浅析房地产企业全面预算管理
董咏梅
摘要：内控制度是企业管理的保障，全面预算管理是企业内控的重要组成部分。公司需利用全面预算管理控制各项资金使用，掌握资金流入，有效使用资金，实现资金的良性循环。大部分房地产企业已开始实施全面预算管理，但在运行过程中出现了诸多问题。文章分析了全面预算管理的重要性、存在的问题、解决对策。希望房地产企业能逐步完善全面预算管理的相关制度、提高企业执行力，真正将全面预算管理运用起来，促使房地产企业的平稳发展。
关键词：房地产企业;全面预算管理;战略;内部控制
房地产企业建设周期长、投资金额大、政府监管严格、销售市场制约条件多且瞬息万变，这些因素决定了房地产企业全面预算管理的重要性。房地产企业如要资金良性周转、项目按期交付，资金必须做好预算，未雨绸缪，并按预算进行全周期、全方位、全员的管控。通过全面预算管理，可以让经营者与管理者了解公司的战略、全年的经营目标、利润目标、销售目标、投资完成目标、项目进度如何安排、销售进度如何安排、成本费用的概算、资金的筹划与调配等。
一、全面预算管理在房地产企业发展中的重要性
（一）规范经营管理，提升管理水平
通过全面预算管理，使企业各部门及全体员工按照预算的要求有序开展工作，有利于企业形成规范的生产、经营环境。随着房地产企业的盈利空间逐步下降，精细化管理逐步得到房地产企业的重视。全面预算管理作为企业管理的工具，可以统筹企业经营的各个方面和环节，提升企业管理水平。
（二）提高资金利用效率，防控经营风险
全面预算是调度与分配企业资源的起点，各项数据指标直接体现了公司和各部门使用资源的效率及对各类资源的需求情况。通过全面预算的编制和评审，房地产企业可以对有限的资源进行合理配置，实现资源的最大化利用，提高资金使用效率。房地产企业的经营与周期性结合的非常紧密、资金需求大、产品建造标准高、经济效益受市场波动影响较大，企业的资金就需要进行全面预算管理，及时应对市场波动带来的资金风险，以化解企业的经营风险。
（三）降低成本费用，增加利润流
我国的房地产企业在粗放型的管理模式下，项目开发成本、企业期间费用的发生没有预算，成本、费用的支出没有控制，从而企业的资金流、利润流没有保障。通过全面预算管理，使各级资金使用者成为管理者，养成精打细算的习惯，有效地降低费用、成本支出，增加企业的资金流及利润流。
（四）提供企业发展的有利保障
通过全面预算管理，促使企业各级管理人员形成良好的工作习惯，主动积极了解市场供给及需求状态，在编制预算时同时制定出应对措施，以便出现市场变化时能从容应对，为企业稳步发展提供有力保障。
2020年年初突如其来的公共卫生事件扰乱了我国的正常经济秩序，餐饮业、影视业、交通运输业、房地产业等很多行业都受到了严重影响，资金无法回笼或资金进出不匹配，造成周转不动，不少企业、店铺只能倒闭、关门。资金是企业的血液，血液不循环了，企业就无法正常运转。如果企业做好了全面预算，就能在无法预计的风险到来时及早采取应对措施，及时调整经营及销售政策，平衡匹配好资金的来源及支出，为企业的存续提供保障。
二、房地产企业全面预算管理存在的问题和不足
（一）公司管理机制、检查及奖惩制度不健全
近几年，房地产企业已意识到全面预算管理的必要性。年初也做出了预算，但缺乏全面预算管理制度，没有相应的管理机构，没有检查制度、奖惩制度;或者虽然制定了制度但没有严格执行，从而造成全面预算管理没有进行全局的开展工作。企业虽然制定了预算，但预算没有落实到实处，没在经营管理中起到相应管控作用。
（二）员工全面预算管理意识薄弱
公司下达了预算制定任务后，只要是牵涉资金上的事都是财务部门的事，其他部门都认为和自己没有关系，甚至对财务部门的预算管理工作极度不配合，认为财务部门在为他们的工作造成阻碍，从而造成全面预算管理难以推动。大多是其他部门敷衍了事地做出来的预算，数据没有依据也没有可借鉴性，只是凭感觉认为需要此项资金。财务部门只能根据往年发生数据及当年年度目标稍加调整，最终的全面预算基本上都是财务部门做出来的数据。这样的预算在企业经营中起到的作用甚微。当资金支付与预算相冲突时，其他部门会指责财务部门怎么做的预算，这样极易造成部门间的矛盾，不利用公司部门间业务协作，不利于企业发展。
（三）企业领导重视不足
公司领导已意识到全面预算管理的重要性，但对全面预算管理的方法没弄清楚，和大多数员工一样，认为这就是财务部门的事，于是将全面预算管理的所有工作都安排给财务部门，由财务部门全权处理。企业的某些事情如果领导不重视，会影响到员工们也不重视，因为领导的观念代表一个企业的文化，从而影响企业的工作氛围，这时候财务部门就是小牛拉大车，严重影响了全面预算管理的进展。
（四）预算编制缺乏可靠依据
企业在年初的经营目标、销售目标模糊不清，在年中随意变化，调动浮动太大，预算管理委员会在年初没有可靠依据来制定预算，或出现变动时没及时调整预算，做出的预算模棱两可，与实际情况相差太远。这样的预算没有全面性和准确性，发挥不了正常的作用。
