房地产企业财务管理中的成本控制探讨
郑学容
随着新一轮国家对房地产业的调控，房地产业的市场竞争越来越激烈。房地产开发企业要想在竞争中站稳脚跟，就必须加强企业财务成本管理控制，降低企业的总成本，增强企业的市场竞争力。企业成本管理包括成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本分析、成本评估等
房地产业是一个高风险的资本密集型产业。为防范经营风险，降低成本，提高经济效益，企业应做好财务成本管理控制工作。房地产开发企业财务控制是指企业的资金流动，主要包括资本结构、融资渠道、信贷政策、财务指标设计和投资项目评价。财务成本控制是影响房地产开发企业盈利能力的关键因素，也是房地产企业需要面对的重要问题。本文以房地产开发企业的成本管理控制为研究对象，对房地产开发企业的成本管理控制进行探讨。
一、加强房地产开发企业的财务成本管理控制的意义
（一）响应政府政策要求积极降价，求生存谋发展
近年来，各地政府加大了对房地产业的约束力度，对房地产业进行了一定的宏观调控，房地产已经回归理性。在国家政府对房地产进行宏观调控的过程中，许多房地产企业受到了很大的冲击，房价也出现了不同程度的下降。而未来，随着户籍制度改革，房地产税将全面实施，这也使我国房地产市场更加理性，房地产市场需求将发生根本性变化，房地产企业将逐步走向“低利润”时代。在此背景下，房地产企业只有通过降低成本，才能有效响应政府的政策号召，实现主动降价。
在充满竞争的房地产行业中，房地产企业首先要保证其生存下去，然后才能谋求发展。一个房产项目的运营过程中如何确保必要的利润，是每一个老板或管理层必须首先考虑的问题。在外部宏观环境良好的情况下，销售市场火爆的场景已一去不复返，彼时营业收入、利润掩盖了一切，很少有人会去关注企业的成本问题。但是，随着政府对房地产行业的宏观调控趋紧、老百姓购房趋于理性等市场环境的变化，企业的成本控制，提升管理水平，对房地产企业来说尤为重要。做好了企业成本管理控制，才能保证企业生存、促进企业长远发展。
（二）有效缓解资金短缺，提高资金利用率
随着国家对房地产市场的宏观调控，房地产开发企业的再融资越来越难。在这种环境的影响下，房地产项目在民间投融资中受到阻碍。基于此，房地产开发企业必须采取一定的成本控制手段，加强自身的成本管理控制，从而实现资金的合理使用，有效缓解资金短缺，进而提高资金的利用率。此外，加强成本控制还可以减少资金浪费，减少资金需求，加快资金回笼，提高企业的经济效益。
二、现如今房地产开发企业成本管理中存在的问题
（一）房地产企业相关人员成本控制意识不高
受企业性质和行业特点的影响，我国房地产开发企业的相关管理者对成本控制的认识并不全面。“重建设、轻管理”现象十分严重，人们缺乏成本控制意识。例如，工程施工中，工程变更管理不善，造成建筑材料的浪费。
（二）初步调查不充分，成本预算失误
随着人民生活水平的提高，房地产开发企业也取得了一定的發展。中国在一定时期内经历了房价的持续上涨，面对经济效益的吸引力，许多私企老板纷纷进入房地产这一的浪潮中，这必然导致一定的盲目性和前期的调查、评估不足。笔者所在企业某一项目前期评估调查不充分，成本预算失真，税金测算失误，致项目严重亏损。
（三）房地产开发企业缺乏先进、有效的成本控制手段
