房地产投资可行性报告中的财务分析评价研究
李夏
在房地产项目投资决策之前对项目进行全面、系统的市场调查分析，研究判断项目本体投资可行性的报告即为房地产项目的可行性报告。是运用科学合理的评价方法，出具模拟财务报表，计算出财务指标值，并基于预测确定项目投资可行性的综合性研究。可行性报告是投资方、融资方甚至政府机关决策的必要性依据，也是项目投资成功与否的首要环节。本文将围绕房地产项目投资可行性分析中的财务分析评价进行分析探讨，找出问题，提出建议，以求财务分析评价能更好的为投资决策服务。
房地产项目的投资可行性报告一般包括项目基本情况、市场分析、项目定位、规划、经济测算、风险评判等内容，其中，最重要也是从定量方面决定项目是否投资的关键因素就是经济测算，而在经济测算实质就是财务分析。从土地成本、开发成本、财务费用、期间费用到土地增值税、企业所得税及其他税种的缴纳等基础预估数据，编制基本财务报表，计算分析财务评价指标，对项目整体的盈利情况、偿债能力、资金情况等方面进行分析，与行业或者企业内部的财务指标基准值进行比较，并由此判断项目财务可行性，从而确定项目投资可行性。本文将从房地产行业发展现状、可行性报告发展现状、财务分析评价的问题等方面入手，提出思考和建议。
一、房地产行业发展现状
“房住不炒”的国家政策不断强调，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展，这是主基调。房地产行业面临以下四个方面的承压。一是调控承压。调控进入常态化，预估几年内不会有进一步的宽松政策。需求端，限购、限贷、限售、限签;供应端，土地要求自持、现房销售、政策性住房加大。二是利润承压。房地产高盈利的时代已经过去，限价成为常态化。土地的竞争日趋激烈，地价和房价的价差也在逐步缩小。 据统计，主流房地产企业的平均净利润连续三年下降，从2017年的 12.7%下降到 11.6%，再到 10%。三是“去杠杆”承压。2020年8月，央行和住建部提出“三道红线”，明确房企负债管控要求。2020年12月31日，央行、银保监会下发通知，明确对银行金融机构房地产贷款集中度进行管理，将房地产贷款余额和个人住房贷款余额分档设置占比上限，房地产企业融资形势将因为这些政策的出台而更加严峻，房地产去金融化的速度正在逐步加快。四是专业承压。随着新型城镇化建设的提速，老百姓对改善生活品质的需求逐渐提高，作为房企需要提供更好的产品和服务，对专业能力提出了更高的要求。
二、房地产项目投资可行性报告现状
据国家统计局数据，2019年房地产开发企业数量达到了近10万家，每家企业都有自己的特点，每份可研报告都存在差异，综合接触到的可研报告来看，房地产的可行性报告的质量随着房地产行业的发展而不断优化完善，为投资决策提供依据。但依旧存在以下四方面的问题。
一是缺少现代理论的指导。《房地产开发项目经济评价方法》是建设部于2000年9月发布的文件，其目的是引导房地产业的健康发展，旨在提高房地产开发项目投资的准确性。但房地产的高度市场化于一般工业建设存在较大区别，评价指标的选择和计算都存在较大差异，其实际对于房地产决策的指导作用不明显。由于颁布的时间已经20余年，没有随着现代化的经济、财务体系更新，其在实际操作上的指导性不强。市场上虽存在许多专业人士的看法和认识，但缺少权威机构的总结和颁布。
二是主观性经验判断与市场偏离。可行性分析研究的第一步就是要对土地所在的城市、区域市场进行分析研究。在进行市场分析、判断时，主观性的经验判断起着较为重要的作用，但是经验是感性认识，与客观可能存在差异，很多时候，经验判断存在与市场偏离度较大的情况，对于这种情形下做出的判断，失败的概率也会增加。
三是项目定位策划失败。未来的营销策略将由产品的定位决定。在项目前期，应根据当时区域市场需求设定产品的定位，与周边产品形成差异化竞争优势，若定位失败，会造成房地产优势缺失，竞争力低下，去化率和去化速度低。
