三四线城市房价波动及制度分析

    张恒　王雪梅　丁华军

    摘 要：随着房地产市场快速扩张，蚌埠市房地产开发项目范围逐渐扩大，房地产去库存化周期变长。本文通过对近年来蚌埠龙子湖地区的房价波动现状进行分析，找出波动影响因素，运用实际数据研究调控政策对房价的影响，从而评判房价制度对蚌埠市房价波动调控的效果，对现行房价制度的不足提供一些完善举措。

    关键词：房价波动；房价调控；蚌埠市房价

    0 引言

    近年来，房地产业在国家政策支持下得到了迅速发展，已然成为国民经济的重要支柱。房地产市场带来的经济效益在GDP中的占比率均在20%以上，土地出让金在地方财政收入中占比越来越大，基本比重达到50%以上，通过出让土地带来收入成为地方财政收入的重要来源之一，投入在房地产业的贷款资金占金融体系资金20%左右。由此可见，房地产业是国民经济支柱的由来并不是空穴来风。随着房地产价格持续增长，与之相关联的50多个产业也深受其影响，一旦房地产业出现不可控制的情况，那么国民经济也必将受到重创，进而一场经济危机将不可避免[1]。为了防止此种现象发生，从房地产实行市场化以来，国家和地方政府就根据不同时期，不同情况出台各种政策来对房地产价格加以调整和控制，在房地产业不景气时期采取鼓勵政策，在其快速发展之时进行限制调控。由于房价波动受外界多项因素共同影响，同样的因素在不同的国情制度下，不同的地区发展条件下，也表现出不同的结果。

    近10年来，蚌埠市平均房价上涨70%以上，随着蚌埠市新区建设、环境改造、交通设施完善的持续跟进，房价还在持续增长。在国家和地方政府的制度调控下，房价虽有短期下跌现象，但是持续时间都不长，总体仍然呈现持续上涨现象，长此以往下去，将会影响商品房“去库存”的进度，增加了消费者购房经济压力的同时，消费者的购房意向将会受此影响，因而变成观望心态。通过三四线城市——蚌埠市近年来房价波动现象及相关房价调控制度进行研究，得到蚌埠市房地产业存在新建商品房库存下降、新建商品住房价格持续增长、资本投入速度平缓增长特点，找出有关房价波动的影响因素及相关调控政策的效果及不足。

    1 房价波动的影响因素分析

    自改革开放以来，我国房地产实行市场化，房地产市场得到快速发展，房价波动剧烈现象也时常发生，造成房价波动的因素也是非常之多，比如：政府宏观调控，市场需求，土地政策，金融市场，环境交通，医疗文化等等[2]。

    1.1 政府宏观调控

    政府宏观调控影响着房价波动。一旦国家鼓励房地产市场发展，放宽购房条件和税收制度，那么房价就会出现短时间大幅度增长。但是房价上涨过快，其潜在的房地产泡沫现象就会加重，更有甚者会发生房地产市场崩盘，造成经济危机。近年来，根据房价持续增长现象，政府部门开始颁布一系列的调控制度，通过政府干预，有效地控制房价不正常增长。

    1.2 市场需求因素

    房价上涨与市场需求息息相关，房地产市场需求不仅包括消费需求，更多包括投资需求以及投机需求。当房地产市场需求增大时，房地产商就会看到商机，大量资金投入到房地产业[3]，只有保持市场需求和供给需求达到平衡时，房价才能够稳定。然而，随着三四线城市城市化进程加深和城镇人口及就业人数的增加，住房需求也逐年增长，市场需求不断增大，这就使得稳定房价变得难上加难。

    1.3 土地转让价格

    土地在地方政府财政收入占比可达70%以上，土地价格不断增长的同时也加大了房地产业的成本投入，房地产商只能通过不断提升房价达到盈利目标。随着人口的增长，土地成了更为稀缺资源，土地的供给也不断减少，使得土地拍卖价格不断上涨，甚至达到天价。

    1.4 基础设施及环境

    随着民众对居住要求逐渐提高，人们往往希望居住环境越来越好，生活配套设施完善，交通便利，但是这些条件背后是房价的攀升。近年来蚌埠市随着高铁的修建和高速的完善，使得城市交通更加便捷，同时，蚌埠市政府还加强了环境改造，发展旅游景点，打造文明城市。这些情况使得蚌埠市吸纳更多从一二线城市向三四线城市转入的消费者群体，商品房价格也因附带完善的商业配套和良好的生活环境而增长。

    2 房价制度对蚌埠市房价波动的调控效果

    自2010年起，我国开始在信贷，税收，土地等方面实行严格的政策调控，2011年政府为了稳定房价增长趋势，开始实行限购、限贷等制度，希望从侧面来对房地产市场进行调控，经过政策和制度的影响之后，房价增长得到有效控制，但是房价仍然居高不下。2015年底，中央政府在经济会议上提出“去库存”工作内容，各地方政府积极围绕这一指标，出台相应房价制度和政策，有效化解房地产库存压力。同年，蚌埠市政府作出几次降息调整，调整初期，房价出现下降。

