重影响业主使用感受，车位布置控制尽端车位不超过30m，还需避免出现L型尽端车道。

    4 人防车库设计原则

    当相邻两地块均有地下室，在政府部门允许下人防应集中建设。人防地下室应集中靠地下室外墙设置，并置于最下面一层。地下车库的人防分区和防火分区要结合考虑，一个防火4000m2分区内设置两个防护单元，避免增加人防单元。人防分区划分应以人防门数量最少原则设置，以人防墙长度、封堵板数量最少原则设置。人防设计还应精细化设计，减少占用车位，应充分利用车道两侧布置口部，避免另设口部占用停车位。地下车库的相连两个人员掩蔽单元均无室外出入口时，尽量共用一个室外出口，避免另设口部占用停车位。还需注意人防门设置位置对停车位、管线的影响。

    5 设计后评估及反思

    营销端口研究表明，在无数个案例销控图里，都会出现一个普遍现象：明显的“爆销区”和明显的“余货区”。这两个区往往都是相伴相生的。也就是说，车位销售过程中，极易出现局部供不应求、局部供大于求的局面。部分原因在于：地库车位设计规划存在缺陷，导致局部区域车位配比不足，客户需求过剩，形成爆销区;而由于物理距离造成使用不便，该区域客户的过剩需求又极难引流到其他过剩供应片区，形成余货区。因此这里研究关注的重点是如何针对客户需求，优化车位的布置规划，保证营销预期的可销车位能够按计划去化，避免增加计划外的车位余货。

    规划设计的合理会直接带动后期车位的销售。尤其是客户归家动线的设计，加强从地下大堂到车位的步行可达性和交通便利性。归家动线距离是客户衡量车位价格的第一因素，超过50m的动线距离，销售中较难通过营销手段引导客户选择。如可以在该区域设置一些后门或便利通道，则可在设计上源头规避部分余货沉积。规划布置负二层地库时应结合客户需求，确定合理位置。仅设一层地库时，对于局部不带地库的楼栋，可考虑设地下通道与地库相连，提高交通便利性，提升客户购买欲。

    当业主的车驶入车库之后，要么待在车里，要么只能回家。而且地库里面通风采光效果不佳，不适合长时间逗留。促使地下地庫规划设计时考虑引进部门自然光线和景观，让车库成为适合停留的地方。高端项目还需辟出一块地方，引进景观设计或软装，做成另一个休憩空间。入户前区位于地下车库和地下大堂之间，起到地下大堂的引导作用。前区兼具地库过渡功能，衔接车库与地下入户大堂，车位与通道之间设置缓冲减速带，防止车速过快冲撞行人或撞上墙壁，增强安全系数。

    对于一些高端项目地上规划会所等公建配套，应合理确定地下公建配套的位置，避免占用热销区车位，设备用房的布置原则亦是如此。

    6 结 语

    综上所述，地下车库从的关注度随着时间的推移日渐变高，不是当初的仅仅为了满足规划停车位、配置设备房及人防而建了。在可控的成本下，为地下建筑赋予更多内涵，始终从客户需求出发，提高品质及舒适度，从而创造更加舒适健康的居住环境，这是我们房地产设计管理者努力的方向。

    参考文献：

    [1]曾睦强.居住区地下车库设计优化与对策[J].低碳世界，2018，（03）：138-139.

    [2]GB 50016-2014，建筑设计防火规范（2018年版）[S].

    [3]GB 50067-2014，汽车库、修车库、停车场设计防火规范[S].