房地产企业土地增值税税收筹划探讨
苏建华
近些年来，我国社会经济稳步发展，房地产行业也获得了好的发展态势，为经济发展做出了极大的贡献。但随着宏观调控以及相关政策的出台，房价逐渐趋于稳定。在这种情况下，作为房地产企业就需要积极思考怎样强化自身的盈利水平和实际效益，必须要房地产企业整合土地增值稅的规划，利用土地增值税加强对房地产企业的调控，减少社会中炒房、囤房等情况的发生。本文主要对房地产企业土地增值税的含义进行分析，并明确房地产企业土地增值税税收筹划的重要意义，提出当前房地产企业土地增值税税收筹划的有效策略，以供参考。
对于房地产企业而言，税务风险是必然存在的，将对房地产企业的生存发展产生重要影响。土地增值税是房地产企业的一项重要税收，国家也是通过土地增值税对房地产企业的税收进行调控。作为房地产企业，其重点解决的问题就是怎样对税务风险进行控制。社会各行业中，房地产企业是具有高风险的，企业投资运营过程中会受到诸多因素的影响，为此必须要提高对土地增值税税收筹划的重视程度，采用科学化的筹划策略，促使房地产企业获得持续稳定的进步。
一、房地产企业土地增值税的含义
所谓的房地产企业的土地增值税，就是房地产开发商在土地开发过程中产生的土地增值税目。土地增值税是房地产企业筹划中十分重要的税收内容，涉及到实物、货币等诸多收入内容。扣除相应扣税项目后进行纳税。国家关于土地相关政策的颁布旨在控制房价上涨速度，减轻社会民众的购房压力。房地产企业的土地增值税主要包含两个方面的内容，分别是纳税人和应纳税额。纳税人就是利用国有土地、相关建筑物品进行交易，并且从中获取利益收入的企业。应纳税额就是在房地产企业的建设中产生的相应项目交易额。
二、房地产企业土地增值税税收筹划的重要意义
对于房地产行业而言，房地产企业的土地增值税税收筹划具有重要的意义。科学的筹划能够使企业支出更加合理，为房地产企业后续的发展奠定基础，同时科学的税收筹划也有助于房地产企业财务管理水平的提升。
首先，有助于房地产企业市场竞争能力的提升。现如今，我国市场经济体制改革不断推进，相关制度也日渐完善。如房地产企业的税收，通过科学的税收筹划能够密切政府与房地产企业间的联系，形成和谐的关系，在规则允许的范围内使双方的需求得到满足。合理的税收筹划也能够对企业的税负比率进行优化，减轻企业的税收压力，让房地产企业有更加充足的资金链，为今后的发展奠定坚实的基础。具体而言房地产企业自身能够创造更大的经济价值。为此国家政府也对其进行严格调控，旨在通过税收推动房地产企业的持续健康进步。对于房地产企业而言，土地增值税税收是重要的税种，随着房地产企业的发展，这一税收也逐渐增加，给房地产企业带来比较大的负担，使得企业将大部分资金用于交税，利益受到严重影响。所以应对土地增值税税收进行科学的筹划，减轻企业的税收压力，让企业有充足的资金建设工程项目，创造更多的经济价值，从而更好地在市场竞争中立足发展。
其次，能够推动房地产企业财务管理水平的提升。在市场经济发展中，房地产企业起到重要的推动作用，并且能够创造出更大的经济效益。为此，为更好地推动房地产企业的发展，国家积极强化宏观调控，但政策变化会直接影响到房地产企业的运行，特别是企业的财务工作。所以需要房地产企业财务管理工作密切与宏观调控政策间的联系，以便更好地提高财务管理效果。税收在房地产企业资金中占有重要的比重，科学的进行土地增值税税收筹划，能够使财务资金得到优化，提高资金的利用率。此外，税收筹划时，财务人员要明确税收筹划内容，做好全面的分析研究工作，使税收筹划工作的质量得到保证，让房地产企业的土地增值税税收筹划达到理想的效果。
三、房地产企业土地增值税税收筹划的原则
（一）遵纪守法
房地产企业在土地增值税税收筹划过程中要做到遵纪守法，这是最为根本的一项原则。
（二）预先筹划
预先筹划也是房地产企业土地增值税税收筹划的重要原则之一，要求税收筹划工作按照相关的计划进行，不管是长期计划还是短期计划，都需要满足房地产企业的发展时机，紧密安排各种计划，保证税收的科学合理，促使房地产企业获取更高的效益。
（三）综合性
在对房地产企业土地增值税税收进行筹划时，需要依据综合性的原则进行，将税收作为房地产开发的决策项目，将税收与房地产开发密切结合起来，从房地产开发环境中对土地增值税税收筹划进行研究，保证税收更加规范真实。
（四）经济性
经济性原则也是土地增值税税收筹划的重要原则，从全局利益出发对税收进行研究，避免某一环节出现问题。对房地产企业的经济效益进行分析，使房地产企业开发的经济水平和经济效益得到顺利实现。
四、房地产企业土地增值税税收筹划的有效策略
（一）树立税收筹划的风险意识
房地产企业土地增值税税收筹划工作中，依据法律法规保证各项工作有序推进，维护税收筹划工作的效益。结合目前房地产企业的经营情况以及税负，房地产企业的管理者以及财务人员要明确税收起到的促进作用，密切关注税收政策的调整变化，对统筹规划因素进行综合性分析，对土地增值税政策进行准确把握，从而有效的避免税收风险出现。在工作过程中，要注重管理者以及工作人员的管理，强化风险意识，结合具体的发展战略制定科学的工作计划，使税收筹划工作有序推进。
