调控政策下商品房买卖合同情事变更原则适用类型化分析
关键词 调控政策 商品房买卖 情事变更原则
作者简介：相莉，中共赤峰市委党校，研究方向：法学。
中图分类号：D923.6 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文献标识码：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.033
在住房商品化政策实施后，房产市场历经波折终于迎来曙光，在国家宏观调控之下，商品风险性得以提升，应将情事变更纳入合同之中，才可使双方合法权益得到切实保障。情事变更原则是指在合同确立后，并非某一方原因影响合同履行，当事人可以按照诚实信用的原则要求解除合同，以免受到利益损害。一、 商品房调控政策对合同履行的影响
（一） 限贷政策的影响
自2010年以来，中国的宏观政策等条款提出了“第一个房子首付不得低于30%，第二个房子首付不得低于50%”等条款，主要商业银行也改变了之前的第一所房子贷款利率，明确禁止购买第三和更多的购房者贷款，这种限制的引入，导致一些已经签订房屋销售合同的买家左右为难，一方面与国家在购房政策方面的规定不符，无法如期获得贷款，另一方面，房产开放商要求如约签订房屋买卖合同，由此产生了许多合同纠纷。现阶段，我国大部分人面临着“购房难”问题，有些甚至是好几代人的积蓄用于后辈买房，房产政策一出台，要求买家增加数万甚至数十万的首付，这样那些收入一般的买家每月面临更多的利息，使购房者的压力进一步增加，一些购房者无法承担高额房贷，合同也无法继续履行，但如若不继续履行合同，便要面临着没收定金或首付款的境地，最终人财两空。
（二） 限购政策的影响
从本质上来看，该政策的实施同样为购房者合同履行造成不良影响，且影响度超过限贷政策。对于限贷政策，购房者可通过求亲靠友的方式来克服，但限购政策确是完全堵住了购房者的一线生机，特别是“新国五条”出台后，各大银行暂停为第三套及以上购房者提供贷款，对于普通购房者来说，只能通过银行贷款的方式来买房，一旦这条路被堵死，买房便成为泡影。然而，对于一些已经签订了销售合同的购房者来说，他们不仅无法买到房子，还面临着被开发商没收押金或首付的风险，这完全超出了他们的能力范围[1]。二、情事变更原则的适用条件
（一） 确有情事变更的事实
情事是指一切为法律行为成立基础的客观事实，情事变更事实是适用原则的基础和前提，不但包括国家法律政策的变动，还包括社会突发事件，具有根本性、客观性特点，导致合同双方在签约时所预期的权利义务发生改变，不再对等，一方或双方无法继续履行该合同。但是，并非所有合同履行中出现的情事变更均适用于该原则，需要对情事变更的原因进行判断，首先，情事必须是不可预见的客观事实，非人力可改，对于合同一方因主观认识错误导致的变更，可通过重大误解来请求变更，无需利用情事变更原则处理;其次，变动程度应发生根本性改变，如若合约履行中出现因合同签订所以依赖的客观变动，而非实质性变动，则不适用本原则;最后，根据情事变更情形而定，例如合同变动导致双方权利不对等，如通货膨胀、政策变化等，又如合同目的落空，如特定事件取消等，这些均适用不可抗力处理。
（二） 情事变更不可归责于任意一方
情况的变化不受任何一方的控制，特别是受害方没有主观过错。如果受害方存在主观过错，或自愿承担后果，则可以适用过错原则，分配违约责任，而不适用情势变更原则。对于因第三人原因导致情事变更，在法律层面无其他救助方式时，可适用于情事变更原则，根据《合同法》第120条规定，由第三人进行损害赔偿[2]。
（三） 情事变更的不可预见性
當事人在签订合同时，未料到且无法料到将来之事的发生，属于情事变更，适用于该原则。反之，对于有预料义务但因忽视而未料到的一方，则存在主观过错，不适用该原则。在对是否能够预见进行判断时，可从预见主体、时间与能力三方面着手，首先，预见主体为利益受损方，时间是在合同签订时，预见能力可以根据当事人的实际情况来判断，和一般人的预见能力作为标准。然而，对于一些发生概率较低的事件，如大型车祸、飞机失事等，仍然具有不可预见性。虽然双方在签订合同时会考虑到一些意料之外的事情，但由于其自身的性质，一旦发生紧急情况，仍然可以将其视为情事变更。
（四）情事变更后合同公平性失衡
该条件为情事变更原则适用的基础，同时，根据当事人的适用情况适用原则，重新划分当事人双方的利益，使之达到平衡，也是法官的主要依据。在此基础上，合同的继续履行不会导致双方利益的不平等，不会有失公平，则不适用情事变更。但是，如何判断是否“有失公平”成为该原则适用的关键所在，在现行的法律中，并未对此做出明确界定，因此可将判定重心放置在“有失”上，强调严重度，否则便可将其看成一般商业风险。此外，还要注重“情事”“变动”发生后，在合同履行之前，情事变更很可能恢复，则无需适用该原则对双方权利义务进行平衡，如若随意利用该原则解除合同，很容易导致权利滥用，有所合同关系稳定。三、商品房买卖合同情势变更原则适用类型
（一）信贷政策下的适用
