城中村改造中集体土地征收和房屋拆迁补偿问题研究

    董丽娜

    目前，城中村土地征收和房屋拆迁补偿等问题越来越突出，因此需要着重做好集体土地征收和房屋拆迁补偿等相关方面的处理工作，这样才能促进城市化建设实现持续稳定的发展，使城中村建设取得应有的效果。基于此，本文重点分析城中村改造过程中集体土地征收和房屋拆迁补偿问题的处理办法等相关内容，希望本文的分析能够为相关从业人员提供一定的启示。

    一、引言

    在实际的城中村改造环节有很多的主体，不同主体所涉及的利益诉求也有着很大的差异性，政府从宏观的层面进行考虑，更加关注的是社会层面的相关效益，而开发商所追求的是经济方面的产出和成本等等，体现的是经济效益，村民更主要关心的是在生活方面的基本保障和自身的根本权益，三个方面在利益诉求上存在一定的博弈现象。从整体情况来看，在实际的改造过程中，村民往往在一种比较弱势的地位，其合法权益很容易受到不同程度的侵犯，其中房屋拆迁补偿标准问题就是其中比较典型的问题，是需要着重关注的焦点。据此，有必要针对该类房屋拆迁补偿的相关问题进行深入分析，并提出切实可行的应对策略。

    二、城中村改造中集体土地征收和房屋拆迁补偿问题概述

    通过调研和实践论证，能够充分看出，在城镇化的发展过程中，针对城中村改造工作而言，在集体土地征收和房屋拆迁补偿问题等方面存在很多的疑难问题，此类难题需要切实的解决，同时这些难题随着城市空间布局的进一步调整和优化，显得更为突出。如果此类问题没有得到切实的解决，对于城镇化的良性发展和城市化建设进程推进会形成很大限制。宅基地在使用权方面并没有进行明确的补偿项目事项不够精准有效，在针对房屋征收税进行制定的过程中，并不够科学合理，评估流程没有得到健全完善，在这样的情况下导致违法建筑认定和处理标准相关方面不够统一，这类问题都是比较典型的代表。对于此类问题要进行深入的分析，然后提出落实行之有效的应对策略，以此为相关问题的解决提供必要的参考，同时突破城中村改造中集体土地征收和房屋征收补偿过程中遭遇的困境。

    三、城中村改造中集体土地征收和房屋拆迁补偿问题的对策

    （一）从宏观层面出发，建立健全相对应的制度和体制

    1.构建统一化的城中村房屋征收补偿制度。

    要按照《城市房屋拆迁管理条例》中的相关规定，对于房屋所有权人要进行相对应的补偿安置，这是因为房屋所在区域已经呈现出城市化的发展趋势，所以周边房地产价格应该按照市场化运作，结合城市房屋标准对其进行安置补偿，这样才能符合相对应的法律法规和规章制度。因此要想确保相关房屋补偿问题得以处理，就需要严格按照相对应的房屋征收补偿制度和专门的规范性文件，进一步有效明确规定城中村房屋征收的原则、主管机关、程序、房屋评估事项、安置补偿方式和标准、法律责任等相关内容构建与之相对应的城中村房屋征收补偿机制，通过这种方法有效处理各自为政、一村一策等相关方面的问题，规避相关区以及市补偿标准和类别不够统一等相关方面的问题，以此促进城中村的集体土地征收和房屋补偿迈入到法制化的发展轨道。

    2.进一步有效构建更切实可行的权利救济机制和制度。

    在实际的集体土地征收和房屋补偿过程中，要秉持公正客观的基本原则，严格按照相对应的征地程序，对被征收人的产权和知情权进行最大程度的保护，以此有效规避征地和房屋补偿过程中出现暗箱操作等相关行为。要充分认识到，在实际的集体土地征收和房屋补偿过程中，很可能出现暴力强拆或者集体抵制等相关方面的问题，而这类问题从根本上来讲就是因为现行的制度有一定的缺陷或者问题，例如，我国土地管理法对征地方案和征地补偿安置方案批准后，并没有针对具体的事项和细则进行充分的明确，相关被征收人往往在自身权益维护方面存在很大的限制，并没有充分体现出自身的利益诉求。针对这样的情况，就需要着重做好改进和完善。

    （1）充分体现出信息公开制度的监管作用。在实践的过程中，要确保相关制度能够从事后公开转变成为事前公开，进一步体现出信息公开制度的监督管理作用，使相关程序和制度执行更具有透明性，在征收集体土地之前，要确定相对应的批准公告，并把相关内容的执行提前到征收土地报批阶段，与此同时进一步明确告知被征收人的相关权利，对于征收土地的具体位置、补偿标准、安置途径、用途等相关情况也要有效告知，如果被征收人对相关事项存在一定的异议，要有效提出相对应的听证程序，进一步加强公众的参与度，使人民群众的诉求得到充分的满足。

