一房二卖所有权归属问题研究
关键词 一房二卖 善意第三人 登记 占有
作者简介：萨仁托娅，美国天普大学法学硕士，慧聪律师事务所，研究方向：民商法、律师实务。
中图分类号：D923.2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文献标识码：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.05.023一、一房二卖中的基本法律问题
一房二卖指的是出卖人在已经签订合同的前提下，以同一房屋为标的物再次订立买卖合同，将商品房出售给其他买受人的行为。 在出售房屋时，往往涉及到两个行为其中包括签订买卖合同的合同行为和进行房屋登记的物权行为，而当房屋买卖中合同行为和物权行为出现“时间差”时，就极其容易出现一房二卖的现象。
只有在基于有效的合同的前提下，房屋买受人才有可能取得房屋的所有权。在我国，物权的变动并不影响买卖合同的效力，在一房二卖的过程中，出卖人有可能同时就一个房屋签订数个买卖合同，但是我国法律是肯定了多个买卖合同的效力的。因此在一般的情况下，只要符合合同生效要件，那么数个买卖合同就都是有效的。因二重买卖中签订的数个买卖合同从而形成的数个买卖关系应适用合同法的一般规定，因此只要任何一份合同存在《合同法》规定的无效或者可撤销的情形时，这个合同的效力就存在问题。
除此之外，我国的一些司法解释规定，如果房屋的出卖者在与前买受人签订了售卖合同之后，又与后买受人签订了合同，并直接将房屋的使用权和钥匙（即实际占有房屋）交给后买受人，而前买受人因为此种行为无法按照合同约定合法取得房屋，并以恶意串通为由向法院起诉请求确认后买受合同无效，法院是给予支持的。但是我国相关的司法解释并没有明确规定是否只有前买受人有权利以恶意串通为理由请求法院判定买受合同无效。从实践来看，如果后买受人仅仅只是知道房屋存在前买受人，但是并未与房屋的出卖人恶意串通损害他人利益，法院不会判定为恶意串通。但是，如果后买受人在签订合同之前就知道房屋出卖人已经与他人签订协议，仍旧决定篡改签订日期与房屋出售人签订合同，将自己的合同日期改至前受买者之前，损害前买受者的利益，则会被法院判定为恶意串通，相应的，合同则会判定为无效。二、争议房屋的归属与具体问题分析
我国法律对于合同的生效与物权的取得有明确的规定。根据我国《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”
但对于房屋的具体归属问题，我国还没有具体的条文，虽然在《商品房买卖司法解释》中对房屋二重买卖中债权人的保护问题有所涉及，但也未明确规定房屋的归属问题。《2011年全国民事审判工作会议纪要》中第16条，数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。此外，我国一些地方法院对一房二卖中房屋的具体归属判定作了详细的规定。 基于以上的论述，笔者通过查阅相关资料，阅读有关案例以及很多学者的相关著作，发现“一房二卖”的房屋归属问题大概有如下的几种情形：
（一）过户登记
对于已经办理过房屋过户的买受人，优先取得房屋的所有权。
根据《物权法》规定，房屋等不动产物权如果想要转让，必须要按照法律进行有效登记，只有登记后才会发生物权变动的效力。如果不动产未登记，则不发生物权变动的效力。在确立房屋的归属原则时，登记作为第一顺位的标准是毋庸质疑的。但是，如果不考虑案件的具体情况而僵硬的采取此顺位规则，则可能会违反法律公平正义的本质。
实践中就有这样一个案例，前买受人已经与出售者签订了合同，合法占有了房屋且进行了备案，此時针对房屋本身发生了纠纷，故前买受人提起了诉讼，在诉讼期间，出售人却与后买受人进行了房屋登记并取得了产权证明。法官在审理案件时认为“房屋登记机构应在人民法院对该争议通过判决的行进行民事确权后依据人民法院的生效文书进行登记”，而后买受人虽然进行了登记，但是其登记行为是在前买受人提起诉讼之时，所以法院撤销了登记机关的登记，并且判定房屋的所有权归属为前买受人。 法院的判决在笔者看来十分公平，这样不仅有助于树立司法权威同时也更加维护了法律的正义。因此，在实践中，通过过户登记取得房屋所有权的相关规定是原则性的，但是在法官具体判案时，我们也可以根据具体的情况以法律的最基本的公平正义为出发点从而作出判决。
（二）预告登记
如果多个买受者均未办理过户手续，则已经办理过预告登记的买受人有权取得房屋的所有权。
房屋出售人在与买受人签订了合法的房屋买卖合同后，为了确保物权可以由买受人取得，合同双方可约定向登记机构申请预告登记。当不动产进行了预告登记后，在未征得预告登记的权利人的同意下，买受人并没有权利随意变动物权。除了这些，预告登记还具有公示的作用，故买受人在签订买卖合同之后进行预告登记可以有效的防止出卖人再次处分其不动产。
（三）优先占有