在国家宏观调控背景下，信贷政策正式实施，对贷款利率浮动、贷款主体、首付比例调整等方面进行规定。政策的实施导致首付、贷款利率上调，不少买家失去购房能力，要求取消房屋销售合同，且要求免责。对于提高首付比与贷款利率引发的合同纠纷，通过以下案例进行阐述，2007年10月，李某在某房产公司签订了商品房买卖合同，并缴纳了18万元的首付款，剩下部分按揭支付，合同总额58万元;同年12月，央行发布通知，李某购买的第二套房的首付比例与贷款利率均有所增长，因此始终没有办理按揭，而后房产公司要求李某在30日内支付全部尾款，李某以房产公司未及时办理备案为由，将其告上法庭，要求解除房屋买卖合同，法院审理认为，李某无法证明自己没有按揭贷款是因开放商延迟备案所指，并且国家对于第二套房贷款的规定只是利率与首付比有所提升，并未对贷款主体进行限制，因此李某败诉。由此可见，法院将信贷政策看成不可适用情事变更原则。对于禁止为第三套房购买者发放贷款，同样不适用于该原则，究其原因，首先调控政策的宗旨是抑制房产过度投资，购买第三套房产被怀疑是投机行为，与该原则适用条件不符，导致合同签订发生本质变化，可援引该原则实现合同解除的目标[3]。
（二） 限购政策下的适用
从2010年开始，我国陆续颁布“限购”政策，旨在通过宏观调控的方式引导人们理性购房，以此调节房价，抑制“炒房”，满足人们刚性住房需求。随着限购政策的不断实施，虽然在一定程度上抑制了房价上涨，但也因此引发许多合同纠纷。对于此类纠纷，将其看成是不可抗力的原因在于是国家的强制规定，一旦制定必须遵守，且具有概括性，无当事人向法院申请解除合同，解除合同具有明确的法律后果，从这个角度看，似乎是不可预见的不可抗力。
根据上文内容，将不可抗力与情事变更进行对比，笔者更倾向于利用情事变更原则处理上述纠纷，一方面，从合同目的层面可知，对于第三套房的购房者来说，限购政策的实施使商品房买卖主体的购房资格发生改变，原本签订合同的客观基础发生变化;另一方面，在合同履行层面来看，原本合同即便成立，也会因限购政策的实施无法实现后续的备案、网签、过户等流程，因此无法继续履行合同，这与不可抗力所指的履行暂停有所不同，二者的区别主要体现在履行障碍的程度，在不可抗力情況下，由于自然灾害、突发事件等原因，合同被迫中止，无法克服和避免，发生的概率极低;而限购政策作为国家宏观调控的一种手段，发生的概率较大，对合同本身没有直接影响，而是影响到后续的一些手续，导致购房者无法履行合同，因此对于此类合同纠纷，应适用情事变更原则进行解决。
（三）税收政策下的适用
税收政策的实施同样是国家宏观调控的手段之一，政府为了资源高效配置、平衡住房需求，通过规范房地产相关税费的征收方式，改变购房成本的征收方式，达到控制房地产市场的目的。在税收政策中，对购房者影响较大的是2010年1月开始，个人住房转让营业税征免时限由2年延长至5年，此后又下发了一系列通知，对于第一个住房面积不足90平方的，契税按总价1%收取;房屋面积超过90平方的，按1.5%收取，对于购买二套房产的，房屋面积低于90平方的按1%收取契税，大于90平方的按2%收取契税。在税收政策之下，买卖双方的交易成本增加，出现有失公平的情况，合同纠纷也由此产生。此种纠纷是否属于情事变更的问题，上海高院已经给出明确答复，为了维护合同稳定性，减少房产投机行为，不满足情事变更原则适用条件[4]。究其原因，税收政策调整虽然使购房成本增加，但并未直接导致买卖双方利益关系失衡，达到有失公平的局面。
对此，笔者赞同该观点，一方面，房产税试点区域的购房者虽然受政策影响，使购房成本增加，但合同履行前提仍未发生根本改变，契税征收比例在房价总额中占比较低，仍然具备继续履行合同的能力;另一方面，在个别试点区域中，房产税更多落在相对富裕、支付能力较强的购房者头上，受影响人员即使因缴纳该税出现暂时的资金紧张，也完全可通过其他途径来缓解;此外，房产税只是增加了购房成本，未影响到主体的购房资格，与限购政策存在根本上的区别[5]。四、结语
综上所述，在“购房难”背景下，国家积极实施宏观调控手段，通过制定限购政策、限贷政策、税收政策等方式，以期稳定房价、抑制“炒房”行为，在解决人们的住房刚性需求的同时，也产生了许多合同纠纷。对此，立法者应明确此类案件的法律适用与审判依据，在审理纠纷案件时，应厘清法律关系，准确适用法律与原则，维护多方合法利益，树立司法权威，维护社会的长治久安。
参考文献：
[1]韩丽娜.调控政策下商品房买卖合同情事变更原则适用类型化研究[D].天津大学，2019.
[2]郁建新.情事变更原则在商品房买卖过程中适用之探讨[D].苏州大学，2018.
[3]邱雪梅.国家房贷政策调控与商品房买卖合同纠纷之处理——情事变更原则之适用[J].求索，2019（9）：175-177.
[4]余海燕，胡春华.论情事变更原则在我国商品房买卖合同中的适用——以国务院“房产新政”为背景[J].理论月刊，2018（6）：96-99.
[5]王胜男.商品房买卖合同适用情事变更原则探析[J].法制博览，2019（28）.
