物业管理中公共维修工程成本控制策略
武丽娜
摘要：随着我国城市化的逐步推进，居民住宅的数量也在逐年增加，而物业管理就是对居民住宅共有建筑及设施进行管理的经营活动。公共维修是物业管理中一项十分重要的工作，必须要加强重视。在现阶段的物业管理成本中，公共维修成本占比很高。本文就针对物业管理中控制公共维修工程成本的必要性进行了研究，提出了物业管理加强公共维修工程成本控制的策略，主要有做好事前事中事后控制、制定好成本计划、做好维修成本控制、建立对应的考核制度。
关键词：物业管理;公共维修;成本控制;策略
市场经济改革的深入推进，各行各业在发展过程中都面临着新的机遇与挑战，伴随着城市住宅建设的大面积推进，物业管理行业也应运而生。但是在物业管理工作中，之所以管理成本居高不下，一个十分重要的原因就是公共维修工程的成本难以降低。本文就针对物业管理中公共维修工程成本控制的相关问题进行了分析。
1 物业管理和公共维修工程的内涵
1.1 物业管理的内涵
19世纪60年代的英国，城市化进程加快，大量居民开始涌入到城市中生活，物业管理就在这样的社会大环境下应运而生。但是相对于西方国家来说，我国的物业行业发展较晚，国内首家物业公司成立于20世纪80年代，最早属于香港企业[1]。对于我国城市居民来说，物业管理还是一个十分新鲜的事物，其主要是物业企业在小区业主的委托下，代为承担小区管理相关方面的工作，及时对小区居民共有的基础设施、建筑区域等进行维护。在我国，《物权法》中有明确规定，在小区物业的管理方面，可以是小区业主共同协商解决，也可以是在小区业主的共同授权下，由物业服务机构代为统一管理。通常而言，物业公司提供给小区业主的服务主要可以分为三种，即委托性服务、针对性服务、常规性服务三种。现阶段，物业公司在向业主提供服务的过程中，其收取的报酬有国家指导价和市场价，其主要依据就是当地的平均消费水平以及物业服务的项目。同时，企业在向小区居民提供物业管理服务的过程中，要始终坚持职权统一、公平竞争、业主主导、依法行事、统一管理、专业高效、服务第一、合理收费的原则。最近几年，随着国家对于房地产行业发展的管理力度逐年增加，住宅型物业的发展速度有放缓的趋势，工业型的物业以及商用型物业的发展速度却在逐年增加。但是从整体的角度来讲，在我国物业行业的发展中，住宅型的物业依然占比较大。
1.2 公共维修工程的内涵
在很多人的印象里面，公共维修的主要内涵就是对小区内的一些基础设施以及建筑进行小修小补，工作开展过程中，并不需要有较大的资金投入，其实这种认识是存在严重问题的[2]。在小区内公共设施的维护和维修工作中，其主要的目的就是使建筑的各方面性能能够满足居民日常的生产和生活需要。在工程维修过程中，要想保证维修的质量，延长相关设施的使用寿命，增进设施的功能及外观效果，就需要投入大量的资金。因此在实际维修工作开展的过程中，必须要对工程的维修成本以及计划投入的资金有充分的规划，如此，才能在保证维修质量的同时，最大限度地保证物业企业的经济利益。
2 加强物业管理中公共维修工程成本控制的必要性
在我国，物业管理工作中，最主要的内容就是对小区范围内的基础设施以及建筑等进行维护、改造、管理，对于因老旧而存在危险性的设施，要及时进行拆除，所以在物业管理成本中，占比最大的项目就是公共维修项目。现阶段，小区管理过程中，维修基金主要包括两个部分，一是业主在物业费中缴纳的专项维修储备基金，二是根据实际维修需要向业主收取的专项维修基金。通常而言，業主在购买房产的时候，购房款的2%～3%即为公共维修基金，当业主初次缴纳的维修基金无法满足维修的要求时，就需要在当地房管部门的配合下，由业主大会发起，向全体业主收取房屋维修基金，收取的金额根据国家的标准和业主住房面积的大小来确定。专项基金必须要用于小区公共设施的维修、改造和更新，物业管理部门要避免将专项资金挪作他用[3]。现阶段，城市中还有很多使用年限较长的建筑，这些小区由于受历史原因影响，很多都没有专项的维修基金，小区的公共维修费用很多都是由小区所属单位拨款或是业主协商集体出资的形式来进行筹集的，但是由于一些小区的公共设施维护不到位，很难满足业主的需求，导致物业公司工作开展的难度大幅度增加，同时，作为商业性质的企业，长期无法获得较高的利润，也会影响企业自身的健康发展。因此，在开展物业维修工作的过程中，需要加强对资源配置的优化，在保证维修质量的基础上，控制好成本，进而有效地提升居民对于物业服务的满意度。
3 物业管理加强公共维修工程成本控制的策略
3.1 做好事前、事中、事后控制
物业企业在实际的经营过程中，要想实现对公共维修成本的控制，就需要从整体的角度出发，针对公共设施维修的各个环节做好规划。物业公司在开展公共维修工程的过程中，需要对施工的各个环节进行控制，大致可以分为三个环节，即我们常说的事前控制、事中控制和事后控制等方面的工作。