如果既未办理过户登记又没有进行预告登记，则由占有该房屋的买受人优先取得房屋的所有权。
在房屋买卖合同中，买受人根据签订的合同合法使用房屋是出售人履行合同交付义务的结果，这种对于房屋的合法占有是以债权为基础取得的。但因为没有进行登记，故无法对抗他人已经登记取得的不动产所有权。无论合同签订的前后顺序，已经履行完毕的合同其效力优先于未履行的合同。如果数位买受人都未办理房屋过户的相关登记手续，但是其中一份合同中出售人已经交付房屋，买受人已经占有房屋，且不存在向其他的合同购买人交付房屋的情况，那么占有房屋的买受人所签订的合同应当受到法律保护。其他的买受人虽无权获取不动产所有权，但可以依法追究出售人的违约责任。除此之外，笔者认为在后买受人正式签订合同前，前买受人依据合同合法的占有了不动产，此时不动产的转移占有与交付使用在一定程度上具有公示作用。此种归属法则对于维护已定的房屋产权规则有益，可以在一定程度上减少恢复原状和腾挪房屋等支出的成本和造成的损失。
（四）实践中其他考量因素
在实际中可能会出现既没有办理房屋过户和预告登记手续，又未合法占有房屋，可以综合思考共有人以及承租人的优先权、 支付房款的先后顺序、 实际付款的数额、 预售合同是否登记备案、 房屋利用等情况认定来买受人可以得到房屋的使用权以及所有权。
综上，结合我国目前的司法实践，已经形成了相对完整的房屋归属原则，可以解决大部分的房屋归属问题，其实质上包括三部分：首先，在民法诚实信用原则的约束下，以登记、占有、优先权为房屋归属规则;其次，是合同履行的状态包括支付房款、房屋利用程度等，以上遵守的基本原则为民法中的权利义务相对等的原则;除此之外，合同签订的时间前后以及诉讼行为的相关因素都会纳入考量房屋的归属问题中。三、立法与实务建议
解决我国现存的一房二卖的问题无非两种方法，一种是从源头上解决一房二卖问题，那么就需完善相关房屋登记制度避免一房二卖的现象产生，另外一种则是在一房二卖问题发生后，采取相关的救济措施，通过合理的补偿方式来弥补当事人的损失。我国法院在审理一房二卖问题时，大部分都会判决对于无法取得房屋的人进行一定补偿。但是，对于那些迫切需要房屋的人来说，基于房屋的居住功能、增值空间，使用性等考虑，违约补偿远不如现实的房产有价值，即使获得了相应的补偿，他们的现实权益仍旧受到了损害。因此，对于解决此种问题，笔者认为我们更应该从防范入手，避免此种问题的发生。
（一）将善意取得制度引入一房二卖的救济问题中
在善意取得制度中，房屋出售人是否享有标的物的处分权，直接影响不动产出卖人是否可以依照合同转移标的物，但不论出卖人是否有处理的权利都不会影响合同本身的合法性。因此，我们可以通过立法确立交付占有为不动产转移所有权的公示方式，在涉及一方占有交付使用，一方转移所有权登记的情况下，当前买受人通过占有取得了直接支配的物权时，此时，如果出买人再次售出房屋则属于无权处分，而后买受人要获得房屋的所有权只能满足善意取得的条件：（1）进行了物权转移登记。（2）支付了合理对价。（3）出于善意。此种制度设计就避免了僵硬的仅以登记为房屋归属要件的判断标准，前买受人的占有行为如果具有了合法的物权属性，那么后买受人就无法通过登记获得不动产的所有权，但是后买受人可以运用善意取得制度来对抗前买受人的占有，此种方法成立的前提是后买受人对于前买受人的占有行为并不知情，如果后买受人对于占有行为已经提前知晓，并且存在恶意抢先登记的现象，就无法通过善意取得制度对抗前买受人的占有行为，则不能获得房屋的所有权。这样有利于维护当事人的利益以及社会中合理公正秩序，同时可以避免恶意登记的现象的出现，确保前买受人的合法权益不受侵犯，并且同时对后买受人的善意行为给予充足的保护。
（二）完善预告登记制度
虽然预告登记制度对于一房二卖起到了监督的作用，但预告登记并不是买卖房屋的必备要件，实践者大部分购房者对于房屋买卖法律制度的认知不足也没有进行预告登记的意识。因此，进一步完善登记体系，提高查询与进行登记的意识是我国解决一房二卖问题完善预告登记制度的非常重要的任务之一。四、结语
在我国实践中，一般是以产权登记为确定所有权归属的首要规则，但是如果并未办理不动产的过户手续，则由已经办理了预告登记的买受人取得房屋的所有权。如果既没有办理过户手续，又没有办理预告登记，综合判定房屋的所有权由占有房屋的买受人取得。除此之外，共有人、承租人的优先权、实际付款数额的多少、预售合同是否登记备案、房屋利用情况等也应该纳入房屋归属的考虑因素之内。而对于这些归属规则，我国法律和审判实务中的规定可以说是错综复杂，笔者认为在判定房屋的归属问题上时，我们不能僵硬的依据法条或者相关规则判定，还应结合具体情况，必要时也可以将诚实信用原则作为确认不动产所有权的依据。通过各方面的措施来合理有效的遏制一房二卖现象的产生，维护市场交易的正常秩序。
注释：
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