三、房地产企业全面预算管理存在问题的解决对策
（一）健全管理机构，设立预算管理委員会
企业设立预算管理委员会，明确总负责人及各部门负责人。预算管理委员会的总负责人一般由企业的董事长或总经理担任，各相关部门的主管为部门负责人。
预算管理委员会应制定出全面预算管理的编制办法、编制步骤、审议程序、实施措施、检查及监督制度、考核制度、奖惩制度等相关政策。预算管理委员会负责人及成员应各司其职，严格按照全面预算管理制度推进工作，提高执行力，不要空谈，要将全面预算管理落到实处。
（二）严格执行考核及奖惩制度
企业根据自身情况进行月度、季度、半年度、年度预算执行情况的考核，将预算指标考核融入到绩效考核，作为绩效考核的内容之一。对不执行预算管理的部门或执行预算管理有偏差的部门严格进行经济处罚，对完成好的部门进行物资奖励。人们都是对关系到切身利益的事情上心，如没有经济上的损失大家都不会管，经济处罚是手段不是目的。全面预算的考核、惩罚要硬约束，应严格执行，不能流于形式，否则得不到员工的重视，预算达不到全面管理的作用。
（三）加强外部学习及内部培训
企业应安排专门人员学习先进企业的预算管理方法和成功案例，结合本企业的组织架构及经营模式，制定适合本企业的预算管理制度和方法，并运用软件管理，在执行过程中进行方法调整和修正。
企业专门人员如经过短期培训后仍达不到专业要求，应考虑从外部招聘专业人才来进行运作全面预算管理，以达到事半功倍的效果，以助力房地产目标的实现。
企业制定了一系列全面预算管理的制度后，在公司内进行全员培训，将政策、制度贯彻到每位员工，让员工将预算管理当做日常工作对待，培养全面预算管理的强烈意识，认识到预算管理并不只是财务部门的事，而是与个人息息相关。只有思想上重视了，員工才能在工作中时刻关注到预算，预算管理才能落实到实处。长此以往，全面预算管理就成为每位员工、每个部门潜移默化的部分，全面预算管理就融入到企业管理中。
（四）加强合同管理
合同管理是房地产开发项目成本费用管控的重要环节，为房地产企业全面预算管理取得功效进行保驾护航。
一方面，以工程造价为依据签订合同、以工程阶段实际完成工程量拨付工程款，进行全过程控制。项目成本基本以合同性成本为主，在施工过程中要对实际成本与预算成本进行对比分析，对出现的偏差，查明原因，及时处理。
另一方面，实行对内的合同管理。将经营目标、销售目标、投资完成目标等年度目标分解到各部门，实行岗位责任制，签订绩效合同，形成人人头上有指标，人人自动自觉地在事前、事中、事后都按合同办理业务。
（五）进行信息化管理
房地产企业受市场波动影响较大，需要实时掌握市场变化情况，才能在出现市场风险时及时采取措施应对。房地产企业使用信息化管理，能随时掌握企业销售情况、资金状况、工程进度、成本费用支出等企业信息，信息化系统对成本、费用控制有预警功能，使企业将成本费用控制在预算范围内。房地产企业使用信息化管理，对资金管理、全面预算管理中出现的问题第一时间采取措施，使企业的资金周转处于良性循环。利用信息化进行全面预算的制定、调整、控制及考核，企业各部门实现资源共享，促使部门间沟通及时，促使各部门对存在的问题及时解决，保证数据间的关联准确性，提高全面预算管理的效率。同时，信息化的使用可以实现企业战略的高效整合，推动预算工作升级，保证企业全面预算管理工作的顺利开展。
（六）制定清晰的战略目标及经营目标
很多企业年末开始定下年度计划。然而大部分企业对下年度市场没有精准的分析，只是根据以往年度数据进行了一定比例的增长，由此作出的年度经营目标缺乏实战性。
企业应做出战略梳理，制定科学有效的战略目标。企业通过对战略目标的分析和分解，将战略目标解析成一个个可量化、有标准、有责任人和完成时间节点、可考核的经营计划，这些经营计划构成了经营目标。
公司有了清晰的战略目标、年度经营目标，在制定全面预算管理时才有科学依据，预算的制定紧紧围绕两大目标而进行，目标有变动时及时调整预算，这样做出的预算才有依有据，才能提高经营管理的准确性及可控性。
四、结语
全面预算管理为房地产企业的可持续发展、房地产企业战略目标及经营目标的实现提供了重要保障，推行严谨的全面预算管理编制及评价制度，严格执行全面预算检查考核及奖惩制度，培养引进专业人才是非常有必要的。企业存在的全面预算管理的问题要逐一制定对策解决，房地产企业应加强全面预算管理，完善全面预算管理制度，提高全面预算管理执行力，才能促使企业各项目标的实现，企业才能平稳健康发展。
参考文献：
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[2]于萌萌.大数据时代我国房地产企业全面预算管理问题研究[J].财经界，2020（05）：123-124.
[3]夏晓婕.房地产企业全面预算管理的困境研究[J].中国市场，2020（10）：73-74.
（作者单位：山东鸿顺房地产开发有限公司）
