房地产企业成本核算问题及对策
崔莉华
摘 要 在国家地产行业严格调控背景下，地产公司要加强成本管控，对项目投资、项目建设、融资管理等各类运营活动开展成本核算分析，了解成本费用偏高的问题及原因。由于地产项目的开发周期长、资金投入较大、成本结构比较复杂，而且运营风险要远高于其他行业，因此需要对项目成本进行精准的测算核算。在地产公司运营中，财务管理人员也扮演着比较重要的角色，地产公司要使用精确的成本核算方法来测算产品定价、纳税管理的利润。建立成本核算体系，提高核算的精度，应用信息化的财务软件核算财务数据。
关键词 房地产企业 成本核算 核算制度
一、地产公司成本核算的重要意义分析
地产公司在开发项目期间会产生大量的项目支出，从获取土地开始，就要开展成本测算。地产公司在开发过程中，要将成本归集起来，后期的项目验收也要开展工程决算，到最后要测算出整体的项目开发成本。成本的核算有助于加强建设项目的运营管控，而且测算成本能够为公司扩大经营的利润空间，使地产公司在激烈的竞争行业中有一定的发展之地，以此推动企业稳步发展。地产公司的成本核算贯穿于项目运营的始终，有些项目金额大、内容多、结构复杂，且成本核算也包含土地购置、拆迁补偿、工程建设费、设施配套费、融资费等各类费用核算。地产公司的项目开发成本结构十分复杂，地产公司如果不能够加强成本核算，成本控制就容易使项目投资失败，给公司带来不可挽回的损失。
二、成本核算的问题分析
（一）成本核算体制机制不健全
一些地产公司的成本管理制度不健全，而且设置的成本控制机制与单位的项目开发运作衔接度不高。成本的核算机制有一定的漏洞，会给单位的财务管理带来较大的风险，而且成本核算专业度较高。有些人员的专业水平不达标，专业能力薄弱，要求核算人员具备财务核算知识和项目开发的相关知识。在核算过程中，经常出现工作人员的核算口径不统一，影响地产项目的开发和资源的优化配置[1]。
（二）成本核算对象和周期不够明晰
随着地产公司单一业态的项目开发模式逐步被淘汰，未来，地产行业将呈多元化发展。当前就有很多大型的地产公司，如万科，它们纷纷地推动多元化经营，开展产业项目运营。但公司业务形态增多，会给财务人员带来较大的核算难度，而且会使核算的对象更加复杂。在运营中，会出现许多核算机制不健全的漏洞。在实操期间，成本核算对象划分过于粗略，会致使后期的核算精度不高，影响到产品的定价和项目利润，不利于开展成本的分析和管理。例如，国内某民营地产公司成本对象划分过细，增加了财务人员的工作量和人力成本，使财务的工作效率降低，也会影响整体项目工作的节奏。地产项目大多都会分阶段开发，这时成本核算人员也要根据项目开发的时间周期来灵活调整，这样才能为地产公司提供更多的净利润和业务开发数据，科学地评估地产项目的经营业绩。在实际的运营过程中，地产开发的项目还分为土地开发，在同一地块、同一阶段内开发项目，会存在许多规划和许可。工程项目施工往往是按照工期和地块来签订工程项目，也有按照许可证来分批次签订，这样在处理财务数据时就很难获得比较详细的成本控制数据，给成本的核算也带来了较大的影响[2]。
（三）成本核算费用归集不够统一
地产公司的成本费用分为直接费用和间接费用。在地产项目开发运作中，可以直接确定成本核算对象的成本，将其归置到相对比较明细的账户内。由于工程项目的支出资金比较高，会增加核算难度，有些财务人员缺乏对建筑工程相关知识的学习，公司也在地产项目成本界定和划分的标准上不统一。有些业务人员的工作岗位变动比较频繁，就会使成本核算的前后期数据不一致，无法辨别核算对象的真实间接成本。因而，要使用先归集再分配的核算模式，在计算地产项目成本期间，要选择占地面积的比例、建筑面积的比例标准，合理分配地产项目成本。方法不同，地产项目的造价方式也不尽相同，如同一栋建筑，有地下车库、住宅和商铺，这些结构的造价差异性较大。成本核算会影响到地产项目的经营和发展，也会影响到商品房的销售和地产公司未来的发展战略实施。
