疫期出租人减免租金义务情理辨析

    关键词 不可抗力 给付义务 风险负担

    作者简介：罗永东，广东宝言律师事务所，三级律师（首席合伙人），研究方向：房地产和金融、合同、公司股权。

    中图分类号：D923.6 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻标识码：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.03.270一、历史上的裁判观点

    （一）支持减免租金的裁判观点

    （2018）晋04民终2272号的裁判观点是“非典”疫情属于不可抗力，依法应免除承租人的租金。（2018）鲁06民终268号的是裁判观点是“非典”疫情造成的损失超过正常的商业风险，应适用情势变更原则适当减免部分租赁费。（2004）沪一中民二（民）终字第354号的裁判观点是“非典”疫情一事众所周知，相关行业响应政府停止营业，根据公平原则应减免租金。

    （二）不支持减免租金的裁判观点

    （2017）吉04民终441号的裁判观点是“非典”期间造成的停业损失属于不可抗力，但仍在正常的经营风险范围内，应由经营者承担。（2007）桂民终四第1号的裁判观点是“非典”疫情并不必然导致经营目的落空，不构成情势变更，即使构成情势变更，双方亦应通过合理协商，合理分担不利后果。

    通过分析上述裁判观点可见，观点主要集中在“不可抗力”“情势变更”和“公平原则”三者之间。本文通过厘清法律概念，并选取了租赁合同的给付义务和风险承担角度，提出疫期出租人减免租金义务是情不免是理的观点。具体如下：

    第一，新冠病毒构成不可抗力，但不可抗力免除的是民事责任，不是民事义务。

    首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”情势变更和不可抗力属不同的法律概念，笔者认为新冠病毒构成不可抗力，故本文不涉情势变更问题。

    其次，《民法总则》第180条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。然而，民事义务和民事责任是两个不同的概念，文义上民事责任是行为人违反民事义务应承担的责任，通俗讲是“第二次义务”，责任是违反义务的义务，即因不可抗力不能履行合同的，依法免除的是不能履行合同（“第一次义务”）后的违约责任（“第二次义务”），显然支付租金是“第一次义务”。

    再次，《民法总则》第180条、《合同法》第117条均分别位于“民事责任”和“违约责任”篇，体系上佐证上述观点成立。况且，《合同法》第117条第1款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”从该条后段规定“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”可知，法律规定不可抗力不承担违约责任，是其因不可归责于合同的一方当事人，即不符合可归责性要件;而合同义务是基于法律规定或约定，应遵循合同严守规则，并无“可归责性”要件的适用余地。

    申言之，《合同法》第117条解决的是不可抗力致使合同暂时不能履行的问题，若因不可抗力不能履行合同的救济法律规定则是《合同法》第94条和1款，不可抗力致使不能实现合同目的当事人可以解除合同的规定，和第97条前段规定合同解除后尚未履行的终止履行的规定。故，租金义务的免除只能以租赁合同解除终止为前提，笔者认为做上述解释也更符合《合同法》第60条第1款规定。

    最后，中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》（银发〔2020〕29号）第1条第4项规定：“完善受疫情影响的社会民生领域的金融服务。对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。”换言之，银行免的也是逾期还款的违约责任，不是免除还款义务。另四川省高级人民法院川高法民一〔2020〕1号文，关于房屋租赁合同的当事人援引不可抗力主张免责的问题处理中，指出出租人的主要义务是交付租赁物，承租人的主要义务是支付租金。承租人的合同义务系金钱给付义务，没有因疫情导致的履行障碍，一般不得免除其违约责任，但承租人因出租人原因未能实际取得租赁房屋的除外。

    第二，新冠病毒疫期前出租人已交付合格的租赁物、已履行主给付义务，有权请求承租人“对待给付”即支付租金;租赁物在新冠病毒疫期不能使用的风险应当由承租人承担。

    首先，《合同法》第212条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”王泽鉴先生认为，给付是指债之关系上特定人间的请求的特定行为[1]。即给付本质上是一种行为，具体到租赁合同就是出租人履行交付适格租赁物（一次）给付义务，可请求承租人多次、定期对待给付租金。