    2016年初开始，蚌埠市政府又相应放宽政策，购买首套房比例下降，提高了住房公积金贷款额度，税率降低，同时加大对房地产市场投资。在众多优惠政策鼓励下，蚌埠房地产市场开始回暖，房价也在不断上升。随后全国房地产市场出现降温，蚌埠房地产市场也受此影响，房价出现暴跌，这就造成2016年3月份和4月份房价上涨和下跌现象。2016年后半年，在政府多重房价制度的共同调控下，房价出现缓慢上升，2016年底房价市场趋于稳定状态。

    2017年初，国务院在《关于创新政府配置资源方式的指导意见》中提到将房地产税在地区进行探索，真正做到“房子是用来住的，不是用来炒的”。同年，国家发改委透露，2017年全面实施居住证制度，推动非户籍人口在城市落户，三四线城市房价连续攀升。合肥作为房价暴涨代表的二线城市，带动了蚌埠在内的16个县市房价持续上涨。同年10月，蚌埠市政府降低公积金贷款额度，提高首套房首付比例，这给寄托于公积金贷款的购房者“沉重一击”；对“炒房”消费者来说，也是加大了投资成本和难度，减少了投机取巧的恶性消费，房价波动也在这一波制度调控中得到一定的缓和效果[4]。

    下面以蚌埠市龙子湖地区海亮明珠和荣盛香榭兰庭楼盘进行实例分析。

    从图1可以看出，在2015年和2016年，房价虽有不定期的上下波动，但是波动幅度相对比较平缓，而在2017年初以来，龙子湖地区房价出现大幅度增长，海亮明珠和荣盛香榭兰庭房价的增长势态与蚌埠龙子湖区域的总体趋势一致，并且比龙子湖整体上涨更明显。在2015年和2016年期间，蚌埠市龙子湖地区处于建设期，库存商品房数量也比较少，所以，政府采取的“去库存”计划对龙子湖地区房价影响相对较少。随着两年时间经济的发展，龙子湖地区逐渐打造成更为理想的居住环境，景观大道的建设，高铁的开通，小型CBD商业圈的建立，政府职能部门的迁入，加上大学城文化区域的设立，都进一步促进了龙子湖地区房地产市场的发展。

    2017年來，在全国房地产市场热潮的影响以及合肥市房地产市场暴涨的势头下，蚌埠市房价也出现大幅度增长。随着十九大的召开，更加确定了新时代房地产市场的发展，遏制投资投机性需求，满足人民住房的刚性需求，蚌埠市在房贷政策上出台了更为严格的条件，所以房价持续上涨趋势受到控制，房价在2017年第四季度逐步稳定下来。

    3 房价制度的完善

    3.1 制定更为合理的土地政策

    土地是房地产业发展的基础，而我国土地国有化限制了土地的供给数量，高额的土地出让金，增加了开发商的开发成本。蚌埠市政府应该根据蚌埠不同地区人口比例，需求比例以及库存比例，制定合理的土地供应政策[5]。

    3.2 实施住房公积金制度改革，加强对住房公积金的监管制度

    目前，住房公积金并没有全面落实到每一个社会工作者，其使用率还是较为狭窄。为使住房公积金真正地面向中低收入家庭，应该扩大住房公积金享有者范围，将一些私营企业职工或进城务工人员等弱势群体列入住房公积金系统体制中。

    3.3 加大老城区旧房改造

    老城区改造可以直接减少商品房消费需求，加强老城区生活配套设施的建设，可以吸纳更多消费者选择老城区定居。一旦需求减少，房地产市场就不会出现不可控制的局面，房价上涨也会得到有效控制，房价也会趋于稳定。

    3.4 实行租赁同权政策，改变住房消费行为

    全面健全租赁市场，将传统单一购房消费行为趋向多元化，引导购房需求向租赁需求转变。扶持住宅租赁企业，扩大租赁供应市场；出台减税政策，对租赁实行减税制度；允许提取相应比例公积金进行住房租赁，来鼓励租赁住房的消费行为等。

    4 总结

    随着蚌埠市区交通环境和基础服务设施的完善，房地产市场也会得到快速发展，房价上涨是不可避免的，找出房价波动的影响因素，制定更为合理严格的房价制度，根据现实条件进行政策收紧，确保房价过热增长得到有效控制。同时，地方政府应合理安排需求供给关系，建立完善的租赁市场，出台有效政策完成好去库存任务；改变居民消费行为，加强城市设施改造，建立多元化住房系统，才更有利于三四线城市实现经济改革，完善房价制度，促进房地产业健康稳定发展。

    参考文献：

    [1]高慧.我国房地产业与经济发展的若干问题思考[J].商业时代，2013，（32）：131-132.

    [2]陈刚.房地产经济周期波动预测与研究[J].中国经贸导刊，2010，（2）：91-101.

    [3]陈怜漩，刘壮，王瑞瑞.供给侧改革背景下三四线城市房地产去库存的探究—以蚌埠市房地产为例[J].赤峰学院学报（自然科学版），2017，（1）：63-64.

    [4]汪利娜.高房价背后的制度缺失[J].北京社会科学，2012，（2）：64-70.

    [5]孟庆雪.中国房价波动及制度分析[J].江苏科技信息，2014，（7）：4-5.