安置户、消费者购房人、抵押权人破产程序中权益综合平衡
刘辉 刘发斌
关键词 房企破产 消费者优先权 抵押权人 查封
作者简介：刘辉，江苏择善律师事务所主任、盐城市律师协会破产清算与并购委员会主任、盐城市破产管理协会副会长兼秘书长;刘发斌，江苏择善律师事务所副主任。
中图分类号：D922.29 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文献标识码：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.06.030一、案情介紹
2013年11月，某房产公司因向某银行借款，而将包括A、B室在内的26套房屋办理了抵押登记。2014年6月13日，李某与该房产公司签订了A室住宅的《购房协议》，李某于2014年6月13日、2017年6月5日两次付清房款，房产公司于2017年7月份交付房屋，李某遂装修入住。2018年1月23日，因该房屋与拆迁时安置户选定的房屋冲突，房产公司与李某商量并达成协议，将原来的A室调换成B室交付给李某，李某再次装修入住。2019年8月8日，房产公司因资不抵债而被裁定受理破产清算，管理人在债务人破产程序中发现，A室、B室等房屋于2015年3月25日因该银行诉讼而被法院查封。管理人查询李某在案中除了上述提及的房屋之外无其他住房。
图1：案件事实法律关系图
二、A室房屋优先权A房屋存在安置户与消费者购房人权益冲突，同时存在与抵押权的权利冲突。
（一）安置户享有超级优先权，应该优先取得A房屋
2011年《国有土地上房屋征收和补偿条例》实施之前，取得房屋拆迁许可证的房地产企业可以作为拆迁人，与被拆迁人签订拆迁补偿协议，安置户一般是签订产权调换协议，放弃原不动产所有权而获得将来的安置房，个人利益让渡于公共利益，性质是以物换物，属于物权期待权，应赋予被拆迁人类似所有权人的地位，即使被拆迁人获得多套安置房，也不能用生存权优先的概念来限制其获得多套房屋的权利。由于其在拆迁时即形成物权期待权，应给予其原始的优先权，优先于消费者购房人的物权期待权。
我国的司法实践是支持安置户（被拆迁人）的超级优先权的，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条：消费者购房人优先于工程价款优先受偿权。根据《商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释》第七条，安置户（被拆迁人）选定的房屋，被另行出售给第三人的，被拆迁人可以优先获得房屋。因此，安置户（被拆迁人）优先权>消费者购房人优先权>建设工程优先受偿权>一般债权。
（二）银行对A房屋的抵押权落空
由于银行贷款时是以很多套房屋抵押，每套房屋均设定了一定数额的抵押金额，因此，在A房屋已经被安置户取得的情况下，银行贷款享有抵押权的数额应按A房屋的抵押金额减少。三、B室房屋优先权
B房屋存在消费者购房人权益与抵押权的权利冲突。抵押权人因对B房屋的查封而抵押权优先实现，李某不能取得B房屋。
（一）关于B房屋购房合同的效力
李某与房地产公司先于2014年6月13日达成A室的《购房协议》，后因房产公司履行不能，双发达成对合同标的的变更，达成关于B室的《购房协议》，但B室已经于2015年3月被法院查封，至今未解封。《物权法》第十五条明确地区分了合同效力与物权效力，故不能因为不能办理物权的登记，而否定合同的效力。我国《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定是管理性规定，并不因此影响B室购房合同的效力。因此，查封，是限制物权处分行为，并不导致买卖合同无效。例如（2015）民提字第130号，最高院明确购买已经被查封房屋，合同有效。
（二）李某能否优先取得B房屋室
观点一：李某应取得B房屋。理由：一是按特定物买卖，相对人已完全支付对价的特定物，不属于破产财产。2002年颁布的最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》 第七十一条下列财产不属于破产财产：（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物。本案李某已经支付全部价款，应取得B房屋。二是《九民纪要》明确为生活居住需要的购房人，即使明知房屋存在抵押，其权利也应获得优先保护（见《理解与适用》第637页），也可以获得房屋。购买查封的房屋与购买抵押的房屋一样，合同均有效，抵押和查封，均限制物权处分，对为生活居住需要的购房人来说，没有区别，何况购房时不知到存在查封，故对于被查封的房屋，应给予被抵押房屋一样的处理，给予为生活居住需要的购房人优先权。本案李某装修入住，只有这套房屋，是为生活居住需要，应给予优先权。
观点二认为，李某不能取得B室房屋。只有《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条不能限制购房人的权利时，才有考虑《破产规定》 第七十一条特定物买卖的可能。本案，B室房屋的换房交易在法院查封之后，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条查封之前签订书面买卖合同的前提条件，不能对抗执行申请人，至破产前都不能取得物权，当然不能凭破产这一刻取得优先权（物权）。特别注意的是，在此意义上，对于一般购房人，即使在查封前签订买卖合同并交纳全款，在查封前没有占有房屋，也不能适用《破产案件若干问题的规定》 第七十一条按特定物买卖脱离破产财产而取得物权。因为查封在房屋买卖之前，为居住需求的购房者对B房屋也不能取得优先权，某银行的对B房屋的抵押权利益得到实现。
