房地产项目资金管理策略探究
曾艳
摘要：近几年，房地产行业竞争愈发激烈，随着各项房地产政策的出台，房地产企业面临巨大的压力，如何能在激烈的市场竞争和严峻的市场环境中屹立不倒，需要房地产企业改变传统的财务管理模式，加强内部控制，提高企业综合竞争力。房地产项目开发是房地产企业的重要业务内容，而资金是项目开发的根本，本文从房地产项目资金管理存在问题出发，探究问题的根源，并提出相应的建议，旨在为提升房地产项目资金管理效率提供一定的参考和借鉴。
关键词：房地产;项目;资金管理;策略
一、房地产项目资金管理的基本内容
资金管理是财务管理的重要组成部分，是对资金的来源、使用等进行科学规划、控制、监督、考核等工作的总称。资金管理主要包括固定资金、专项资金、流动资金等内容[1]。房地产项目具有资金使用量大，时间跨度长的特点，因此，加强房地产项目资金管理是企业可持续发展的基础。
二、房地产项目资金管理中面临的主要问题
1.资源配置不合理
项目开发是房地产企业获取经济利益的重要方式，也是企业主要的经营内容，不管开发单一项目，还是多个项目，都需要大量的资金支持，因此，以资金为主的各种资源的合理分配，就是一项重要的工作内容。当前，部分房地产企业的资金规划不合理，大量资金以存货形式存在，流动资金不足，给企业的项目开发带来了不利影响。产生这一问题的主要原因是企业的发展战略规划不合理，前期迅速扩张，投入大量资金，而项目周期又比较长，导致后期资金不足，无法开展多项目开发。同时，部分企业的管理机制不完善，资源配置过程中存在不合理之处，导致项目开发过程中出现资源不足，无法推进项目开发工作完成[2]。另外，资金管理是企业财务工作中的重要组成部分，其管理需要完善的管理制度的支持，但是当前很多房地产企业的领导与管理者对项目资金管理的重要性认识不足，对资金管理制度建设不够重视，导致企业的项目资金管理缺乏规范指导。
2.融资渠道比较单一
房地产项目开发资金用量大，企业自有资金一般无法满足需求，很多企业都必须通过融资方式筹集资金维持项目开发。银行贷款是房地产企业最主要的融资方式，但是，随着金融监管力度加大，房地产行业发展速度减缓，银行贷款的难度与成本的加大，给企业的项目资金管理增加了困难。同时，融资渠道单一，也会增加企业的融资风险与融资成本，不利于企业的长远发展。
3.预算管理不到位
有效的资金管理建立在全面预算管理基础之上。但很多企业没有实施全面预算管理，资金预算编制准确率不高，预算执行不到位，影响项目资金利用率的提升。
4.信息化水平较低
我国很多房地产企业的规模扩展速度较快，但是企业的管理理念还比较落后，尤其是利用信息化手段进行经营管理的意识还不强，导致企业的信息化水平整体较低，项目资金管理也会受到不利影响。由于信息化建设不到位，企业的项目资金管理无法运用信息系统，项目资金管理所需信息也无法快速获得，导致资金管理所需信息不全面，这对资金使用规划以及使用过程中的风险管控都产生了不利影响。
三、加强房地产项目资金管理的主要策略
1.优化资源配置
房地产企业在发展过程中，必须制定科学的发展战略，建立完善的经营管理制度，为企业的日常运营管理提供方向指导与环境支持。首先，企业需要对内外部实际情况进行充分调查分析，了解企业的资源现状，积极利用资源管理平台，结合企业的业务规划，以资金为核心，根据具体项目的开发节点，合理的分配各项资源，确保项目开发过程中，各项资源得到合理保障。各项资源的科学合理分配，也会促进存货周转，使资金保持在良好的循环状态，为企业的项目开发提供资金支持，避免项目开发过程中，资金不足引起的人力等资源浪费问题的发生。其次，企业在计划拿地时，需要对项目的可行性进行科学分析，分析企业现有的资金量，以及后续资金是否可以满足项目开发需求，而不会对企业的日常运营活动产生不利影响。同时，企业还需要根据各种不同情况，分析项目投资回收周期、回报率，以及可能遇到的不可控因素等，保证企业资金链正常。第三，企业还需要对应收账款管理、固定资产管理等日常运营管理中的重要内容进行规范，加强应收账款催收力度，提高存货周转效率，促使企业的资金流转速度不断提升。第四，聘用业企融合的复合型人才作为公司财务实施者，他们在项目资金管理过程中能及时发现资金分配与使用过程中存在的不足和问题，并及时向相关部门反馈项目资金管理信息，督促相关部门及时开展风险防范措施。形成“人人皆财务，财务皆人人”的管理模式，业务带来财务的结果，财务从结果反过来分析和促进业务的改进， 二者相辅相成，互为促进。
