基于供给侧改革对呼和浩特市房地产价格的影响因素探究
徐伟 赵喜祥
摘要：随着我国城市化进程的推进，房地产业在我国国民经济中具有举足轻重的地位，呼和浩特市是内蒙古的政治、经济、文化、科教和金融中心，是呼包银城市群核心城市，其经济辐射范围覆盖着整个内蒙地区，呼和浩特的房地产市场对于全国房地产市场乃至宏观经济都起着举足轻重的作用。所以本文以呼和浩特市房地产市场为研究范围，分析了呼和浩特市房地产市场现状，研究了在供给侧结构性改革政策措施下房价的波动因素，并建立多元线性回归模型计算其各个因素的影响系数，针对其影响程度最大的因素一房地产平均销售量，给出去库存的合理化建议。
关键词：供给侧改革；房地产市场价格；多元回归模型
1供给侧改革背景下呼和浩特房地产市场的发展现状
房地产业是我国扩大内需、投资和消费的重要领域。21世纪以来，我国房地产业增加值占国民生产总值的比例长期在第三产业中名列前三名，成为成长最快的行业。一直以来，我国楼市宏观调控的固化逻辑都是侧重需求端，不管是推行限购、限贷、抑或是购房与户籍制度挂钩均是如此。基于中国房地产市场的现状，房地产供给侧改革应运而出。
1.1呼和浩特市房地产市场销售情况
2017年1-2月份，呼和浩特市房地产投资累计完成3.6亿元，同比下降8.1%，降幅较去年同期扩大0.3个百分点。其中：住宅完成投资2.8亿元，同比增长14.4%；商品房销售面积3.4万平方米，同比增长15.1%；销售额2.2亿元，同比增长11.5%；累计住宅房销售面积2342803.91平方米，同比增长64.11%。成交均价为5549.9元/m2。从单月价格来看，2016年房价最高点出现在2月份，均价为12809元/m2，最低点出现在7月份为6669.32元/m2。从全年的整体情况看来，房地产销售面积呈上扬趋势，去库存效果显著。
1.2住宅成交量增加，房屋价格趋于平稳
2016年房地产行业进入了调整期，呼和浩特市楼房市场随着降息、降准、新九条以及公积金新政等利好政策的不断出台，市场逐渐呈回暖趋势，2016商品住宅市场的成交量同比增长了19.8%，房屋价格基本保持稳定，短期库存得到了有效缓解。
1.3呼和浩特市房地产存在的问题
迅速发展的房地产市场一方面在很大程度上提升了人民的生活水平，另一方面也暴露出了许多问题：例如房价猛涨，普通的工薪阶层体会到了巨大的压力；很多从未接触过房产或建筑行业的投资人，狂热地参与到房地产开发与建设的道路上，给市场带来了大量隐藏的风险与危机。住房空置率就是指在特定时间范围内，空置房屋面积占已竣工建成的房屋面积的百分比。国际惯例规定，商品房空置率的合理区域介于5%-10%之间，空置率处于这个区间内，则商品房供求结构相对平稳，利于国民经济的健康可持续发展；商品房空置率的危险区在10%-20%之间，如果空置率在20%以上，那么该区域为商品房的严重积压区。2015年5月全国城市住房市场调查报告显示呼和浩特市房屋空置率24%，因此去库存对呼和浩特市房地产市场已经是当务之急，房地产行业要想平稳持续健康发展，去库存必然是首当其冲。
2供给侧改革政策下呼和浩特市房地产价格波动因素分析
造成呼和浩特基本住房供需失衡的原因纷繁复杂，因而在分析其成因时必须抓住问题的症结，探究产生供需失衡的根源。通过描述呼和浩特市房地产市场供给的现状发现，市场供给“过剩”与“不足”并存、政府供给乏力是呼和浩特市房地产市场的主要表现。因此，本文从经济和政策两方面进行探讨。
2.1经济方面的因素
2.1.1住房贷款
对房地产开发商来说，贷款利率的升高直接影响到他们的投资收益和回笼资金的效率，因此大批房地产开发企业会将投资领域转向其他行业以确保他们的利益最大化；而对购房者来说，贷款利率的上调降低了他们的购房能力，部分民众放弃购房意愿，导致房地产市场供大于求，市场价格随之下跌。
2.1.2存款利率