四是，经济测算中财务分析不准确。市场分析、风险评估等都是对项目进行定性分析，而财务数据的编制、财务指标的计算则是可行性研究中的定量分析，是决定因素之一。财务分析涉及到对项目全过程的预估，从前期的土地成本，到中期的开发成本、销售收入及各类费用，到项目竣工結算时的各类税费缴纳、收入的结转等等，都是一项项预估出来，且每一项都不是独立的、都存在关联关系，测算时，需要对市场客观的预测、对项目全过程的熟知以及扎实的财务知识。客观真实的数据采集和处理，将会为项目决策提供可靠的依据，错误或失真的财务数据可能导致错失优质项目，或者投资了失败可能性较大的项目。
三、房地产财务分析评价体系的特点
房地产项目的财务分析评价是系统性、科学性的。首先分析项目可行性的影响因素是多样的，从国家宏观经济政策、税收政策、金融政策、市场环境，到内部的财务能力、运营管理能力、人力资源配置能力等方面系统考虑，综合分析。其次应尽量避免、谨慎使用主观经验意识判断，因运用科学系统的方法和指标体系去分析论证。房地产产业高度市场化，现阶段房地产企业，特别是大型房地产企业都形成了具有自我特点的投资评价标准体系。作者搜集了几家大型房地产企业的财务分析评价体系，综合来看，具有以下几个特点。
一是，充分考虑时间价值，除考虑静态指标外，决策时更关注动态指标。
二是，不单一看盈利能力指标，充分考虑期间资金流动性、资金平衡能力等。
三是，不单一看最后价值性指标数据，综合评判比率性、时间性指标。
四是，除考虑项目整体收益，更关注自有资金投入的回报。
如某央企房地产公司，房地产项目投资财务评价指标体系为自有资金财务内部收益率、销售净利率、项目财务内部收益率、现金流回正所需时间（年）、项目财务净现值（所得税后），其中前三个为强制性指标，后两个为参考性指标。虽然财务评价体系只有5个评价指标，但综合了静态动态、期间与最终时点、价值和比率等方面，对盈利能力、偿债能力、资金平衡能力都进行了判断。
四、财务分析评价存在的问题
（一）从事房地产投资分析的专业人才较少，综合知识素质高的投资人员储备更是与房地产庞大的市场体量明显不相称。特别是许多小规模的房地产开发公司，从业人员少，具有专业素养的人就更少，很难完成水平较高的经济测算、财务分析，往往没有对项目全盘的把握，走一步看一步，项目运营到后期或者最后结算时才发现资金链断裂、亏损巨大，这也是市场上许多烂尾楼存在的原因之一。
（二）财务分析评价不够客观准确。人情式的项目普遍存在，为了做项目而做可行性研究，为了满足决策时的最终投资条件而编造伪造数据，最终结果也只能是失败而告终。
（三）项目实施中没有实时掌握和跟踪项目进展，进行动态调整。有的项目，在前期，进行充分的分析研究，可行性报告的指导性操作性极强，但由于在项目实际操盘过程中，管理团队按照自我意识开发项目，没有按照可行性报告的节点操作，营销、融资没有按照市场节奏、项目节奏等有机考虑，往往导致项目运营失控，损失难以挽回。
五、思考和建议
（一）搜集准确的房地产市场信息。所有财务分析评价的数据基础都源于对当地房地产市场的判断和对市场未来的预估，前期的搜集整理工作至关重要。目前，市场上已有房地产信息的专业整合平台，可以积极利用平台数据进行分析，但也不能一味盲目的使用平台信息，还应实地调研，对标周边项目，掌握一手信息，才能在前期的定位策划中预埋将来的竞争优势。
（二）组建专业的房地产项目可行性报告编制团队。一个项目的可行性报告，涵盖了设计、策划、咨询、财务、金融等多门类的知识，术业有专攻，一个人很难全面掌握所有专业知识，特别是财务分析方面，对财会知识的要求很高，更应配备专业素养的人员。应集众人的智慧，并在团队合作中相互探讨、分析和研究，让编制的可行性报告专业性更强、准确性更高，对项目的成功实施打下坚实的基础。
（三）构建科学合理的投资管理体系，规避投资风险，提高投资经济效益。高度重视财务专业在房地产投资上的作用，培养储备专业的财务人员从事投资业务。同時，建立综合的财务评价体系，除对项目盈利能力进行分析，同时分析偿债能力、资金平衡能力等方面。
（四）全过程管理。以签署土地出让合同或投资合同为起点，以项目清算为终点的房地产项目投资后全过程管理。
（作者单位：中交房地产集团有限公司）
