买受人期待权及其执行制度探讨
吴宜男
摘要：针对在实践中产生的关于执行案外人异议的各种问题，201 5年最高人民法院颁布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》），这一规定体现了学界渐渐主张“维护买受人期待权”的立法思维模式，甚为难得。但是，期待权在我国立法中仍没有独立的体系，相关规定也需完善。在未来期待权法律体系构建中，我们应将期待权概念体现的法律价值融于既有的法律体系框架中，并以《执行异议和复议规定》所坚持的立法基础为本，突出重点保护，构建起完整并具“中国特色”的期待权执行制度。本文以《规定》为视角探讨我国现行买受人期待权保护及制度的相关问题。
关键词：买受人期待权；立法基础；执行制度
1简述期待权基准
最初期待权的起源要从德国学说判例说起，19世纪的德国“普通法”深入研究法律行为，其中囊括附条件、附期限的各种法律行为，研究结果虽精密细致，但终未将期待权的概念采纳进《德国民法典》中，叹之可惜。我国同样也研究期待权理论多年，当下的主流学说认为，应用期待权制度来保障期待权人的权利。然而，在我国现有法律规定中，期待权没有自己独立的体系，也不能被归为任何一类权利，其体现的方式仅以散见于相关法条之中。
期待权是民事权利的一种，是私权体系的一个分支，它从性质上与主观意愿有区别。王泽鉴教授曾形象贴切地举例称：“孩童盼望外祖父于新年时购赠衣物，或商号盼望财源兴隆”，此主观性属于心理上的希翼，未将具有法律效力。若“外祖父某日表示于新年时赠给一套西装”时，此承诺则成为孩童希望取得未来利益实现的要件，此希望则是主观意欲，将会产生法律效力。虽然单纯期待与期待权都能够成为民事权利产生的组成要件，但为何还要将单纯的期待与期待权进行区分，则是源于法律规定的不同所致。事实上，民法保护的范围即包含了单纯的期待也包含了期待权——以“法律地位说”为基准，对于前者，其具备属于某种权利要件的部分，但并未将其规定为权利而称其为单纯的期待，保护方式仅为民法中的“实益”；然而后者，对具备属于某种权利要件的部分被规定为“权利”故将其称期待权，这种“权利”直接受民法的保护。如此一来，权利人的地位因为“期待权”的法律规定而受到保护，一种先行效力而确保期待未来的利益能够顺利实现，不因其他原因阻碍与减损，而权利自身也成了一种可实际享有的利益，具有一定的现实性。
2现行执行的制度问题
执行制度在我国法律体系建设中的时间并不长，难免存在不够完善的地方。在执行过程中，经常出现以下几种情况。
2.1被执行人为开发商之情形，结果均为未办理房屋产权证
一是被执行人将商品房出售给买受人后则进行了预售登记，但由于被执行人自身原因不能或不愿办理导致的情形；二是被执行人将商品房出售给买受人后未办理预售登记，由于被执行人自身原因不能或不愿意办理导致的情形；三是被执行人将商品房出卖给买受人后，由于购房人的原因未办理房屋产权的情形。
2.2被执行人为一般民事主体之情形，结果均为未办理房屋过户登记
一是被执行人已在法院查封前将房屋卖与第三人，买受人已支付全款；二是被执行人在法院查封前已经将房屋卖与第三人，买受人尚未付清房款但实际已占有房屋；三是被执行人已在法院查封前将房屋卖与第三人，买受人尚未付清房款且并未能实际占有房屋。
这些情形的出现，无疑给执行工作增加了很大的难度。显然，在对于房屋买受人的权利（即期待权）没有予以相应保护的时候，必然出现大量的执行行为造成损害第三人合法权益的情况，这同时也说明一个制度建设的必要性。
3买受人期待权建构的重要性
期待权，从体系上看则是横跨债权及物权两个领域，同时在性质上也兼具债权与物权的双重属性。德国拉伦茨教授认为期待权有三种类型：一是对所有权保留买卖中买受人的地位；二是对不动产登记变更前，受领人的地位；三是对债权发生或证书交付前抵押权人的地位。买受人期待权对抗的效力所及于的对象便是对不动产有争议，但却无交易关系的第三人，其中包含一般债权人、不法行为人、不法占有人等。这里的买受人分析仅以房屋买受人为例，更加凸显执行中的突出问题。买受人期待权的设立，其必要性如下。