（二）确定土地增值税税收筹划目标
对于房地产企业而言，土地增值税的税收筹划具有重要的意义，对于促进企业发展有着不可忽视的作用。所以房地产企业应提高对土地增值税税收费用的重视程度，明确科学的土地增值税税收筹划工作目标，建立完善的税收筹划系统。制定科学的税收筹划目标，让筹划工作能够依据目标有序推进。提前做好土地增值税税收筹划工作，如果税收出现问题才能够及时的进行改正处理。但我国大多数房地产企业只是在筹划工作开展时分析可能出现的问题，这就使房地产企业的筹划管理目标无法顺利实现，因此作为房地产企业必须要提前做好土地增值税的税收筹划工作，明确可能存在的潜在问题，使筹划工作有序推进，推动房地产企业持续稳定进步。
（三）开展全周期的税收筹划工作
土地增值税的税收筹划工作要从整体入手，由于工程项目的建设周期是比较长的，若只是对某一环节进行筹划，避免会引发各种风险，所以必须要从整体的角度出发，开展全周期的税收筹划工作，使税收筹划更加高效。同时，在工作过程中，要结合房地产企业以往的经营数据建立完善的、针对性的工作体系，结合不同时期开展税收筹划工作，让房地产企业的税收筹划工作效率以及税收重化效果得到提升。在具体情况中，要开展战略筹划，需要工作人员有一定的战略意识，结合实际工作内容对工作方法进行优化，明确税收筹划对于房地产企业经营开发的影响，在关注经济效益的同时强化对经营成本的重视，促使房地产企业稳定发展。
（四）健全管理制度
房地产企业的税收筹划工作是比较系统、复杂的，要求依据企业管理制度以及全体业务进行开展，完善的管理制度以及先进的税收管理制度有助于企业经济效益的增加，让企业达到更高的发展水平。依据目前房地产企业税收管理制度中的不足，企业要密切关注房地产行业发展，从自身实际出发，借鉴学习先进经验，系统化的分析研究土地增值税税收筹划工作，防止由于税收政策把握不准而造成工作偏差。同时依据企业业务以及资金情况科学的控制税收筹划工作，使税收筹划更具综合性、整体性。
（五）密切房地产企业与政府部门的沟通交流
房地产企业要密切与国土资源部门、税务机关等交流沟通，依据法律法规对土地增值税税收筹划方案进行制定，保证税收筹划是合理合法的，防止出现违法避税的情况。与此同时，房地产企业要对国家法律环境变化进行密切关注，了解法律法规以及行业准则在税收筹划方面的限制，并及时调整优化土地增值税税收筹划方案，保证税收筹划工作的效果顺利实现。由于税务机关具有自由裁量的权力，所以房地产企业在税收筹划时要积极与当地税务机关交流沟通，保证对当地税收征管的要求、特点进行把握，主动接受税务部门的指导，定期向税务部门咨询最新的政策情况，并据此对税收筹划方案进行优化。
（六）选择合适的土地增值税税收筹划方法
首先，分散收入法，是房地产企业在纳税人间分裂应税所得额，有助于降低税负。
其次，增加扣除项目金额。这种方法能够增加增值税扣除额，达到节税的目的，对各计税期间扣除额进行调整。
第三，税率临界点。在一定比例中，如果应纳税额大于该比例，房地产企业缴纳的土地增值税税率就会提高，为此房地产企业需要有效地控制土地应纳税额。土地增值税的税率临界点是20%，普通住宅增值率如果低于20%是不需要缴纳土地增值税的，所以要提高对这一临界点的重视程度。
第四，统筹手段。利用统筹方式降低房地产企业土地增值税的纳税负担，综合性的分析研究房地产企业的参建项目，并有效的收集、整理分析项目信息，让土地增值税筹划有科学的参考。注意在收集、整理分析信息时，要注意其完整性、真实性，集中上报房地产企业参与建设的所有项目信息，以降低减轻房地产企业的纳税压力。
（七）强化税收规划人才培养
大中型房地产企业应建立专门的税收筹划部门，中小型房地产企业可以将税务外包，有专业化的税收规划人员帮助企业开展税收筹划。总的来说需要强化人才培养，全面提高其素质水平，科学全面的开展税收筹划工作。要求企业财务、管理部门人员积极学习、时刻关注税收以及财务方面的政策，依据企业生产经营的实际情况对房地产企业的经营开发进行管控。在实际工作中，加强房地产企业各部门间的合作，实现统一的规划，顺利达成房地产企业税收筹划的目标，促使企业持续健康发展。
五、结语
总而言之，随着我国税制改革的推进，房地产企业也面临着一定的挑战，为实现自身的良好发展进步，强化企业盈利能力和效益，就需要做好土地增值稅的规划工作。在房地产工程项目建设中，土地增值税税费的降低可以通过多种方式实现，采取科学化策略制定提高土地增值税税收筹划工作的质量效果，实现企业的经济效益。但要保证土地增值税税费的降低方式是合理合法的。要结合房地产企业的实际情况、政策以及行业发展等制定科学的土地增值税税收筹划方案，顺利实现土地增值税税收筹划的目标，推动房地产企业持续稳定的进步。
（作者单位：四川兴瑞税务师事务所有限责任公司）
