试论利用房地产买卖合同虚假备案进行逃债的防范
关键词 房地产合同 虚假备案 逃债 防范
作者简介：毕鸣，江苏路泰律师事务所。
中图分类号：D923.6 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文献标识码：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.272
在司法实践当中，有很多通过转移财产从而逃债的案件。但是在这些案件当中，唯独只有利用房地产买卖合同虚假备案以进行讨债的案件的相关司法救济和防范措施有所缺陷。这一问题无疑激起了身为一名法律界人士的笔者进行深入思考和探究的欲望。故在本文中笔者尝试给出自己的观点，希望能够引起学术界和法律界的注意。一、什么是“虚假备案”
购房者在和个别的开发商签订了《房地产买卖合同》且到相关政府机构进行备案之后。此时购房者已经获得了一个所谓的“准物权”——这个准物权是“工程款优先受偿权”所无法对抗的。从当前法律解释中来看，“工程款优先受偿权”所要保障的利益是一种经营方面的利益，但是这种经营利益是无法先于购房者的生存利益的。因此，目前法律界的一致认识是：尽管购房者未能取得完整的物权，但是他已经受到了等同于所有权的保护[1]。
在了解了这一背景之后，我们再回过头来看看“虚假备案”逃债是如何在现实当中发生的。尽管购房者已经签下了《房地产买卖合同》，且由于购房者此时已经获得了来自等同于物权的法律保障，法院也无法对已经通过了预售备案登记的房产进行查封措施——因为这一措施是不合乎法律规定和规范的。此时，面对在事实上已经变为购房者所有的房产，部分开发商为攫取利益，便采取了一个位于法律空白地带的所谓“捷径”——用虚假备案进行逃债操作[2]。
在这类逃债案件中，涉案开发商是这样操作的：他们首先让自己的亲朋或下属内部员工等关系人或知情人和公司签订伪造的《房地产买卖合同》，然后在当地的房产局进行备案，接着他们就会开始选择目标购房者动手——先解除之前的虚假备案，再重新备一次案。以社会稳定和房地产管理机构的抵触为基准，人民法院一般不会对已经进行过备案的房产再实施查封。这是笔者所亲眼见到的：一些开发商所建的房产因为触犯了法律法规，按照当地政府相关要求必须进行查封，但是这些房产的开发商最后却仅凭相关的房地产购房合同备案，依然在他们旗下的开发商售楼处大摇大摆的标明待售的房产，而同时一些和当地部分开发商有勾结的当地房管局高层工作人员还能够拒绝法院查封房产的要求。这种行为在极短的时间内对开发商违规所建的房产形成了一种保护，并依赖这种保护来对抗每一位债权人，而这种对抗是根本不会影响到开发商对房产进行正常出售的。总而言之，部分开发商旗下的售楼处居然能够通过虚假备案的方式来销售法院本应查封的房产，这种行为无疑是在钻现行法律的漏洞，极大地侵害了人民群众的财产和正当权利[3]。二、房地产买卖合同在法律当中的基础解释和效力
笔者在经过上文的分析之后，明确认为当前我国法律所明确规定的所谓的工程款优先受偿权在这种操作之下就很容易的被置空、被忽略，显然是不妥当，但是该如何解决这一问题呢？个人认为，要想彻底解决这一问题，首先要有效对备案的效力进行确定。
在现行法律当中《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》。前者要求对商品房进行预售的开发商必须按照国家规定将房地产预售合同查到为县级以上政府的房产和土地管理部门以进行登记备案工作，后者则是要求开发商在进行旗下商品房的预售时，必须要和承购人签订相应的合同，接着开发商应该在从签约之日算起的30天内持商品房的预售合同向县级以上政府的房产和地管理部门办理登记及备案手续。尽管从表面看来，针对商品房预售合同有很清晰的约束开发商的规定，但是，从严格意义上来讲，这两条相关规定还只是一个行政管理手段。它们所缺乏的是法律法规所带来的严谨性和强制性。然而，从法律理论角度分析，房地产的预售备案登记是不能具有物权属性的，也不能够和“工程优先权”进行同等对抗。房地产的预售合同，即使经过了政府相关部门的备案，也仍只可反映开发商和购房者之间的债权和债务关系，而购房者在房产这个物质本身是不享有所谓的优先权利的。但反观我国国情来看，当前我国的房地产合同登记制度依然处于完善階段，如果在此阶段就完全按照民法的理论去改变这一实际规定，那么购房者的利益就会受到极大的影响。然而笔者认为，当前的有关预售备案登记的法律属性根本没有在物权方面上的效力，可是当前很多法院或官方房产管理机构却依然将其视为近似于完全的物权来进行保护，这是不符合法律理论的[4]。三、如何对虚假备案进行防范
在经过上文的分析和论述之后，我们发现有一个矛盾：那就是房地产预售备案登记的所谓“准物权”效力会容易被个别利欲熏心的开发商进行利用，从而导致工程款的优先权被置空，尽管这并非当前我国房地产备案制度本身的问题，可是由于房地产购买者受各种主观和客观的条件限制，难以证明备案合同在买卖关系上的真假，这就从客观条件上出现了法律漏洞。可是如果现在就对当前房地产的准物权效力进行否定，那么又将极大地影响购房者的利益，甚至影响社会和谐。故笔者认为，必须有效地提高“准物权”的准入门槛，才能够使其效力得到匹配和束缚。接下来，笔者就从房地产的买卖过程入手，来分析如何对虚假备案进行有效的防范和克制。
房地产买卖过程中最为关键的部分不止包括签订房地产购买合同，还包括对购房款进行支付。而凡是进行虚假的房地产买卖合同备案的。他们往往并不存在真正的付款行为。考虑到这一点，可以在进行预售合同备案的时候让双方都出示相应的付款凭证。进行一次性付款的提供相关银行转账的票据，进行按揭的提供首付的票据以及按揭合同。这样在双方付款的过程当中，无论甲方还是乙方都必须要出具相应的付款证明。这能够在一定程度上加大虚假备案的难度。在当前我国现行的房地产制度下，这些材料是要在办理房产证的时候才需要提供的，可既然要对债权合同进行物权化保护，那么通过所谓的预售备案来对转移权力的功能和效力进行赋予是切合实际的，所以这一方案在进行房地产购买合同的备案时是完全合情合理的[5]。四、结语
当前，我国部分开发商利用房地产买卖合同的虚假备案方式来进行逃债，是一个不容忽视的法律问题，尽管我国法律目前还没有出台相应的法律法规，但是笔者认为，相关的政府部门应当尽可能地将这一问题提上议事日程并有法律界人士对其进行关注和思考，最后给出相应的解决方案，只有这样才能够防范这一游走在法律灰色地带的行为。
参考文献：
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