浅议违章建筑买卖合同效力
关键词 违章建筑 买卖合同 效力
作者简介：李晨，天津文诺律师事务所。
中图分类号：D923.6 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文献标识码：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.160
尽管我国出台一系列法规，遏制违章建筑，但在现实生活当中，违章建筑并未在相关法规规制下，得以销声匿迹，依然大量存在。对于违章建筑，多数人认为，既然是违章建筑，固然有其一定违法性，本不该存在。即使存在，也难逃脱被拆除的命运。既然如此，有关违章建筑买卖合同效力问题，却值得进行商榷。一、违章建筑概说
违章建筑并非是一个相对严谨的法律概念，它仅是在行政执法与相关司法适用上，被普遍使用的一种说法。截止到目前，我国立法，也未对“违章建筑”概念，进行过明确界定。在法律理论界与实务界，则将“违法建筑”与“违章建筑”进行了通用。以严格意义视角看，“违法建筑”与“违章建筑”并非相同，“违法建筑”应包含“违章建筑”，因违法建筑是违反相关法律、法规和规章所构建的建筑物，而“违章建筑”仅仅是违反相关规章所构建的建筑物。鉴于目前，我国对“违章建筑”概念界定现状，只能对其内涵进行扩张，令“违章建筑”等同于“违法建筑”含义。因此，依据我国土地管理法和城乡规划法相关规定，违章建筑包括三方面内容，即建造人无土地所有权，且在他人有合法使用权土地上，建造建筑;建造人有土地使用权，却无建筑许可证，擅自建造建筑物;建造人有土地所有权和建筑许可证，但却没按批准内容，构建建筑物。二、违章建筑买卖合同效力认定
相对建造人而言，他们构建违章建筑，目的是以建筑物进行交易，而从中获益。因违章建筑具有先天违法性，其违法建筑买卖合同是否具有效力，在理论界则存一定争议。目前，其争议有三种观点，即违法建筑买卖合同无效说、合同效力待定说和有效说。
（一）违章建筑买卖合同自始无效
因为房屋买卖合同标的，已经违反了我国法律或行政法规的一些强制性规定，故而使他们的房屋买卖合同，自始无效。如下列这则案例：原告唐X向被告X有限公司，购买了一套期房，双方签订了房屋买卖合同，并各自履行了房屋买卖合同中规定的义务。事后，被告X有限公司，告知原告唐X，房屋买卖合同中涉及的标的物，即房屋，属于违章建筑。故原告唐X起诉被告X有限公司，要求被告X有限公司退还原告唐X的购房款。
在这则案例中，当事人之间签订的房屋买卖合同，其效力问题，应认定自始无效。原因很直接和明确：被告X有限公司，明知自己出卖的房屋，是一种违章建筑，还要将这样的房屋，卖给原告唐X，从而令原告唐X遭受了比较大的损失。
因此，原、被告之间签订的房屋买卖合同标的，已经违反了我国法律或行政法规的一些强制性规定，故而使他们的房屋买卖合同，自始无效。
（二）违章建筑买卖合同效力的待定
违章建筑买卖合同效力的待定，取决合同涉及到的建筑物，能否通过补办手续，变为合法建筑物。当建筑物买卖合同签订以后，如果建造人能以补办合法手续方式，将建筑物变为合法建筑，则建筑物买卖合同有效，否则，无效。如某房地产开发商，在某城市未取得建筑居民住宅楼各项合法手续，便先行建造了居民住宅楼，且将建造成的居民住宅楼，以房屋买卖合同方式，卖予居民。事后，有居民发现，开发商所售房屋无合法手续，便以此为由，起诉确认房屋买卖合同无效，要求退还房款。
这种房屋买卖合同的效力，则是处于一种待定状况。如果开发商能够在售出房屋以后，有确切证据表明，开发商可以通过补办各种合法开发房屋建筑手续和售卖楼房手续，则可认定房屋买卖合同有效，否则，将被认定无效。
（三）违章建筑买卖合同有效
违章建筑可能在公法上，出现被否定情形，但在私法上，违章建筑买卖合同的签订，其效力则有可能不受影响。不过，它主要取决于违章建筑买卖合同的签订，是否符合签订合同的生效要件。它与违章建筑出卖人对物权处分行为的效力无关。这也就是说，违章建筑的违法性，不能作为阻却违章建筑买卖合同有效的理由。如王X将1800平方米房屋，卖给陈X，且双方签订了房屋买卖合同。在他们双方商议房屋买卖过程中，陈X知道该房屋，仅有600平方米为集体土地使有权，并有产证。而其余的1200平方米房屋，属于王X的加建，无集体土地使有权。现王X起诉，要求确定房屋买卖合同无效。
