“深圳最牛钉子户”现象引发的思考

    施晴

    【摘要】随着城镇化的发展，《国有土地房屋征收补偿条例》（简称《征收条例》）的颁布，“钉子户”现象并没有销声匿迹。《征收条例》实施中仍然存在一些值得改进的地方：合理界定公共利益、规范评估环节、提高法律的执行力等方面，只有通过各方面的共同努力，才能真正迎来和谐征收时代。

    【关键词】钉子户；《征收条例》

    今日，一则《深圳最牛钉子户坚守小楼十几年 曾拒2000万补偿》的新闻，使得“深圳最牛钉子户”再次吸引了社会各界的广泛关注。据新华网报道：“2016年6月13日，广东深圳龙华新区深圳北站附近，一栋墙体裸露红砖、显得破旧的小楼，孤零零地伫立在空地上，犹如一座孤岛，与远处的高楼形成巨大的反差”。

    “钉子户”并不是一个新鲜的词汇，早在民国时，便有所谓的“钉子户”的存在，“蒋公故里”故事中“周顺房”在今天的城市建设中，大概便是“钉子户”。对于“钉子户”是否是中国法治的进步，社会各界持有不同的观点。例如：吴小曼，刘磊（2010）认为：“‘钉子户在各地的涌现并不是中国法治的提高，而只是社会和传媒的自由化后，人民大众对关乎个人利益的关注提高了。真正的法治进程的提高应当是政府、开发商和拆迁户都能够严格依照法律的规定，自觉合法地完成拆迁这一关乎城市建设的大事”。

    “钉子户”被一些人看成是阻碍中国城市发展的“钉子”，但是，换个角度来说，也许正是由于“钉子户”的出现才促进社会各界思考《国有土地房屋征收补偿条例》实施中存在的亟需解决的问题。只有各方面的观念都扭转过来，合理界定公共利益、规范房屋征收评估环节、提高法律的执行力，才能促进和谐征收时代的真正到来。

    一、合理界定公共利益

    当前国内外学界对于“公共利益”（Public Interest）概念、内涵与范畴的界定，采取了过于宽松的态度，各国无论采取什么方式，如果不能非常明确的界定公共利益与非公共利益，并将房屋征收制度严格的限定在解决公益性项目，那么房屋征收制度很可能被异化为解决城市发展用地的手段。无形之中为政府“寻租”行为开了“绿色通道”。例如：陕西“非遗”—老油坊被迫拆除，政府打着“传统文化”的名义“圈钱”现象。因此，科学、民主的通过制定法律界定公共利益是减少维权型“钉子户”的重要举措，也是和谐房屋征收的前提条件，可以采用列举法与反面排除法相结合的方式，不仅明确公共利益的范围，而且排除了非公共利益的事项。

    二、规范房屋征收评估

    《国有土地上房屋征收评估办法》第 3 条规定：“房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避”。房屋征收是地方政府的中心工作，带有地方政府利益倾向的房地产行政管理部门可能或多或少会对评估机构“施加影响”。例如：2011年5月8日，徐州市政府关于贯彻《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施意见（暂行）中明确规定区政府“负责组织选定房屋评估机构”，可见对于房屋评估机构的具备条件及怎样选择评估机构并没有细化。但是，青岛等10个城市则明确规定评估机构应具有“省级以上住房城乡建设主管部门核发的三级以上房地产评估资质”其中，重庆要求评估机构具有“二级以上资质”。当然，依据《房地产评估机构管理办法》，评估机构等级越高，资质越好。因此这种明确规定，限制准入的做法，可在一定程度上有助于改进评估工作的公平性，当然，这些机构都需要列于政府“定期公布”的目录之中的做法也为地方政府留下了操作空间。因此，为了贯彻执行《评估办法》中的中立评估精神，学术界呼吁第三方评估机构的建立，赋予被征收人更多的选择权，引入市场竞争机制，将“优胜劣汰”的自然法则贯穿于选择评估机构的环节中，才能实现评估环节的公正性。

    三、提高法律的执行力

    据人民法院报记载：“因旧城改造，2014年12月18日，邢某与某县房屋征收部门就其房屋签订征收补偿协议，协议约定补偿金额为237万余元，限邢某1个月内务必搬迁。但邢某签订协议后又迟迟不履行拆迁义务，2015年3月11日，县房屋征收部门向法院申请强制执行”。此案件引发各界人士就补偿协议的属性展开讨论，一种观点认为，征收补偿协议属于民事合同，征收部门应提起民事诉讼。另一种观点认为，征收补偿协议属于行政合同，协议人一方违约，另一方理应申请法院强制执行。根据《征收条例》第二十八条规定：“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由做出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行”。虽然该条例并不包括房屋征收补偿协议可以申请法院强制执行的情形，但从实践情况来看，房屋征收补偿协议的补偿条件一般要高于补偿决定，从某种意义上来说 ，申请法院强制执行房屋征收补偿协议，也不会损害被征收人的合法权益。因此，对于房屋征收中存在的违约责任以及被征收人漫天要价的情况，法律要发挥其强制性、权威性，不能因迁就诸如此类的个人利益的实现而无顾他人拥护的法律法规。

    参考文献

    [1]吴小曼，刘磊.“钉子户”的出现不是中国法治的进步[J].理论研究，2010，01.

    [2]市政府关于贯彻《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施意见（暂行）[EB/OL]http：//js.xz.gov.cn/JSJ/xxgk/20160127/001007003_346e1491-d4c0-444f-b092-d29fa7a5c1b0.htm

    [3]赵俊，范良聪.补偿博弈与第三方评估[J].法学研究，2012，03 .

    [4]王达.浅析房屋征收评估规则及创新[N].中国房地产，2011，07.

    [5]行政协议相对人违约行政机关可申请法院强制执行[EB/OL]http：//rmfyb.chinacourt.org/paper/html/2015-04/16/content_96724.htm？div=-1