住房反向抵押养老保险的法律研究

    关键词 住房反向抵押 养老保险 法律

    作者简介：袁瑞璟，济南大学政法学院。

    中图分类号：D923.2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文献标识码：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.273

    住房反向抵押养老保险的提出，解决我国老年人养老问题，提高其养老水平。但是相关法制的不完善阻碍了其发展。为了在法律允许的条件下，推广并发展该保险，本文就住房反向抵押养老保险的法律进行探索。一、研究背景

    最近几年，我国人口老龄化日趋严重，不仅对国家经济发展造成影响，同时出现养老问题。根据科学调查，直到2017年，我国超过60岁人口已达24090人，占总人数的17.3%，65周岁的人占总人口的11.4%。养老问题，已经成为国家这个大家庭面对的问题。随着生活水平的提升，老年人对生活质量的要求也在提高，养老需求趋向多元化。正是各种现实问题，催生了住房反向抵押养老保险，为人口老龄化发展提出应对措施。

    住房反向抵押养老保险，就是所谓的“以房养老”，将房屋抵押给保险公司，老人仍可以自由处置房产，无论租赁、使用，在此期间可以获得一定金额的保险金，当老人去世后，保险公司则获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。二、研究现状

    （一）国内研究现状

    住房反向抵押养老保险，在我国起步较晚，应用经验不足。最早提出该制度的是我国曾祥瑞、胡江涛两位学者，在研究过程中，对美国的各项制度要素、制度背景、运行状况和风险防范的具体操作方法进行深入分析，为我国后续应用实践起到非常重要的作用。在2002年，孟苏晓首次提出在国内建立住房反向抵押寿险服务，并指出“反向抵押贷款”保险服务的推广将会产生明显的社会效应。随后我国多个学者对此提出看法，并进行深入研究，成为当前研究热点内容。

    （二）立法现状

    2003年，“住房反向抵押保险”由中国房地产开发集团着手推行;直到2008年，幸福人寿发展“住房反向抵押贷款”作为主营业务，为该保险发展提供动力;2013年，国务院出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中，在国家层面提出该保险对国家老年人养老问题的重要性，并且积极鼓励我国试点工作的开展。2014年7月1日起至2016年6月30日止在北京、上海、广州、武汉开展试点，标志着“住房反向抵押贷款养老保险”试点正式推行。后经过一系列的研究与分析，由保监会决定，将住房反向抵押养老保险扩大到全国范围开展。三、住房反向抵押养老保险实践“遇冷”的因素

    根据对住房反向抵押养老保险在我国实际应用情况的分析，发现并不乐观，导致实践效果不理想的因素主要体现在保险人、被保险人、国家法律制度三方面。

    （一）保险人问题

    截止至2018年6月为止，我国虽然有很多保险机构获得试点资格，但是实际开展该业务的保险公司只有幸福人寿一家，其他保险公司并没有参与推广工作中。根据科学调查，导致该业务经营主体少、产品单一的原因，就是住房反向抵押养老保险的推广的风险太大，仅仅是保险公司一方无法承担保险实施过程中可能会出现的风险，因此很多保险机构不愿意参与其中。

    （二）被保险人问题

    受传统理念束缚，老人财产无法实现自由分配。在房子抵押的过程中，很容易出现与子女继承冲突的问题，因为子女不同意将财产作为抵押，致使老年人无法参保。

    （三）与国家法律制度出现冲突

    该保险在很多方面与当前国家法律制度冲突，导致部分保险内容出现无效或者违规的情况，问题主要体现在以下几点：

    1.物权法方面

    我国在土地使用权中，对住宅建设用地使用权期限有明确的规定，70年是土地使用权限，但是在70年的土地使用权期限到期后如何续期至今仍未有明确规定。此外，双方订立合同时可以约定借款人去世后由抵押权人直接取得房屋所有权，其偏属流质条款的属性似与《物权法》《担保法》的规定不符。这些都使得部分有意向的金融机构望而却步。

    2.受金融业分业经营原则的限制

    《保险法》第八条规定：保险业和银行业、证券业、信托业实行分业經营、分业管理。而住房反向抵押养老保险扩行业的特性，与金融企业经营原则发生冲突，致使业务发展受阻。

    3.市场准入与退出机制有待完善

    住房反向抵押养老保险的推广，需要多方高资质的风险承受主体参与，以保证工作的合法性与安全性。但是实际上，对房产评估机构、公证机构等中介服务机构的参与与退出的核准，当前并没有具体标准予以参照，相关市场存在较大潜在风险。

    4.税法优惠等激励制度的缺失

    住房反向抵押养老保险的实施，有利于老年人养老问题的解决和金融行业经济效益的提高，可以实现“双赢”。但是我国相关政策法律却没有跟进，缺乏激励优惠措施，如，减少对相关企业所得税的征收比例等，从而导致企业参与积极性降低。四、住房反向抵押养老保险法律制度完善措施

