房地产开发企业土地增值税税收筹划分析
蔺雪莹
摘 要：当前，我国房地产企业得以快速发展，相应的也出现了较多潜在的问题，对于房地产开发企业而言，土地增值税是必须缴纳的税种，与其自身经济效益息息相关，但实际上较多房地产开发企业并未认识到该税种税收筹划的重要性，造成了企业税负增长不合理的情况，影响到了房地产开发企业的良好发展。本文重点对土地增值税税收筹划的相关内容进行分析，以供参考。
关键词：房地产开发企业;土地增值税;税收筹划
为有效控制房价增长，我国对房地产产业做出了更为严格的管控，这为房地产开发企业带来了较大的压力，这种情况下，房地产开发企业应积极进行内部管理改革，进一步提升自身经营效益。房地产企业所要缴纳的税种中，土地增值税占比较大，金额可达到上千万。为缓解房地产开发企业压力，国家针对土地增值税也出台了一些优惠政策，若对这些优惠政策进行有效的利用，则可以达到节约税额的目的，这就需要房地产企业土地增值税进行科学筹划。
一、土地增值税与税收筹划的含义
所谓的税收筹划，其实际上表示的是企业通过合理手段，改变缴税渠道或者缴税的时间顺序，从而达到降低企业税负成本的目的，需要具备时效性、整体性、经济效益性、合法性以及谨慎性等特征，其中，时效性表示开展税收筹划工作时，应与国家政策及企业发展实际相结合，不可与实际不相符;整体性表示，企业开展税收筹划工作时，应关注后期的整体利益，眼光要放长远;经济效益性表示，企业应通过税收筹划工作减少自身税负，实现利润最大化，保证所获利润要远超成本;合法性表示的是需要在法律允许范围内开展税收筹划，不可存在偷税、漏税情况;谨慎性表示的是企业开展税收筹划时，需要有一定的地线，不能出现违法行为。土地增值税在房地产开发企业各项税务中占比较大，企业管理人员应将土地增值税筹划工作作为重点，发挥出税收筹划的作用，科学避税，确保企业自身得以稳步发展。
二、土地增值税税收筹划的作用
首先，提升企业竞争能力。土地增值税是房地产开发企业的一个主要税种，对于这一税种，国家也不断进行改革。对当前市场环境进行分析，可以看出我国房价一直呈现出不断增长的趋势，这种情况下会使土地增值税收发生很大变化，并且，由于国家实施的宏观调控措施，在一定程度上减少了房地产企业的利润，为整个市场环境带来了更大的压力，而实施土地增值税税收筹划工作，可有合理降低企业税负，有助于企业竞争能力提升。其次，降低企业税务风险。土地增值税税收筹划工作开展过程中，房地产开发企业会严格遵循国家相应的法律法规要求，并且还会对自身财务制度进行不断完善，有效防止了偷逃税不良行为的出现，降低了企业税务风险。
三、房地产开发企业土地增值税税收筹划策略分析
（一）制定完善的纳税筹划机制
房地产开发建设前期会涉及到较大的资金投入，房地产开发企业为使经营决策制定更为准确，需要做好土地增值税税收筹划工作，相应税务筹划人员应结合企业销售方式、筹资方式以及项目规划等工作情况，做出具体的部署与规划，选择出更为科学、合理的方式与方法，确保土地增值税纳税筹划的有效性，一般而言，计算土地增值税时，可以进行一些项目费用的扣除，例如与转让房地产相关的税费、土地出让金及税费、房地产开发费用等，所以，实际开发阶段需要对开发成本进行合理的统计，尽可能的增加可扣除项目金额，从未对增值额进行有效的控制。销售过程中需要根据土地增值税中提出的相关征收规定，对价格进行合理的调整，合理进行收入控制，使土地增值税纳税筹划对自身更为有利。此外，应强化土地增值税纳税筹划意识，在生产运营中具体落实相应工作。企业管理人员应意识到该项工作在生产经营环节具体落实的价值所在，并使全体员工了解此项工作的深刻内涵，积极参与到实际的工作中。
（二）合理运用清算技巧降低企业税负
现阶段，税收筹划过程中可以利用合理使用清算技巧的方式有效降低企业税负。企业相关人员进行具体清算时，可以适当延迟，尽量减低企业资金占用量，实现资金的优化配置，实现资金的增值循环。通常情况下，企业缴税过程中会先处理税负成本小的项目，税负相对较大的项目则会放在后面处理，从而减少资金的使用量，不过需要注意的是，要在国家清算时限内应用这一方式。企业还可以适当增加抵扣金额，有效降低企业税负，再配合科学、合理的清算方式，以此为基础进行税收筹划工作。
（三）合理应用征税范围
对于房地产企业而言，国有土地使用权、地上建筑物以及其附着物产权有偿转让环节所取得的增值额都在征税范围内，根据相关规章制度要求，企业若想在一定程度上降低税收，可以从以下方面入手：第一，通过以出租、投资联营代替销售。企业可以出租一些开发项目，租金收取环节，只需要缴纳房产税即可，由于没有进行产权转让，因此不用缴纳土地增值税。而在投资联营上，投资联营的一方可通过入股的方式，暂免土地增值税，享受到相应的优惠政策。第二，通过代建房达到节税的目的，所谓的代建房节税模式，主要表示的是房地产企业进行项目开发环节，与其他企业通过合同签订的方式确定两者的合作关系，房地产开发是以委托的形式进行的，最终建成项目后，需要收取相关的代建费用，不过并未发生产权转让情况，因此无需缴纳增值税，这种模式的应用下，能够有效减少企业税负，并且还会起到较好的运营成本控制效果，使企业能够获得最大化的经济效益。第三，应用合作建房模式。实际进行企业项目开发前，房地产企业可以选择合作建房的模式，与其他企业进行协商，双方分别负责资金的提供以及土地的提供，这种模式下会暂免土地增值税，项目建成后，合作双方可按照合同约定分房自用，能够达到较好的降低税负效果。
（四）有效利用税收政策的相关规定
应严格依据国家相关工作开展土地增值税筹划工作，尤其是需要清晰的掌握税收政策中的一些特殊规定，进而确保税收筹划工作价值的真正发挥，以免偷税、漏税等不良问题的出现。例如，清算土地增值税时，应考虑到开发成本的支出以及利息，对财务费用做出调整，并进行相关的计算扣除，由于贷款借款导致的资产利息支出，不可当做成本进行计算。此外，超过贷款年限产生的滞纳金以及利息支出等，都不包含在土地开发成本中。政府需要适当返还给企业一部分土地出让金，这种情况下，进行税收审计时，需要将列入到營业外收入中，进行实际的清算，从而降低了企业土地开发成本。一般而言，国家会针对税收筹划工作出台新的政策，只有合理的应用这些新政策，才能更好的进行税收筹划，得到对房地产开发企业有利的效果。
四、结束语
综上所述，通过开展土地增值税纳税筹划工作，可有效提升房地产开发企业的竞争能力，并且也会有效降低企业的税务风险。实际工作过程中，房地产开发企业需要制定完善的纳税筹划机制、合理运用清算技巧降低企业税负、合理应用征税范围、有效利用税收政策的相关规定，从而确保税收筹划作用得以真正发挥，降低企业税负的同时，促进房地产开发企业良好发展。
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