2.拓展融资渠道
房地产企业要加强项目资金管理，就需要建立完善的投资与筹资制度，避免投融资活动中出现各种不规范行为，增加企业的资金管理风险。尤其是房地产项目开发所需资金量非常大，大多数企业都需要通过融资方式来筹集资金，因此，在项目资金管理中，房地产企业需要积极拓展融资渠道，合理的利用各种融资方式，筹集项目开发所需资金。首先，企业需要将银行贷款和具体项目结合在一起，科学划分项目阶段，根据项目不同阶段进行分步融资。其次，企业可以采用股权与债权等融资方式，开展多渠道的融资组合，将融资成本与融资风险降到最低[3]。另外，企业还可以从融资期限来规划融资活动。由于房地产项目开发周期長，资金回收会受到时间限制，因此，在开展融资活动时，应将长期融资与短期融资结合在一起，确保企业日常运营中资金充足，为其他房地产项目的开发提供支持。相比较而言，长期融资利率较高，所需时间较长，短期融资利率较小，所需时间较少，企业从时间上对融资活动进行科学分析，形成合力的融资组合，也有利于降低融资成本。
3.加强全面预算管理
房地产企业在项目资金管理中还应该积极结合全面预算管理，将项目开发成本、税费、资本、费用、利润、资产负债等内容包含在预算管理中，使预算管理内容全面覆盖房地产项目开发的方方面面，为资源的合理配置与项目成本管控提供支持。企业项目开发过程中的很多活动都和资金联系紧密，通过资金预算管理，可以了解企业的资金运动轨迹，这对企业的项目资金管理可以提供重要参考。在全面预算管理中，企业需要对项目开发进行全面调研分析，根据实际情况，选择合适的预算编制方法，编制科学合理的全面预算，并通过预算执行使项目资金管理落实到位。通过实施全面预算管理，企业可以对各项目资金的配置、使用进行全面监管，促使资金使用效率与效益不断提升。同时，企业还可以通过预算管理了解一定时期内的资金量，以及企业的整体资金缺口，为融资计划提供参考。
4.建立智能财务管理体系
“大智云物移”五大科技日趋成熟，（即大数据、人工智能、云计算、物联网、移动互联网），智能财务将会是一种新型的财务管理模式，通过大数据对财务核算、财务分析与决策、财务风险与监督进行建模和分析，有效将标准化和个性化完美结合[4]。首先，建立资金集中管理共享平台。统一在线上管理开销户;批量处理多笔收付款业务;将项目开发与资金使用计划相结合，预测资金缺口和盈余;将投融资、担保业务和项目资金需求自动匹配，提高资金使用效率。其次，加强销售和回款管理。通过销售平台生成的销售回款、应收账款、应交税金数据与资金管理平台实时交互数据，检查销售回款是否及时到账，便于管理层实时、动态了解销售和收款情况，做好风险防控。第三，有效管控成本资金。在当前房地产宏观调控严峻的形势下，严格管控成本是提高企业效益的重要手段。设定初始目标成本，在项目实施阶段、施工阶段、竣工验收阶段，通过成本管理平台实时掌握最新成本情况，进行动态成本管控，并最后形成项目后评估报告、成本收益分析，为项目成本控制提供新的解决思路。
四、结束语
房地产项目开发对资金管理要求较高，因此，房地产企业必须增强资金管理意识，对项目的可行性进行科学分析，根据项目需求合理配置资源。同时，企业还需要积极拓展融资渠道，加强全面预算管理，并利用人工智能技术，不断强化资金管理，促使企业的经济效益不断提升。
参考文献：
[1]孟红艳.多项目房地产企业开发资金管理研究[J].财会学习，2019（23）.
[2]冯玉洁.浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策[J].中国经贸，2018（1）：173-174.
[3]刘志云.从现金流量角度分析房地产开发项目管理[J].智富时代，2019（1）：68-68.
[4]陆莹.房地产集团智能财务应用场景探索[J].中国总会计师，2019（4）：98-99.