    （一）加强对国外运行模式的借鉴

    目前，国外的以房养老制度已经非常成熟，我国在住房反向抵押养老保险运行中，可以借鉴美国、新加坡、日本等国家的管理模式，以此弥补运行中存在不足。以美国以房养老运行模式中房产价值转换抵押贷款为例，我国可以借鉴该模式，将老人的房产价值数据化，并将此作为抵押贷款，用于养老。这样一来，不仅可以避免出现保险与法律制度冲突的问题，同时可以使得老年住户获得养老资金且不必搬出或出售住房。在我国住房反向抵押养老保险中，应加强对国外制度的分析，结合国情选择性适用，以真正解决养老问题。

    （二）加强对法律制度的完善

    法律制度的完善，能够对该工作的开展起到促进作用，并提供最强的支持。我国是一个法制国家，若是法律制度不完善，不仅会影响推广工作开展，同时无法保证各方的利益，不能解决我国的养老问题。因此，应加强对与之相关法律的深入分析，厘清以房养老保险的法律障碍，并据此完善保险内容，以适应国家发展。目前，我国民法典草案新增居住权，规定居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定生活居住需要。著名法学家江平认为：该权的提出，不仅可以体现我国国情，同时能够让老人居有定所、老有所养，是社会提供的福利。同时，居住权将权与居彻底分开，也为以房养老保险提供了很好的制度基础。此外，国有土地使用年限，也应结合人口老龄化的问题，做出适当的调整。这样一来，可以避免出现养老与房屋流转的冲突出现，保证企业与老年人共同的权益。

    （三）加强对配套制度的完善

    推动住房反向抵押养老保险发展的过程中，应对配套制度进行完善与改革，避免法律规定本身的相互冲突，同时多方协同全面保障该保险的实施。首先，加强监管制度的完善。政府部门应出台专门的政策，用于住房反向抵押养老保险的监督，利用第三方管理制度，降低市场潜在风险，避免企业利用管理漏洞牟取利益，影响老年人的养老生活。监管制度的实施可以保证购买保险者与保险实施者根据协议内容工作，提高保险实施的有效性。其次，完善不动产抵押登记制度。通过不动产抵押登记，明确不动产权属关系和抵押合同双方的利益，保证老年人的权益，为保险行业抵押权及相关权能的享有提供法律保障，有助于业务的广泛开展。通过配套制度的完善，保证住房反向抵押养老保险市场的良性秩序，维持供需平衡，不仅提高保险公司经济效益，更为老年人提供健康稳定的晚年生活。

    （四）建立风险控制机制

    住房反向抵押养老保险实施的前期，应对推广中可能会出现的风险进行分析、估计控制风险发生的几率，以达到对风险的事前预防。制定风险防范系统与分担系统，邀请多个机构参与其中，如，房产评估机构、公证机构等中介服务机构等，对老年人住房情况、房产价值等进行全面分析，分擔住房反向抵押养老保险实施存在风险。同时，为了降低保险实施的风险，可以对参保人的信用情况进行分析。老年人的信用水平，是影响保险机构经营风险的重要因素。在老年人参保的过程中，应对其信用进行整体评估，了解其信用状况，并针对此制定工作方案，推动保险活动顺利进行。此外，我国社会征信制度也应该不断的完善，建立一个权威、科学的信用体系，降低风险出现概率，为以房养老保险发展提供动力。

    （五）制定专门的法律制度

    单独的法律制度，可以精细化、有针对性地维护老年人、保险机构双方的权益，能够促进住房反向抵押养老保险发展。现行的《中国保监会关于老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》中，虽然对以房养老保险简单的说明，但是内容过于宽泛，无法为该保险发展提供有力依据。若想真正的解决住房养老问题，需要制定专门的法律，用来维护参与以房养老的保险的各个主体权益。在法律制度中，应明确立法的目的，反向抵押养来保险的含义、定位、合同双方享有的权利与义务等等。立法中应注意的是，法律的制定不可能一劳永逸，而是应根据时代发展变化，不断调整法律内容，以适应国情与时代发展特点。此外，我国国土资源丰富、各地发展情况不均，房产价值、保险业市场状况等各异。立法过程中，需要综合考虑多方因素，制定科学有效的法律制度，以保证住房反向抵押养老保险的发展。五、结语

    总而言之，住房反向抵押养老保险的提出，可以有效解决我国老年人养老问题，提高老人养老水平，降低国家发展压力。虽然在推广工作中，尚存在一些问题，但是经过不断的努力与探索，会解决推广发展问题，为国家发展建设做出贡献。

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