    （2）切实公告征地补偿安置方案。

    在市、县人民政府国土资源部门以及其他部门的拟定阶段，要针对征地补偿安置方案进行明确的告知，同时与相关人员针对具体的补偿标准，范围方式，支付对象等等进行有效协商，把相关内容明确公布之后，双方有权委托专业地产评估机构对拟征地块进行相对应的市场价格评估，被征收人以及利益关系人都可以启动相对应的听证、复议或者诉讼程序，首先要进行相对应的补偿，补偿顺利完成之后才能进行搬迁。除此之外，也要针对司法救济机制进行不断的完善和优化。

    （二）从微观层面进行相对应的应对和处理

    1.切实做好宅基地使用权补偿工作。

    在针对集体土地进行征收和应用的过程中，要结合实际情况进一步把握宅基地的使用补偿权等相关问题或者因素，要进一步把握房屋价值补偿，除此之外也要针对相应的补偿标准和对象进行充分的明确。就宅基地使用权进行有效明确，然后制定出与之相对应的补偿方案，在这样的情况下可在更大程度上提升补偿的公开化、透明度，有效规避暗箱操作问题。

    2.确保补偿和评估标准更公平合理。

    首先，要有针对性的明确相应的补偿标准，在城中村的房屋征收和补偿工作中确立相对应的补偿标准，是核心内容，因此要着重关注补偿标准的制定，确保其符合市场需求，进一步明确相对应的临时过渡补助费、搬迁补助费等等相关内容，使不同类型的补偿项目都可以有既定的标准，这样才能在实践的过程中体现出切实性、可行性。在制定相关标准的过程中，也要充分结合被征收房屋的具体价值和市场预估价，把握市场行情，同时有针对性的结合征收群体的具体情况来进行科学合理的操作，确保各项工作能够平稳有序的运行，进一步把握补偿过程中所呈现出的动态平衡要点，这样才能使标准具备应有的可行性和合理性，同时在实践的过程中可以得到有效操作。其次，要结合实际的要求，对于被征地村民的合法权益进行充分的维护，使其具备应有的补偿方式的选择权，着重做好回迁房工程质量管控工作，要充分明确项目中的相关主体确立各自的责任，然后对于相应的职责能够在实践的过程中进行切实的落实，同时进一步加强竣工验收工作等等，以此从根本上有效提升居民的居住环境质量和水平。

    3.针对房屋的评估程序进行有效完善。

    要严格按照相关要求着重做好房屋评估程序的完善工作，对于拆迁评估过程中所存在的相关问题进行切实的解决，同时对于相应的条例和办法等等也要进行不断的改进和完善。。

    4.针对违法建筑要进行科学合理的认定并规范化的处理。

    首先要针对主体进行明确的认定。结合城乡规划法的相关内容，进一步确立城乡规划主管部门是建筑违法情况的认定部门，所以要从实际出发，制定出统一完善的标准，以此进行相对应的城乡规划。其次要从实际出发针对问题或者违规的行为，要进行严厉的查处，进行及时有效的把控，然后按照相关法律法规进行执行，着重做好执法监督工作，在实践的过程中要加大监管力度，及时有效地发现各类问题，并在第一时间进行处理。同时要充分根据相对应的城乡規划法的具体内容，进行科学合理的处理，要从根本上有效规避改造与认定和拆除违法建筑混为一谈的问题。第三，要针对认定标准和处理方式进行统一和完善，在实践的过程中要贯彻落实总体化原则，实现规范的认定和处理。第一，确认产权并给予征收补偿。要和土地利用总体规划以及城市总体规划进行充分的协调融合，确保建筑质量足够合格，针对存在质量问题或者安全隐患的建筑或者违法违规建筑等等，要进行严厉的惩处，注重做好相关处罚流程之后，进一步进行手续的补全和完善，同时要充分明确建造人对违法建筑的所有权，在征收房屋时要对其进行有效的补偿，使各类损失得到弥补。第二，按照相关法律法规进行拆除的，不对其进行补偿。如果相关建筑有严重的安全隐患或者属于违法违规建筑，不能整改消除的，都需要按照违法建筑进行拆除，并且不给予补偿。对于违法突击抢建扩建的新建违法建筑，对城中村改造项目造成严重阻碍的建筑也要进行拆除。

    四、结语

    通过上面的分析，我们能够充分看出，在当前的城市化建设过程中，需要高度关注城中村改造过程中的集体土地征收和拆迁房屋补偿等相关方面的问题，然后从微观和宏观层面进行探究和分析，采取行之有效的应对策略，以此确保被征收人的合法权益得到充分的维护，避免社会矛盾激化，做出科学合理的补偿，落实相关应对策略，以此确保城中村改造取得更加良好的发展，为城市化的顺利推进提供必要的条件。

    （作者单位：延川县房屋征收管理办公室）