三、优化完善地产公司成本核算的对策
（一）优化设计成本核算机制
地产公司制定核算机制来使核算的过程比较规范，当前国家针对地产行业的成本核算出台了相关的指导意见。地产公司可以根据国家的政策来编制适合自身发展业务运行、项目开发运营的成本核算操作细则，制定操作手册。根据核算的基本要求来确定核算的标准和预算体系，使制度变得更加有效科学，而且还要增强成本核算科目的精细化控制。在日常的运营工作中，设置开发台账，完善合同管理工作，以保证开发的成本可以准确地计算出来。对房地产成本费用未按照分类归集，最终会导致多缴纳税款，金额数目也会很大。根据实际的项目运行状况来考虑，设置成本核算部，并深入业务运行的一线，去收集核算数据。在项目拿地前期和地产项目开发中，到后期的项目竣工验收，都要使单位的财务与业务有较高的联系度，才能够帮助财务人员收集业务运营数据。
（二）选择正确的成本核算周期
地产公司在核算期间可以将项目开发的时间长短、项目规模大小作为核算基础，选择项目开发中的某一单项作为核算对象。核算人员也可以重点关注项目开发运营中的某一特征，对项目进行细化，制定精细的核算内容，使项目的开发成本可以在运营中得到充分的体现。而且在后期，地产项目的工程结算、增值税清算和成本核算中也会提供比较详细的数据。地产公司在运营中会开发多个项目，核算人员尽量去找出项目的共性，来整合核算对象，以特殊的方式来核算数据，这样会减轻核算的工作量，提高核算的精确度和质量水平[3]。
（三）运用合适的成本核算方法
运用作业成本法来开展成本管理核算，在核算开发成本中，有些核算人员是将旧制度中的费用列入了项目开发成本中，这会使地产项目的成本数据信息比较完整。应用作业成本法，针对项目开发运营环节所产生的资源消耗给成本的对象合理分配费用。由于项目运营中的间接费用和成本核算对象不能够实现一一对应，这就要求核算人员运用作业成本控制方法，在比较明确的因果关系上，将其配对，作为间接的分配方法。作业成本法可以细化施工作业环节，财务人员要寻找成本费用偏高的原因，并建立与之相对应的成本库，来归集成本数据，使成本的管控与计量有较高的结合度，从而提升地产公司的运营能力水平。
（四）根据地产项目的运营特点来核算成本
地产项目开发时间长，会使实际的项目开发成本与财务账面处理数据不匹配。例如，绿地地产公司有些财务人员就通过获取及时的工程决算报告，根据决算报告，来计提费用，对于没有结算的工程项目，绿地公司的工程人员要对其进行估值，并将估值数据转交至财务部门来计提费用，这样会提升核算的精度。地产公司成本的核算会影响到地产公司的经营利润，因而，企业的管理人员要从思想上重视成本核算，财务工作人员要提升自身的业务能力，灵活使用核算方法，根据地产项目的开发特点来核算成本。
四、结语
由于地产项目开发过程比较特殊复杂，因此提升了成本的核算难度。在当前新形势下，地产公司要实现稳步发展，高层领导就要给予成本核算更多的重视，应用各类手段去处理核算中的问题，以发挥成本核算的作用。核算人员激励学习新型的核算知识、技术方法和理念，根据项目运营中的实际状况测算费用，并对现有的核算流程、核算机制进行优化设计，建立比较完善的成本管控体系，达成企业未来的成本管控目标，提升企业的核心价值。公司给核算人员开展年度培训，提升人员的核算能力，使业务部门与财务部门高效协作，建立成本管理系统，使地产项目开发数据可及时地流转到财务系统内，及时为核算人员提供数据信息。
（作者单位为乾安县农业农村局）
参考文献
[1] 刘梅珍.房地产企业成本核算存在的问题及对策探析[J].纳税，2019（33）：78.
[2] 郁飛.我国中小房地产企业成本核算存在的问题与对策[J].投资与创业，2019（06）：43-44.
[3] 刘军飞.浅谈房地产企业会计成本核算常见问题及完善对策[J].中外企业家，2018（33）：26-27.