我国房地产开发企业在控制成本方面缺乏先进、有效手段，许多房地产开发企业将成本管理的工作交由财务部门“兼顾”，有的企业将“成本”狭义的理解成“工程造价成本”，由工程部门负责成本预算、控制，导致企业在控制成本预算方面做的不是很到位。即使是财务部门，也并没有在决算前根据企业的实际运营状况以及施工建设动态来进行系统、全面的分析。他们在实际工作中，并没有对成本进行完全的计算和总结，因而也将很难获得成本经验管理数据。实际上，我国房地产企业是个长期开发的项目，这种类型的企业在成本控制方面的时限比较长，且需要针对具体项目的各个流程和各个环节，采用针对性的成本控制措施，这样才能够有效、全面地把控财务预算。
三、房地产开发企业财务成本管理控制的有效措施
（一）企业管理层提高对成本管理控制的认识，实行全员成本管理控制，树立企业成本控制意识
目前，我国房地产开发企业管理者对成本管理的认识不高，对成本管理的重视程度不高，导致我国房地产开发企业在成本管理中没有发挥实质性的作用。企业管理者不重视成本管理，会严重阻碍相关政策的实施，也会影响企业战略目标的实现。因此，房地产开发企业要提高成本管理水平，就必须强化管理层对成本管理的认识，加强企业成本控制管理，制定科学有效的开发成本控制策略。管理层需要认识到财务管理中成本控制对于其长久发展所产生的作用。在认真学习以及掌握成本控制方法的基础上，保证企业管理者、经营者以及决策者都能够正确的应用成本控制的策略，并且由具体的管理者将其渗透在日常经营管理当中，在企业内部营造良好的财务管理成本控制意识。
优秀的房地产开发企业应在成本管理中增加成本预算，根据监理预算的执行情况，分析时间差异，找出原因并提出相应的解决方案。此外，房地产企业还应积极运用财务软件和ERP系统，通过电子化处理有效控制成本。一方面可以减轻财务人员的工作量，另一方面可以保证成本管理的准确性。房地产开发企业管理者只有认识到成本管理的重要性，才能真正把财务部门和监理部门结合起来，把成本管理工作落到实处，从而达到节约成本、提高效益的目的。
而且，房地产企业要提高全体员工对成本控制的认识，增强成本控制观念。不定期、分批次向全体员工进行成本意识的宣传教育，让全员的成本意识得到培养，全员参与企业的成本控制。比如，门卫室员工对照明用电的节约;办公室员工废纸回收利用。聘请外部专业老师进行成本控制培训，使得成本方面的专业知识得到提高，培养企业的成本专业人才。
（二）站在企业发展战略的角度，引入全面预算管理，加强先进的成本控制技术的运用
加强对房地产发企业成本管理，实质上是更好地实现企业发展战略。因此，我国房地产开发企业在成本管理方面，应将工作与企业理念相结合，站在企业战略的角度，将成本管理系统化。除了企业日常运营中的人力、物力、财力等消耗外，还应对企业资产市场调研以及内部结构进行调整。在成本控制中应用全面预算管理时，需要强化项目管理的指标，针对企业生产经营当中的各项资金支出项目进行强化预算管理，并且进行准确的评价，保障项目资金预算能力大幅度提高。结合全面预算的管理来完成信息系统的建立，在突破常规操作系统的基础上，强化事中、事前、事后的控制，并且提升控制的主动性，准确反映预算信息管理以及动态，从而保证预算编制的全面性。同时房地产企业也可以建立全面预算管理数据库，保障企业对工作动态信息的全方位掌握。
房地产开发企业要想在市场竞争中获得有利地位，就应该通过控制成本，来提高自身风险的抵御能力，从而才能不断扩大市场规模，获得战略性的发展。将企业的成本管理与发展战略紧密联系，成本管理工作应包含具体项目和企业整体耗费的一系列成本支出。另外，在针对这一消耗进行管理的同时，房地产开发企业应充分地将发展战略融合进来，有針对性地对其进行分类和调控，从而有效增强企业的市场竞争力。
（三）从成本管理的目标出发，采用目标成本法制定有效的成本管理控制措施