在這则案例中，它所反映的房屋买卖合同效力问题，可以进行这样的理解：因为王X售卖加建的1200平方米房屋，他正在向有关部门进行申请产证确认，尚处在有关部门的确认当中;即使王X加建的1200平方米房屋，被有关部门认定为违章建筑，亦属行政处罚行为，但有关部门，到在目前，并还未对王X实施任何的处罚。这就是说，不管是出现何种确认结果，或有何种处罚行为，一切都处在待定当中。同时，王X 加建的房屋，已经使用了多年，有关部门也从未进行过过问。再加上陈X在购买房屋时，也明知王X所售的部分房屋，未履行审批手续，他本人表示，也愿意承担相应的法律后果。
因此，法院认定，王X的诉讼请求，缺乏一定依据，主要是因双方签订的房屋买卖合同，符合生效要件，故而驳回了王X的诉讼请求。
三、确认违章建筑买卖合同效力的观点
通过上述简要分析，有关确认违章建筑买卖合同是否有效问题，不能采用“一刀切”方式，进行全盘否定，应该区分“违章建筑”具体情况，对违章建筑买卖合同效力，进行确认，即并非绝对无效观点。
因为《合同法》对合同无效的规定，有一个前提，即强制性规定。而这个强制性规定又是指对合同效力性，作的强制性规定。截止到目前，我国还无任何一部法律，或者是法规，以强制性规定方式，规定违章建筑不得进行买卖。在通常观念下，认为违章建筑买卖合同无效，一般都是基于合同标的物，即建筑，是因建造人的违章所建，它不具有相关合法的审批手续，也无许可证或产证等文件，由此造成建筑，无法办理买卖以后的过户手续。但在认定违章建筑买卖合同效力时，需要从法理上进行这样的区分：建筑的一个前置理由，它是一种物权效力问题，对于违章建筑买卖合同是否有效，它又是一个债权效力问题。
因此，应当对这两种“效力”问题，进行区分。建造人所构建的建筑，他们的物权可能是一种无效状态，但它不能因为物权的可能无效，导致债权性质的违章建筑买卖合同，也就必然无效。那么，违章建筑买卖合同，它会在什么情况下，可被归于无效，需要进行具体情况，具体分析。
第一，如果建筑建造者，不具有土地使用权，且在他人土地上，建造建筑，因此，永远都不能通过补办有关合法手续前提下，与他人签订的违章建筑买卖合同，建筑建造人不但違反了国家有关建筑的行政法规，而且还侵害了他人的土地使用权和所有权，此类违章建筑买卖合同，法院当然应该认定违章建筑买卖合同无效。
第二，如果违章建筑，已经涉及到了政府相关部门的部分行政处罚事宜，比如，政府相关部门，已经将建筑定性为一种违章建筑，且对该违章建筑，作出的行政处罚，仅是一种罚款性的行政处罚，而允许该建筑继续保留使用。像这样的“违法建筑”，可能在以后还有机会，采取相应改正措施，消除其对规划实施的影响，因此，当该建筑以买卖合同方式，进行售卖以后，其违章建筑买卖合同，不应因为违章建筑买卖合同标的物是“违法建筑”，认定买卖合同无效。
但有一种情况，需要引起注意，如果违章建筑买卖合同当事人之间，有办理过户手续相关合同条款的规定，而在事实上，又无法实现过户。那么，法院则可以进行有选择性的判决，既可以判决违章建筑买卖合同无效，也可以判决解除违章建筑买卖合同，还可以判决折价赔偿。
第三，对待违章建筑，如果政府相关部门做出的行政处罚，除了有罚款性行政处罚以外，还有责令“限期拆除”一类的行政处罚决定。那么，违章建筑的建造人，在履行了这些行政处罚决定以后，则会面临违章建筑买卖合同中的标的物，必然灭失。法院在审理这类违章建筑买卖合同纠纷时，应当从考虑合同无法履行等因素方面，进行考虑，可以判决违章建筑买卖合同无效，或者是因违章建筑买卖合同标的物的灭失，也可以判决解除违章建筑买卖合同，或折价赔偿。
第四，当违章建筑买卖合同中的买方当事人，明知自己所购建筑，是违章建筑，而还要进行购买，那么，法院在审理过程中，应向买方当事人说明，在买方明知是违法建筑前提下，还要签订违章建筑买卖合同，进行购买，应该预估到将来会有不利后果，且以买方当事人，有明显主观过错为由，判决买方当事人，承担一定责任。四、结语
通过上面简要论述，法院认定违章建筑买卖合同是否有效，应将合同当事人物权效力与债权效力实施区分性考量，并结合违法建筑具体情况，进行裁量认定。
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