“一房二卖”纠纷的法律问题研究
关键词 “一房二卖” 主要纠纷点 违约责任承担
作者简介：郭雅潭，北京市中伦文德律师事务所，对外经济贸易大学法学院（民商法学专业）在职人员高级课程研修班学员，研究方向：民商法。
中图分类号：D923.6 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文献标识码：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.263一、“一房二賣”中常见的法律纠纷
（一）“一房二卖”的概念
“一房二卖”是指房屋所有权人将登记在自己名下的同一处房屋先后出卖给不同的买受人，而且在实践中，出卖人就同一房屋可能会分别签订数份买卖合同，不仅仅会出现一房“两卖”的情况，一套房屋可能会被房屋所有权人“三卖”“四卖”。之所以会出现一房多卖的情形，究其原因是由于近些年房价增长过快，出卖人在将房屋出售给买受人之后，房价在办理过户手续前进仍会有较大增长，尤其是在某些一线城市，房价可能在一两个月内上涨几十万甚至百万，出卖人为了获取更多的利益，出现违反诚实信用原则将房屋多次出卖、拒不办理过户手续甚至解除合同等情形。而出卖人的此种违约行为势必会导致买受人的相关权益遭受损失。根据法律法规的规定，买受人需要承担相应的违约责任。
（二）“一房二卖”中的主要纠纷点
通过检索、分析大量有关“一房二卖”的法院判例以及笔者在日常工作中处理的类似案件，笔者发现“一房二卖”纠纷主要集中在以下两个方面：一是关于诉争房屋的权属问题;二是出卖人应承担的损失赔偿范围及是否适用惩罚性赔偿的问题。
针对“一房二卖”中房屋权属的问题，根据《物权法》第九条的规定，只有经过依法登记的不动产物权的设立、变更、转让和消失行为，才会发生法律效力。从上述规定可以看出，在我国，不动产权的变动除了当事人双方的合意之外，还必须履行依法登记的法定形式，即不动产转让为登记要件主义。
根据笔者收集及研究的案例发现，“一房二卖”中出现的房产登记情况大致分为以下三种情况：第一种情况是出卖人与买受人A签订合同并办理房屋过户登记后将房屋再次转卖给买受人B;第二种情况是出卖人与买受人A没有办理房屋过户手续，期间又将房屋出售给买受人B并办理了过户手续;第三种情况是前后两个房屋买卖合同均未办理过户手续。
根据上述三种情况中的房屋是否办理过户登记，则分为两种情形处理。针对第一种情况，即出卖人已与买受人A签订房屋买卖合同并办理过户登记的，根据《物权法》第九条的规定，已经过户的买受人已经取得房屋的所有权，成为房屋的新的所有权人。因此，签订买卖合同但未办理过户的买受人不能获得该房屋的所有权，其仅能依据与出卖人签订的房屋买卖合同享有对出卖人的债权请求权，即要求出卖人退还购房款，并承担合同中约定的违约责任。针对第二种情况，又具体区分为两种情形，即（1）在后的买受人为善意的情形。出卖人将房屋出售给在后的买受人时，在后的买受人对之前的房屋买卖行为不知情，且已经支付了对价，并且办理了房屋所有权登记手续的，在后的买受人构成善意第三人，因此，其与出卖人签订的房屋买卖合同有效且其因为房屋所有权的转移登记取得了房屋的权属。（2）在后的买受人是恶意的买家。所谓“恶意”，根据通说，是指双方以加害第三人为目的故意通谋订立的合同。 这里的“恶意”是指买受人明知出卖人已经与在先的买方签订房屋买卖合同仍与其签订合同的行为。实践中，出卖人因房价上涨不愿意履行在先签订的房屋买卖合同，于是串通亲友或其他人再次签订房屋买卖合同的案例并不少见。根据《合同法》的相关规定，串通损害第三人利益的应属无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，因此取得的财产应归还第三人。但是，需要注意的是，如果涉案房屋已经登记在在后的买受人名下，除非在先的买受人能够证明买卖双方存在恶意串通损害其利益的情形，否则，在先买受人将很难主张将涉案房屋过户至其名下，而只能要求出卖人承担违约责任。
对于第三种情况，由于数个买卖合同均未办理房产过户，则买卖双方之间只存在因买卖合同的签订而产生的债权关系，且各个债权人之间的地位平等，任何一方均有权平等受偿。那么，相应的问题也产生了，即在多个买受人的合同均有效的情况下，如何确定可以请求实际履行房屋买卖合同并办理过户的买受人。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的规定，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的;（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。根据上述规定，我们可以看出在是房屋买卖合同均可以试用实际履行的情况下，支持哪一方最终履行买卖合同应综合考虑的因素包括：（1）买受人是否已经实际在房屋中居住，即如果出卖人已经将房屋交付某一个买受人居住，则应当考虑支持该买受人实际履行的请求;（2）买受人是否已经付清房款，如多个买受人均已付清房款，则应根据付款的先后顺序确定支持其实际履行的请求;（3）各买受人签订的房屋买卖合同的顺序先后。根据上述原则确定多个买卖合同下最终能实际履行房屋买卖合同的人选后，则其他买受人可依约及法律的规定要求出卖人承担违约责任。