目标成本法，是指企业以市场为导向，以目标售价和目标利润为基础确定产品的目标成本，从产品的设计阶段开始，通过各部门、各环节乃至与供应商的通力合作，共同实现目标成本的成本管理方法。产品的目标成本用公式表达即为：
产品目标成本 = 产品竞争性市场价格 - 产品的必要利润
只有立足于成本管理的目标，才能够真正的完善成本管理方法。首先，房地產开发企业应将成本管理的理念贯穿于整个企业的发展中，一旦发现有与企业理念相违背的地方，企业应及时做好管控措施，加以修改;
成本管理工作的核心实则是财务部门，需要财务部门完善相应的成本管理体系，财务部门负责归集和管理各项资金。目标成本法在应用时必须要保证财务部门、营销部门以及其他的组织部门协同合作，在大量收集市场数据资料以及企业发展资料的基础上，通过目标成本法进行相应的评估，评估项目的收入、企业的利润，保障企业成本控制的有效性。房地产企业需要把握国家政策以及市场的环境，在目标成本制定的基础上采取统计学、经济学等多方面的学科知识，进行科学合理的评估，而企业的负责人可以根据市场的需求来及时的确定企业的发展方案并且对目标收入进行预测。
因此，财务部门要做好成本消耗的汇总，实时掌控企业的成本使用情况。在会计期末，财务部门要及时将成本分析结果和预算执行情况上报管理层，确保决策的精准度;最后，房地产开发企业成本管理目标要分阶段、有针对性、有目的地划分，具体而言，可将目标分为“事前、事中、事后”三个阶段。这样才能够抓住重点，提高成本的管理效率。
此外，在房地产企业目标成本方法应用时，注意全方位、动态化的管理，保障工程项目所有的环节都能够得到实时监控，避免在经营管理当中出现徇私舞弊的行为。在具体应用中需要通过目标成本考核进行相应的指引以及督导，针对当前成本控制中存在评价标准不准确、评价等级划分不明确等方法进行合理的解决。
（四） 成本管理组织和控制系统的建立与健全
房地产开发企业的成本管理部门除了财务部之外，还需要其他部门和工作人员的相互配合，真正做到全员参与，这样才能够使得成本管理工作发挥实质性的效果。优秀的房地产开发企业，能够做到上下部门的相互配合，积极调动各个人员的工作能动性。
房地产企业在进行财务管理时需要注重成本控制体系的完善，结合科学的技术方法来保障各项制度的创新，在建立以财务部门为核心经营管理模式的基础上，保障各部门参与到成本控制中，使得成本管理工作能够得到全方位的控制。同时在实行成本控制时，需要与财务管理之间进行有效的协调，在企业日常经营管理中，根据实际情况建立科学的资金使用评价机制，健全成本管理组织以及成本控制系统。
（五）激励机制和监督机制的建立
房地产企业财务管理中成本控制工作是在企业管理层制定决策的基础上，由相应的员工来进行完成的。因此针对企业财务管理成本控制，建立相应的激励机制以及监督机制是非常有利的，对于工作效率高的员工要给予一定的奖励，可以提高他们的奖金，对于工作怠慢的员工，要接受一定的惩罚。这样可以保障房地产企业成本控制方案能够得到具体的实施。在建立监督机制时需要由企业的领导者建立内部监督机制，保障员工能够自觉地遵守规则，提升管理水平。这样一方面能够提高员工参与成本控制的积极性和主动性，另一方面提高企业成本的管理效率。
总之，成本控制是全员和全过程的控制。房地产开发企业在成本控制方面，要重视目标成本的制定，将工作落实到实际工作中，通过各部门、各环节的通力合作，提高成本管理的专业性，利用科学有效的手段，达到控制成本的目的。要想实现成本控制，就应该加强管理人员和工作人员的思想建设，明确企业目标，减少不切实际的工作，只有这样，才能够真正使企业在市场上占据一席之地。（作者单位：中新房西藏建设投资有限公司）