3.1尊重当事人意思自治，维护《合同法》效力
在交易过程中，合同是当事人意思自治最基本的体现，尤其是房屋买卖合同。在买受人按照约定支付价款时，出卖人则应按约履行办理过户登记的义务。因此，在未能办理过户登记时，存在标的房屋被法院拍卖，买受人的实体权利遭到侵害的情况。而买受人期待权的设立，将会对执行产生重大现实意义，即执行法院对该买卖房屋进行查封后，买受人仍可向法院提出执行异议申请，经审查合理后，法院应根据具体情况决定买受人是否有期待权，是否应解除对房屋的查封，而不是随意将被执行人名下房屋作为执行财产。这样，极大尊重了当事人签订合同的意思自治，维护了《合同法》之立法本意。同时，由于赋予买卖合同以对抗效力存在固有的道德风险，加之我国诚信机制尚未有效建立起来的情况下，我们认为不宜随意扩大对抗效力的适用范围，目前则应限于房屋买卖为必要。
3.2我国现实法律环境下的必然选择
现实中，由于出卖人的原因导致买受人难以完成过户登记的情况较为普遍。在这种情况下，买受人知道应让出卖人办理过户登记以维护其权益，造成过户登记障碍的又是不可归责于买受人的原因。在执行中遇到此类情况时，执行法院往往则会告知买受人应当向房屋所在地法院通过诉讼的方式确权，但最终的结果通常为要求出卖人履行合同或履行过户登记的判决。然而，这种判决从其性质上来看应当属于债权性判决，并不属于确认物权的判决。对这类判决而言，从最高人民法院关于《物权法》第28条分析，是不能够适用的，则说明《物权法》制定及适用的过程中，并未完全充分考虑到房屋买受人投入的程度及若遇强制执行所带来冲突的情形。因此，对上述房屋买受人期待权的保护势在必行。
3.3赋予房屋买受人期待权以对抗效力符合交易安全原则
笔者主张，房屋买受人的期待权具有对抗一般债权人的效力。如果买卖中并未对房屋进行预告登记，而实际已产生了交易登记或提供担保并依法办理登记的善意物权人而言，上述确认判决或者期待权则不可具有对抗性。因此，赋予买受人的物权期待权及判决的对抗效力并不影响外部交易的安全，相反是对出卖人和买受人之间的交易安全的保护。
4买受人期待权构建中的保护重点
现市场上有很多以按揭方式存在的购买形式，对于买受人期待权的保护最早规定于2002年最高院颁布的《关于建设工程价款优先受偿权的批复》中，但因该批复颁布的时间早于《物权法》，故当时的立法思维并不完善、成熟。其后，2004年对于执行中的问题最高人民法院又颁布了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，《查封规定》的第17条明确将所有登记财产的买受人列为了物权期待权的保护对象。后最高人民法院根据执行案件在实践中所产生的问题，于2015年颁布了《异议和复议规定》（与摘要中《规定》为同一文件），规定中明确保护了案外人预告登记的物权期待权，其中保护的对象包括买受人在内的所有受让人，同样对保护适用条件做出了严格的限制，如《规定》第28条、第29条规定。
4.1对一般买受人期待权的保护
《规定》第28条所规定的是一般买受人物权期待权的保护构成要件，与《查封规定》第17条相比而言区别甚远，主要体现在：第一，在成立形式上，《规定》条款明确受让人须与被执行人之间签订书面转让合同，合同必须合法有效。同样在其他相关法规中也有此种规定，例如在《城市房地产管理法》第41条中规定，书面合同为转让的必要条件。第二，在价款交付上，两者的要求交付价款数额比例不同，《规定》明确了被保护的买受人应当支付全部价款，如若将剩余价款在法院指定的期限内交付完毕，同样也可纳入保护范围。这样规定主要是针对现今的大量不动产买卖实情出发，正如前文所述房屋购买已以分期付款的情形为主。买受人虽支付部分款项，但按揭主要是按照贷款合同的条款进行按月支付，若在指定期限内买受人将剩余价款交由法院，并不影响被执行人债权计算，自然应当受到保护，这是《规定》根据实践实际作出的亮点条款。第三，物权公示上，《规定》明确买受人要在查封前已经实际占有不动产，符合物权变动的法定模式，同时这样规定也是从要件上减少被执行人与第三人恶意串通损害买受人权益的可能性。