首先，从事前控制的角度来讲，也就是物业公司在制定本年度公共维修工程成本预算的过程中，需要充分分析上年度公共设施在使用过程中的损坏情况，以此为依据，确定本年度公共维修工程项目及成本[4]。在制定工程计划的过程中，公司的工程部需要对本年度需要维修的项目进行统计，形成维修项目清单，项目维修清单的主要内容包括需要维修的项目、规模、项目的内容、维修工作需要的资金等，此项工作完成之后，需要及时将项目维修清单交由财务部门审核。财务部门需要综合分析现阶段市场上维修材料的价格、历年的维修项目成本数据等各方面内容，对本年度公共维修工作开展过程中需要的资金投入进行预估。总的来说，事前控制的主要目的是确定维修工程项目并预估资金投入额，以便于全面掌握物业管理工作实施后所需要的各项资金，并严格控制各项资金，进而提升成本控制的有效性。
其次，从事中控制的角度来讲，物业公司在开展公共维修工作的过程中，一方面要做好项目的事前控制准确把控资金投入额，另外还需要做好事中汇报以及按照合同付款等方面的工作。在进行项目事前控制工作的过程中，对于维修合同的签订，物业公司的财务部门需要全程参与。第一，财务部门要在充分分析预算材料的基础上，加强对各个维修环节成本的控制，同时根据需要维修的项目，制定维修预算表格，财务部门的主要领导要重视对维修项目的金额、合同的内容以及整体维修工程的预算进行分析，只有财务管理部门通过了项目的维修方案，负责相关工作的部门才能进行合同签订。在维修合作企业的选择上，物业公司还需要对选定公司的信誉以及资质进行审核，使维修工程的质量得以保证。而在项目的事中环节，物业公司的管理人员要依据项目的维修工程款预付的相关规定、工程资金的相关使用规定以及维修工程开展的各项规定，将工程预付款付给维修企业;同时，在维修工程的实际施工过程中，对于工程施工各个环节的实际支出以及工程的进度，物业公司财务部门都要给予必要的关注。而在工程进行中的合同付款环节，财务部门要重视审核工程负责人员的验收签字情况、工程款的发票回收情况。除此之外，在实际的施工过程中，遇到具有较好信誉度的维修单位，物业公司也可以考虑与其建立长期合作关系，一方面可以获取维修企业的一些优惠政策，一方面可以有效地降低公共维修工程的成本。同时，也可以通过竞标的方式来选择维修企业，在对维修企业的资质、信誉度、报价等方面的信息进行综合分析的基础上，选择合适的维修企业。另外，在日常的管理工作中，发现损坏或是老化的设施以及建筑，要及时采取有效的手段进行维护和修补，针对出现的小问题，要做到随时发现随时处理。同时对于维修企业的信息，物业公司要注意搜集与分析，尤其是对于维修材料的价格等方面的信息，物业公司的工程负责人员必须要有充分的认识，进而有效地实现对工程的维修成本进行控制的目标。
最后，从事后控制的角度来讲，在一个自然年度结束之后，要对小区内公共设施以及建筑的维修情况进行统计，对本年度公共维修资金以及获取的收益进行综合分析，为下一年度维修计划的制定、维修成本的预估等提供完善的参考依据，使公共维修工程的成本能够得到合理的控制。
3.2 制定好成本计划
所谓的成本计划，主要指企业生产经营总预算以货币形式规定企业在计划期内产品生产耗费和各种产品的成本水平以及相应的成本降低水平和为此采取的主要措施的书面方案[5]。成本计划制定的一个最主要的目的就是在保证维修质量的基础上，充分调动工作人员的积极性，实现对各个维修环节管理有效性的提升，在实现成本控制目标的同时，提升维修企业的收益。从整体的角度来讲，企业管理中，成本管理具有非常重要的地位，能够有效地提升企业的利润率。因此，在开展公共维修工作的过程中相关人员必须要对成本控制方面的工作加强重视，在提升维修质量的同时，控制好维修工程的成本。除此之外，相关管理人员还需要提前制定计划，加强对维修过程中投入的资金的管理，实现预先制定的成本控制目标。
维修人员在正式开始施工之前，需要对施工现场的情况有充分的了解，这样才能保证维修工程的施工符合实际需要，同时对施工的设施要及时进行登记，要注意记录维修的情况，包括维修的地点、时间、设施的损坏程度和其他的干扰因素等，维修人员必须要对设施的情况有充分的了解，这些都是在进行成本规划工作的过程中，相关人员必须要掌握的信息。维修人员正式开始维修工作之前，要提前进行实地考察，对设备的相关参数进行测量，进而对需要的费用进行预估。在此基础上，对所有需要维修的公共设施和建筑的情况进行统计。在实际的施工过程中，如果在没有特殊情况的前提下，要避免实际支出超出预算的情况，实现成本控制工作的目标。