笔者同意第二种观点，即购买被查封房屋，购房者不能取得优先权。理由：第一，尽管《城市房地产管理法》第三十八条的规定虽然不影响房屋买卖合同效力，但是对被司法机关裁定查封的房屋所有权转移进行了限制。李某如果不具备《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条中排除执行的条件，即不能对抗申请执行人，依据《企业破产法》，法院查封的财产在破产申请受理时，如果还没有依判决或者裁定执行完毕，均应当纳入破产清算资产。第二，对于抵押的房屋，消费型购房人即使明知存在抵押而购买也取得优先权，其法理基础是：物权法规定买卖抵押物，征得抵押权人同意，将购房款优先清偿抵押权人的债务，可取得物权，对于购房人来说，已经预售的情况下，能够相信抵押权人同意转让，并相信其交付的购房款按物权法用于提前清偿。开发商为融资的抵押，通常建成后就应销售回款，购房人相对处于弱势，司法实践要求抵押权人（银行）更多的注意义务去监管开发商的销售行为，平衡了银行和生活需要购房人的权利，符合实际情况，是对为生活居住的购房人的一种特别保护。查封的原因通常是开发商比较严重违约，无法履行债务等被诉讼而查封，此种情况与开发商抵押的房屋通常通过销售回款的背景完全不同，已无与抵押房屋一样特别保护生活需要购房人的基础。
本案是开发商借款逾期的情况下银行的诉讼保全，从而保障了对B房屋抵押权的实现。在消费者购房人明知抵押权存在也可取得优先权的情况下，抵押权人（银行）应在贷款制度设计上有监督售房款清偿抵押权的条款，在开发商恶意违约时即触发提前到期条款，进而诉讼查封已抵押的房屋，从而避免开发商的恶意违约销售房屋不还款，通过诉讼查封的方式保护抵押权。四、在破产程序中可综合处理由李某取得B室房屋
（一）李某属于消费者购房人，应给予李某A房屋条件相当的房屋或者A房屋对应的钱款
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《民九会议纪要》，即使抵押权在先已设立，消费者购房人也明知所购买的房屋已经抵押，仍然属于消费者购房行为，优先于工程款优先受偿权，也就优先于存在此房上的抵押权。对于抵押权人（一般是银行）来说，其抵押权面对消费者购房人，则会落空。
尽管李某不能对抗安置户而取得A房的物权，但应与其他消费者购房人一样，基于居住生存权，享有消费者待遇，其权利在A房屋被安置户取得后，与A房屋条件相当的房屋或者A房屋对应的钱款是李某应获得的替代性补偿，才是消费者购房人应得的补偿，也与其他消费者购房人权利一样。因此，李某的A房屋被安置户的超级优先权拿走后，其购房消费者的生存权对应的是在能给与替代房屋的情况下尽量给房屋，保障其生存居住权，不能给房屋的情况下，应给A房屋对应的钱款，让其能购买相应替代房屋，保障居住生存权。
（二）破产程序中，B房屋的一般处理方式是拍卖或者变卖，本案中可以将B房屋处置给李某
B房屋上有某银行的抵押权，且被查封，破产程序查封即解除，设定担保物权（抵押权）的特定财产（B房屋），是债务人财产，由管理人统一处理。某银行的抵押权的实现，一般是拍卖、变卖B房屋的款项优先受偿。在B房屋的价值大于抵押金额的情况下，管理人对所有财产变现后，将某银行在对B房屋上抵押金额的钱款优先支付，即实现了某银行对B房屋抵押权。因此，只要不损害银行对B房屋抵押权，如何处置B房屋，管理人可以灵活处理，在考虑债权人已经装修入住B房屋的客观情况，为了降低损失，物尽其用，鉴于李某与债务人在此前已经对房款差价达成合意且履行，管理人可以给其B房，李某得到B房不是基于对B房是否有优先权，而是对A房的消费者购房人优先权的替代处理。在破产程序中，管理人如此处理，体现综合处理纠纷的优势，法律效果和社会效果的统一。五、总结
房企破产程序中通常存在安置户超级优先权、消费性生存优先权、抵押权人天然优先权的冲突，管理人应根据法律及法理，权衡各自利益，综合处理。为居住而购房，管理人应特别注意购房的时间点的不同，优先权存在天壤之别，明知抵押存在时购房，也能获得优先权，但是查封后购房则不能获得优先权。抵押权人在房地开发中为保障抵押权的实现，对开发商的销售有更多监督义务，在开发商销售房屋而不还贷款时及时诉讼查封的，管理人应保障抵押权人的抵押权。房地产开发商破产处理程序中，综合权衡，在不损害债权人的权利情况下，灵活处理，可以达到法律效果和社会效果的统一。
参考文献：
[1]高频，丁冬.浅析房产企业破产中购房者的权益保护[J].法制与经济，2019（11）：80- 81+85.
[2]王卉青.房企破产案件中不同情形下购房人优先权的适用问题分析[J].法制与经济，2019（7）：84-87.
[3]梁蓉，梅玉.商品房交易中购房者权益保护研究[J].法制与经济，2019（10）：87-88.
[4]王欣新，张思明.论房地产开发企业破产中的购房者利益保护[J].江汉论坛，2015（10）：118-122.
[5]张晓牧.关于房地产市场中弱势群体合法权益保护问题之探析[J].商场现代化，2008（30）：258-259.
[6]何翠云.房企破產关涉购房者切身利益[N].中华工商时报，2019-08-20（003）.