4.2对消费者买受期待权的保护
根据最高院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的条款，建设工程价款在特殊情况下是优先于抵押权的，然而这样特殊的优先权利并不能对抗交付一定款项的消费者。基于此，从逻辑上能够得出，买受人的期待权是抵押权和一般债权均不能对抗的。《规定》第29条是对买受人期待权的保护，条款要件除了须有书面合同外，还明确其他三个要件：第一，消费者为条款保护的对象。消费者是指从经营者处购买物品或者接受服务的人，《规定》中限定的保护对象是指从房地产开发商处购买商品房的买受人。一般民事主体间关于房屋的二次交易买卖则不在此保护范围之内。第二，根据我国《消费者权益保护法》之定义，在日常生活中进行的消费、购买日用商品或者接受服务的人称之为消费者，因此这里所指的消费者仅为自然人，对于法人、其他组织不为消费者，也不可成为保护对象。《规定》对于住房数量也作出限定，买受人所购房屋系用于居住，旨在保障其生存权。然而在实际执行中判定买受人买房的真实用途却无法如此清晰，故在实践中依据经验形成了一个“客观标准”用以判定，是以房屋的性质区分，到底是居住用房还是经营用房。为了降低判定的难度，《规定》明确要求“受让人名下无其他用于居住的房屋”。这里的“无其他用于居住的房屋”，一般是指买受人购买的房屋为可供居住的唯一住房。第三，购房款交付标准有限定，标准为超过百分之五十。前文中建设工程价款司法解释规定的交付价款为“大部分”，但是并没有具体标准，而《规定》从有利于保护买受人角度出发的同时又规定了具体标准，将交付房款明确为超过百分之五十，也是对工程价款司法解释在实践中运用产生问题的阐释。
4.3对已办理预告登记的买受期待权的保护
对于想实现以不动产物权变动为内容的债权人，需要以债权请求权作为权利实现的基础，而预告登记制度的目的正是以助于债权实现，实际上为物权期待权中保全制度的一种，预告登记权利人的预告登记行为阻却物权所有人处分物权的行为，物权所有人处分的行为不产生法律效力。因此，在预告登记的受让人范围中，并不只限于买受人。那么预告登记中，对于所有受让人包括不动产买受人而言，所有权人与其达成关于受让不动产所有权的合意通过预告登记的方式进行公示后，能否具有排除法院对此进行执行的效力？我们从此《规定》的第30条不难解读出，在执行程序中对经过预告登记的物权期待权是应予以保护的。预告登记只是让受让人产生物权期待权，因实际并未办理过户或登记手续，其所有权的取得尚处于不确定状态，其权利并不能被更完善的保障，因此预告登记制度还需逐步物权形式化，才能从根本上保护买受人的物权期待权。所以在实践中，如果有预告登记的情况下，受让人请求排除处分，那么法院应当予以支持；如果受让人请求人民法院解除查封，则人民法院应当区分标的物是否符合预告登记的条件——如果是则确定无疑地取得物权，应当解除查封。
5结语
概言之，期待权在现行立法体系中并非完整的物权，只是一项逐渐获得物权特征且又接近物权的一项权利。尽管其本身还能够成为独立且纯粹的物权，但建立期待权的观点已经渐渐渗入相关立法。本文虽重于分析买受人期待权及现法律规定制度的探讨，但更希望我国应以《规定》的立法思想为本，在现行的如预告登记制度等相关制度的基础上，结合中国现实社会中房屋买受人具体地位和现状，建立买受人期待权，赋予其物权的效力，旨在保护消费弱者一买受人的权利，从根本上解决纠纷和执行中的困难，建立起完整并具“中国特色”的期待权制度。