国家对存款利率或者存款准备金进行宏观调控，均会对房地产市场产生影响。如果央行连续上调利率，对于购房者个人而言，在还贷压力的无奈下会选择提前结清贷款或提前部分还贷。对于投资者来说，连续加息直接导致他们的投资回报率降低，对市场做出不良预期的投资者会提前撤出投资转向其他市场，这样一来，房地产市场大量的已建成产品很难被消化，长期下去会导致市场的供大于求，造成房价下跌。
2.2政策方面的因素
因为我国是土地公有制的国家，基于这个前提下，我国土地政策的运用频率相对其他国家高，对房地产市场的影响程度同样也很高，特别在我国房地产市场转型的关键时期，土地政策在抑制房地产市场波动、保持稳定发展方面起到了巨大的作用。市场低迷时，政府应当采取减少土地供应数量、放缓土地供应速度、控制高档商品房及别墅的供应比例的应对方式。甚至可以通过竞价等手段快速及时地刺激房地产市场回暖；市场过度繁荣时，即采取相反的措施为房地产市场强制降温，从而稳定房地产市场的发展。
3供给侧政策下呼和浩特房地产市场影响因素实证分析
通过以上的分析可以知道，呼和浩特市住房的销售量、住房的贷款利率、以及呼和浩特市市民的平均收入都会对呼和浩特市房地产市场产生影响。本文将建立多元线性回归模型对这些影响因素及进行实证分析，并针对计算出的结果对供给侧改革提出对策和建议。
3.2数据的选取
时间序列数据一般存在于计量经济学模型的使用中，选取数据的特征是在不同时间节点上搜集数据，数据反映的是随着时间的推移变量因素的整体变化趋势。本文选取的是影响呼和浩特市房地产住宅市场变化的变量因素从2006年-2015年这十年的时间序列数据。所有的数据均来源于国家统计局、中国建设银行营业管理部的货币统计处以及互联网上的呼和浩特房产网等。下面对变量数据的选取进行逐一介绍：
（1）银行系统的借贷利率（X1）：数据来源于中国建设银行货币统计处。
（2）呼和浩特市市民的平均收入（X2）：由国家市统计局官方网站获得。
（3）呼和浩特市住宅市场的平均销售量（X3）：平均销售量是呼和浩特市住宅市场的销售总面积和数据的总年数的比，数据来源于呼和浩特房产网和国家统计局官网。
（4）呼和浩特市房地产市场的平均销售价格（Y）：平均销售价格是年度住房销售价格总数和年度住宅销售总面积，数据来源国家统计局。经过反复校对，得到所有变量近十年的统计值，列表如下：
3.3模型的估计
应用SPSS软件对数据进行多元回归分析结果如下：
由此可知：影响系数分别为：Bo=-1.009，B1=0.105，B2=-1.22，B2=0.671，预测模型为Y=-1.009+0.105X1-0.122X2+0.671X3.根据呼和浩特市房地产住宅市场的影响因素的实证模型表明，呼和浩特市住宅市场的平均销售量对呼和浩特市房地产住宅市场的影响最明显，而银行的存贷款利率和呼和浩特市居民的人均收入对呼和浩特市房地产住宅市场的影响相对较弱。
4结论与建议
本篇论文以呼和浩特市房地产市场的房价受各项经济指标影响的变化情况为研究对象，以各项影响因素对呼和浩特市房地产市场价格的影响系数为实证内容，通过对呼和浩特市住宅市场的影响因素进行实证分析，得出结论：对呼和浩特市房地产住宅市场影响最为显著的因素是呼和浩特市住房平均销售量。这一重要结论对呼和浩特市政府进行房地产住宅市场的宏观调控指明了政策方向。同时提出两点建议如下：
首先，随着房地产市场背景环境的不断变化，宏观经济调控要直击呼和浩特市房地产的实际情况，制定出为区域特征而量身定做的房地产市场的长期发展计划，并针对问题提出切实可行且有执行力度的整治政策和措施。
其次，当前呼和浩特市房地产市场的供求结构矛盾非常顯著和突出。要改善房地产市场的供需不协调的现状，必须使政府宏观调控和房地产市场机制共同、协调地发挥最大效用。在房地产市场中，实行商品房和经济适用房共同发展的策略，即如果廉租房没有达到应有的开发比重，应该限制商品房的建设进度。
