探究惩罚性赔偿制度在房地产法中的适用

2022.10.13

关键词惩罚赔偿房地产法商品房法律规定

作者简介：蔡宇峰，上海立信会计金融学院。

中图分类号：D920.4 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文献标识码：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.248一、惩罚性赔偿制度概述

惩罚性赔偿制度在英美法系中属于民事损害赔偿制度范畴，在内容上与补偿性制度对应。我国最早出现惩罚性赔偿制度是在1993年的《消费者权益保护法》中，这也标志着我国民事责任立法有了巨大突破。从其概念看，惩罚性赔偿制度是民事主体在违反民事法律规定后由法院判处侵害人向被害人支付超出损失金额的一种损害赔偿。该赔偿制度意在通过加重赔偿来对侵害人行为起到警示与警告作用，使其在未来不再做出同类行为。与其他补偿性赔偿相比，惩罚性赔偿制度具有惩罚性、附加性特点，即惩罚性赔偿的根本功能并不在于对受害人损失进行补偿，而是对侵害人加以制裁。同时惩罚性赔偿还属于附加的民事责任形式，只有在补偿金不足以对侵害人起到惩罚作用时才能予以适用。

惩罚性赔偿制度的出现，在一定程度上弥补了我国法律中该类型赔偿制度的空缺，对于完善我国法律制度体系，维护社会公平正义，推动法治社会建设具有重要意义。二、惩罚性赔偿制度在房地产法中的适用

（一）惩罚性赔偿制度在我国房地产法领域适用的发展

在我国，惩罚性赔偿制度是保障消费者合法权益的一项重要法律制度，主要针对经营者在为消费者提供商品或服务过程中的欺诈行为等进行惩处，用以弥补消费者损失并惩戒违法经营者。在市场商品交易中，商品房买卖同样属于市场消费行为，所以其商品房买卖过程中卖方所存在的欺诈违规行为也应同样适用惩罚性赔偿制度，以保障消费者在商品房买卖中的合法权益。基于此，我国最高法于2003年通过了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），其中第8条、第9条、第14条都对惩罚性赔偿在商品房交易中的适用进行了表述。由此，惩罚性赔偿制度被正式引入房地产法律领域。

（二）惩罚性赔偿制度在房地产法中的具体适用

在我国当前的房地产法领域中，惩罚性赔偿制度主要适用于房地产交易中的恶意违约行为与欺诈行为。

对于房地产交易中恶意违约行为的适用主要见于《解释》第八条。该法律条款中明确提出商品房交易中两种行为在处罚时应适用惩罚性赔偿制度，一是买卖双方在签订商品房售卖合同后，卖方在未告知买方的情况下又将商品房抵押给第三方;二是买卖双方在签订商品房售卖合同后，卖方在未告知买方的情况下又将商品房出售给第三方。对于这两种行为，买方除了可以申请对卖方进行惩罚性赔偿与解除交易合同外，还可以申请最高达商品房价款一倍的赔偿。

房地产交易中欺诈行为适用惩罚性赔偿主要见于《解释》第九条，即以下三种行为将受到惩罚性赔偿处罚：一是向买方故意隐瞒未取得商品房预售证等相关证件的事实或向买方提供虚假预售证;二是在品房已抵押的情况下故意隐瞒抵押事实而继续将商品房售与买方;三是向买方出售房屋时故意隐瞒商品房已出售或实际为拆迁补偿安置房的事实。此三种行为买方可申请的赔偿与补偿权益与恶意违约行为类似。三、惩罚性赔偿制度在房地产法中的适用现状

虽然惩罚性赔偿制度已经被引入房地产交易领域，对保护商品房买卖过程中消费者合法权益起到一定促进作用，但在实际适用中仍存在一些问题，影响到惩罚性赔偿制度作用的充分发挥。

（一）欺诈行为下举证责任设定给消费者举证和责任界定带来困扰

房地产交易中欺诈行为的界定强调卖方必须具有主观故意性，且在实际判定中必须证明卖方的过错责任，否则将不能判定为欺诈行为。而民事诉讼中的一项基本原则是“谁主张谁举证”，所以买方要以卖方存在欺诈行为进行申诉，就必须自己搜集卖方存在欺诈行为的证据并举证。但卖方欺诈行为的主观故意性属于人内心深处的一种心理行为，所以往往很难以实体证据呈现，这无疑给买方的举证和卖方欺诈行为界定带来极大难度，不利于对消费者权益有效维护。

（二）适用范围有待拓展

对于惩罚性赔偿制度在房地产交易中的适用范围相关法律虽然已經给出几种明确的欺诈行为与违约行为，但与实际交易中可能出现的欺诈违约行为种类相比，明显偏少。如房地产开发商在开发主体资质和商品房质量等问题上进行隐瞒也属于欺诈行为，但却未在《解释》中予以体现，这就导致开发商即使存在这些行为也无法对其进行惩罚性赔偿处罚。

（三）预售许可证欺诈行为的相关规定与合同法内容相互冲突

《解释》第九条规定卖方在与买方签订商品房合同时如果存在隐瞒未取得商品房预售许可证明或提供虚假证明的事实造成合同无效或被撤销，买方可以申请对卖方实施惩罚性赔偿处罚。这是因为根据国家合同法相关规定，房地产开放商如未取得商品房预售许可证则其与买方签订的合同自始就是无效的，不具备法律效力。但实际上《解释》第二条却又提到“在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定合同为有效。”这就导致我国合同法中的法律规定与《解释》中的条款存在明显的冲突，即一个认定合同从一开始就无效，而另一个则允许合同性质可以发生变化。这种冲突无疑给了开发商更多钻法律空子的机会，也给消费者权益到来更大威胁。