    其次，按租赁合同的性质，承租人享有所有权四大权能中的三个，占有、使用、收益的权利，享有“买卖不破租赁”的权利，租赁物常归类于准物权;常见的抵押权，出租人也仅是处分权受限，占有使用收益权仍归属出租人。但业主和所有权人作为出租人，在租赁合同法律关系中仅剩处分权能，还是受到限制的处分权能，例如出租人行使处分权出卖租赁物，承租人依法享有优先购买权。

    故，根据《民法总则》第131条规定的“权利义务一致”之规则，承租人享有所有权四大权能中的三个，加之享有出租人出卖租赁物时的优先购买权，承租人承担不可抗力导致的租赁物无“占有、使用、收益”的风险并无不妥。申言之，传统的租赁合同中，出租人已承担了租赁物不可归责于承租人的毁损、灭失风险，例如第三方引发火灾致使租赁物全损，若再承担不可抗力导致的租赁物无法“占有、使用、收益”的风险过于苛责，不符合风险和收益相匹配的规则，亦不符合比例原则和公平原则。正如有朴素法感情的前文房东所说，出租人也有房贷要还、银行更不减免贷款，承租人挣钱多时亦无义务多交租金。

    从经济和效率角度出发，不当的风险负担规则将束缚民间资本投资租赁市场，致使市场上租赁物有效供给减少，此对规模以上企业和中产以上人群可能影响不大，但对广大中小企业、个人工商户和普通民众正常的生产、生活将产生巨大影响。就此，还可以类比融资租赁合同的法律规定，仅因其多出的“融资性”，《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第7条规定：“承租人占有租赁物期间，租赁物毁损、灭失的风险由承租人承担，出租人要求承租人继续支付租金的，人民法院应予支持。”多出的“融资性”的租赁合同，承租人在租赁物灭失的情况下仍需要继续支付租金;举重以明轻，仅少了“融资性”的租赁合同，租赁物疫期使用受到一定的影响和限制，继续支付租金未见明显不妥和显然失平，相反此可以視为合同有效，合同没有解除、终止前提下合同当然具备的效力，有利于维护合同全面履行的原则，更有利于维护法的安定性和市场交易秩序的稳定。

    至于公平原则，按梁慧星教授的观点是“立法指导性的”“没有裁判规则的意义，不能作为裁判的根据”[2]，笔者对此深以为然，网络上业主和租户不同诉求皆是源于各自认为的公平，而用法官认为的公平或者“各打五十大板、各退一步”裁判，更无正当性可言。

    实务中上述“和稀泥”的处理，看似处理得当、纠纷摆平了，实则严重损害了法律的权威性，通过司法诉讼解决纠纷的作用不仅体现在案件处理完结，更体现了司法裁判、司法观点给社会生活的指导规范作用，司法实务处理践行诚信和合同严守规则，则社会经济生活中各民商事主体、市场交易主体一定将诚信和契约精神奉为圭臬;反之，恶意违约之人、遇事推卸责任者必将增多，人们难免从司法处理中品出原来不严守合同约定，只要有客观情事声请之，法律并无相应的风险和后果承担。二、我们的建议

    从以上分析可以看出，疫期出租人是否减免租金问题复杂，为尽可能减少纷争，我们建议如下：

    （一）对出租人

    细化租赁合同明确，将不可抗力等不可归责事由致使承租人不能履行合同的，约定为承租人可以解除合同、可以顺延支付租金，但不减免已占用使用租赁物期间的租金;甚至可以在合同中描述取得租赁物所有权的成本和风险，避免被“公平”。有条件、有能力的出租人，可以从长远角度出发，考虑和承租人协商一致后减免租金。

    （二）对承租人

    建议积极与出租人协商，协商不成的先及时足额支付租金以避免可能构成的违约;租金数额较大的，可以按照合同约定向法院或仲裁委员会诉讼，及时诉求变更或解除合同并尽可能多提供证据，以期获得裁判机关支持。对是国企或有国资成分的出租人，关注政府出台的相关政策或文件，并以此作为协商的依据。

    参考文献：

    [1]王泽鉴.债法原理（第二版）[M].北京大学出版社，2013年版，第79页.

    [2]梁慧星.《民法总则》重要条文的理解与适用（上）[EB/OL].https：//www.sohu.com/a/165194214_648952.