二、“一房二卖”中的违约责任承担
最高法相关司法解释规定，双方订立商品房买卖合同后，出卖人又将该商品房出卖给第三人的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除房屋买卖合同、返还已经支付的购买房屋款项及其利息、如有损失的进行赔偿，并可以请求出卖人承担不超过买受人已经支付购房款一倍的赔偿责任。在实践中，未能取得房屋的买受人要求出卖人返还已付房款及利息，并承担合同约定的违约金的，因出卖人从与其他买受人的交易中获得的利益大于该违约成本，因此出卖人能承担上述违约责任。而对于该司法解释中规定的惩罚性赔偿是以已经支付的购房款为基数，以不超过该购房款一倍为范围。司法实践中，法官将根据买受人的损失情况、被告的赔偿能力等诸多因素，根据案件的不同情况进行适当处理，“从而赋予法官根据案情确定惩罚性赔偿金的自由裁量权”。
除此之外，买受人请求最多的是要求出卖人赔偿因无法购买该房屋导致其购买其他房屋产生的涨价损失。根据北京市高院审理房屋买卖合同的相关会议纪要中关于房屋涨价的损失与一倍赔偿并用的规定，即出卖人具有法律法规规定的违约情形，致使房屋买卖合同解除的，买受人可要求出卖人赔偿因房屋涨价所造成的损失和小于等于已付房屋购买款一倍损失的，但双方买卖合同另有约定的除外。出卖人有证据证明两项赔偿数额相加过分高于买受人所受实际损失的，可以酌情降低赔偿总额。根据前述规定，“一房二卖”的出卖人可能因为其违约行为导致“得不偿失”。根据目前北京法院的判例来看，法院在审理此类案件时候，针对买受人要求出卖人承担房屋涨价的损失时候予以考量的因素包括：买受人因未能取得房屋而不得再行购买其他房屋时候，该房屋的用途是否与之前购买的房屋相同（自住、商用）、该房屋是否与之前的房屋处于同一地段，其新旧程度、面积大小与前一房屋是否具有可比性，综合考虑前述因素后，对买受人要求的赔偿损失的大小作出裁量。在商品房买卖合同解除后，原有的利益平衡被打破，这就需要法官适用利益衡量的方法 去平衡多方利益关系，重新分配当事人之间的权利和义务，以达到较少诉累，稳定社会关系，以及最终实现司法为民的社会目标。三、如何防范“一房二卖”中出现的问题
在二手房交易过程中，往往由于买卖双方讨价还加、签订买卖合同等原因导致整个交易流程拉长，在这过程中，房屋价格极其容易受到市场价格波动的影响。为了防止卖方在房价价格上涨时不愿意过户，以及买方在房屋价格下跌时不愿意付款的各种不当行为，笔者建议在实际操作中可以采取以下方法以减少二手房交易过程中的问题：
（一）及时办理“网签”手续
买卖双方一旦签订正式的购房合同应及时办理“网签”手续。 “网签”能够起到一定的阻止出卖人“一房二卖”的作用。一般来说，出卖人在将房屋买卖合同的进行网签之后，再想将该房屋出售给买受人以外的第三方，除非出卖人告知房屋买受人，并获得其同意后与其共同办理“网签”协议注销手续。否则，管理部门将不予第三人办理房屋过户手续。但是需要注意的是，“网签”并不是房屋买卖合同生效的条件，如果第三人合法占有了房屋，那么已办理“网签”也无法与之对抗。
（二）加重出卖人的违约成本
在签订房屋买卖合同时候应设置具体条款约束出卖人“一房二卖”的行为，常用的条款有：（1）定金条款，要求买受人支付一定比例的定金，如买受人不履行不履行房屋买卖合同约定的，买受人将无权要求返还定金;如出售人违约不履行房屋买卖合同约定的，应向买受人双倍返还定金。（2）惩罚性赔偿条款，即无法取得房屋的买受人可以要求出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任。（3）赔偿损失条款，即如卖房人出现“一房二卖”的违约情形时，应赔偿买受人因购买其他房产由此多支付的房屋溢价部分的价款。合同是当事人意思自治的体现，只要不违反法律规定，不损害社会公共利益和第三人利益都可以就合同内容进行约定。通过上述条款的设置，可以使得出卖人违约成本加大，使其不得不考虑其违约之后赔偿的费用是否能与之毁约赚取的费用相平衡。
（三）进行预告登记
最后，根据我国《房屋登记办法》的相关规定，将要进行房屋买卖的当事人可以申请预告登记。经过预告登记后，未经预告的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。因此，买受人申请并完成了预告登记的，卖方及时把房屋“一房二賣”，在后的卖方也无法办理房屋产权登记。四、总结
相对于房地产市场的快速发展和空前繁荣，我国房地产市场的法制建设还显落后，很多配套制度未建立起来。缺乏完善的房地产法制，必然会造成二手房市场的交易无法可循，也给了一些人利用法律的漏洞谋取不当利益的机会。因此，我们在加快完善二手房交易市场法制建设的同时，当事人也应该不断提高交易过程中的审慎注意义务，通过规范交易流程来减少双方在二手房交易中的违约行为，更好的维护双方当事人的权利。
注释：
王利明.合同法研究（第一卷）[M].中国人民大学出版社，2003年版，第649页.
叶林.惩罚性赔偿在商品房买卖纠纷中的使用问题[EB/OL].中国民商法律网.
杨仁寿.法学方法论[M].中国大学出版社，1999年版，第175-176页.