要想提升预算的准确性，就需要加大对计划成本的管理力度。相关人员在制定成本计划的过程中，对于收集到的相关材料要及时进行整理和分析，进而对施工的工作量做好预估，同时参考前一年的成本控制数据，确定成本控制的方向，提升施工过程中的维修材料费、人工成本费等数据预估的科学性[6]。同时，技术人员要提前确定施工过程中需要的设备，在公司现有的资源条件下，创新施工方式。在维修计划工作的审查中，施工人员要积极配合上级领导的工作，认真对待领导交代的各项工作任务，积极听取上级领导的意见和建议，实现成本控制的目标。
在制定成本计划的过程中，要想提升成本计划的精确性，就要重视维修成本核算，同时，根据实际情况，确定成本计划。制定成本计划的主要目的就是力求创新技术措施，做好各种资源投入的控制，实现节约维修成本的工作目标。
3.3 做好维修成本控制
在实际的维修施工过程中，定额管理是一项十分重要的工作，工作人员必须要加强重视。对于施工过程中的原始记录，施工人员需要不断进行完善;进入施工现场的维修原材料，需要提前对其质量进行审核;不断地针对施工方案中存在问题的地方进行改进，通过对每一个环节的施工成本进行控制来实现整体的成本控制[6]。如果实际的施工成本超过了预期，就要依据需要维修项目的情况，重新对项目的计划进行审核，但是必须找到超支的原因。在实际的维修过程中，如果没有出现特殊情况，就要最大限度地避免超支的发生。
在維修的过程中，技术人员要采取多种方式对维修过程进行记录，同时，维修工作结束之后，要妥善地保管这些记录，为以后出现问题提供必要的调查依据。在维修材料方面，首先在保证材料质量符合施工需要的基础上，方可使维修材料进入维修现场，对于不合格的维修材料，要做到早发现早处理，在保证维修质量的同时，实现成本控制的目标;除此之外，新技术的使用也是控制维修成本的一个十分重要的手段。对于施工过程中产生的直接费用，要定期进行核算，将计划施工成本和实际的施工成本进行对比，进而对于施工过程中出现的各种问题，要做到早发现，早解决，避免后期问题扩大导致施工成本超支的情况。
此外，在维修工作开展的过程中，还需要对安全问题给予高度的重视，避免因安全问题给企业带来意外成本。关注安全，一方面是维修工作开展过程中的安全措施是否落实到位，一方面是要保证设施在使用过程中的安全，也就是要保证维修的质量。物业公司负责安全问题的人员需要定期对施工的过程进行检查，同时，加强对施工人员的安全教育力度，在保证维修人员在施工过程中自身安全的同时，也要保证设施使用人员的安全[7]。同时，物业企业还需要经常对维修人员进行交通安全和防火安全相关知识的培训 ，避免施工过程中发生安全事故，给维修人员的家庭生活带来不利的影响，增加物业企业的成本。
3.4 建立对应的考核制度
公共维修工程中，施工成本的控制和成本计划的执行情况需要定期进行考核，保证工程成本控制的目标能够顺利达成。定期考核参与维修工作的员工，可以有效地调动员工工作的积极性和主动性。要将员工各项福利待遇的发放和设施建筑维修效果的质量、维修材料的质量、执行安全维修规定的情况有机地结合到一起，这样的考核方式一方面能够使维修人员在工作的过程中具有更强的责任感，还能有效地激发员工钻研技术的积极性，提升维修人员专业素养的同时，实现公共维修成本控制的目标。
在考核制度的建立上，要保证相关的制度能够充分调动相关人员的工作积极性，提升对安全问题的重视力度，避免维修人员在工作过程中发生危险的可能性，在安全的前提下，实现成本控制的目标。
4 结语
综上所述，物业管理工作中，公共维修是一个十分重要的组成部分，在对小区的建筑、公共设施等进行维护的过程中，由于项目繁多，分工复杂，不同岗位的工作人员在实际的工作过程中经常需要进行密切的配合;在实际的维修过程中，非常容易出现实际支出超过预算的情况，正是因为这样，做好成本控制工作十分有必要。在开展物业维修工作的过程中，需要加强对资源配置的优化，在保证维修质量的基础上，控制好成本，进而有效地提升居民对于物业服务的满意度。要保证物业企业的利润率，相关人员就要对公共维修的成本控制工作给予高度的重视，提升项目维修的质量，从而提高物业公司的经济效益和社会效益，推动整个物业企业更为长远的发展和进步。
参考文献：
[1]周家成.浅谈物业管理中公共维修工程的成本控制[J].现代经济信息，2019（09）：272.
[2]秦士凯.浅析小区物业管理中安全关键环节与配套管控措施[J].民营科技，2018（05）：192-193.
[3]李江平.物业管理实践思考——以专项维修基金制度为例[J].商业文化，2014（32）：70.
[4]李黎艳.物业管理中公共设施设备更新改造经费的筹集对策[J].山东商业职业技术学院学报，2012，12（05）：21-23.
[5]孙丽丽. 物业维修基金管理与运作的法律问题研究[D].华东政法大学，2009.
[6]沈荣.公共维修基金制度变迁问题分析[J].浙江万里学院学报，2006（05）：106-109.
[7]高虹. 房屋维修工程项目管理探讨[J]. 门窗，2013，（10）：201-202.
