增值税改革对房地产上市公司的影响分析
李远慧 陈星羽
【摘 要】 文章以2014—2018年中国房地产上市公司为样本，采用面板数据回归方法，从总税负水平、经营业绩、现金流量及投资行为四个方面分析了增值税改革对房地产上市公司产生的影响。实证研究发现：适用增值税后，短期内房地产上市公司的总税负率上升，经营业绩出现一定程度下降;但与此同时，房地产上市公司经营活动现金流量有所改善，固定资产和无形资产投资增多，长期来看有利于房地产行业整体竞争力的提升。文章进一步从管理和经营层面提出房地產上市公司应对增值税改革短期不利影响的建议，为正确认识增值税在房地产上市公司实施产生的经济后果提供了新的经验证据。
【关键词】 增值税改革; 房地产上市公司; 总税负; 现金流量; 投资行为
【中图分类号】 F812.42? 【文献标识码】 A? 【文章编号】 1004-5937（2020）22-0078-05
一、引言
2016年5月1日，增值税正式在房地产业实施。增值税改革初期，房地产行业适用增值税税率为11%。2018年受政府减税降费政策影响，自5月1日起，税率调整为10%。2019年4月1日起，为进一步深化增值税改革，房地产行业适用增值税税率进一步下降至9%。
房地产业作为国民经济重要支柱产业，对税收、就业方面贡献比较大，受国家税收政策影响也较大。在房地产业适用增值税前，学者们多以理论分析及模拟测算为主，通过假定房地产行业的增值税税率，测算出不同税率下企业的税负及财务业绩的变化[ 1-3 ]。有关增值税改革对房地产上市公司影响的经验证据较为缺乏，且多数文献仅关注税改政策对企业税负及经营业绩的影响，而未对税改前后企业现金流量及投资行为的变动予以关注。增值税是价外税，且实行购进扣税法，势必会牵一发而动全身，进而影响企业经营状况甚至投资行为。
基于此，本文以2014—2018年中国房地产上市公司为样本，采用面板数据回归方法，从税负水平、经营业绩、现金流量及投资行为四个方面研究增值税改革对房地产企业的影响。研究发现：适用增值税后，短期内房地产企业的总税负率上升，经营业绩出现一定程度的下降;但企业经营活动现金流量有所改善，固定资产和无形资产投资增多，从长期看有利于行业竞争力的提升。
本文贡献在以下三个方面：首先，对增值税改革对房地产行业上市公司总税负、经营业绩、现金流量以及投资行为可能产生的影响进行了理论分析;其次，为检验增值税在房地产上市公司实施产生的经济后果提供实证支持;最后，对房地产企业应对增值税改革从管理和经营层面提出相关建议。
二、理论分析与研究假设
（一）文献回顾
大多数学者认为全面采用增值税有利于完善增值税抵扣链条，解决我国长期存在的重复征税问题，从而达到降低企业税负甚至提升企业经营业绩的效果。具体来看，增值税全面扩围会给原适用营业税的行业带来“税率提高的增税效应”和“进项抵扣的减税效应”双重影响。进一步理论研究发现：税改后，大部分原适用营业税的行业税负有所下降。其中，房地产行业的流转税税负率理论上应降低0.81%[ 4 ]，交通运输业适用增值税时间较早，税负降低较为明显[ 5-6 ]。此外，针对房地产行业，在增值税税率为11%且进项税额可抵扣比例为100%的假设前提下，房地产行业的整体税负将下降[ 3 ]，净利润及现金流量都将有不同程度的增长[ 2 ]。
但也有学者对此持不同观点，认为很多企业并没有享受到增值税的红利。在改革初期，很多行业的税负都会出现不减反增的现象，长期来看，部分行业仍然会出现税负上升的现象[ 7 ]。对于较早适用增值税的行业而言，如改革后交通运输业上市公司的流转税税负不减反增[ 8 ]，企业绩效无显著变化[ 9 ]，物流企业的税负在短期内也有所提升[ 10 ]。而针对房地产行业，实行增值税后，由于增值税税率相比原营业税税率大幅提升，加之企业在进项税额抵扣方面存在一定难度，会对房地产企业的税负产生消极影响[ 11 ]。
综上所述，以往学者研究尚未达成一致结论，并且关于房地产业适用增值税的效应分析多以理论分析和模拟测算为主，实证研究相对比较缺乏。
（二）理论分析与研究假设
实行增值税后，房地产企业适用的主要税种由营业税转变为增值税，由于两税的税率及计税依据有所不同，房地产企业的税负必然会发生变化。具体而言，税改前，大多数房地产企业适用的主要营业税税率为5%;税改后，房地产企业适用的主要增值税税率为11%（老项目也可采用简易征收，征收率为5%），税率大幅提升。在这种情况下，一旦企业无法取得足够的进项税额，势必会造成流转税税负上升。
在进项税额抵扣方面，房地产企业的主要成本包括土地价款、建安工程费、前期工程费以及市政公共设施费用。其中，前两项成本在总成本中占比较高，约为70%。根据国家税务总局公告〔2016〕18号文件规定，当期销售房地产项目对应的土地价款可在计算销售额时予以扣除。同时，作为房地产上游行业的建筑业适用增值税税率同为11%，即在能够取得增值税专用发票的前提下，房地产企业建安工程费的进项税额也可以抵扣。但在现实情况中，房地产企业进项税额的抵扣存在一定困难。比如，当房地产企业从政府部门获得土地，却因后续无力开发经营而将土地拍卖时，便会出现由于企业无法取得增值税专用发票进而无法抵扣进项税额的情况，且不少房地产企业的零星劳务和购进货物也常因无法取得增值税专用发票而不能充分抵扣税款，这无疑会增加企业的流转税税负[ 12 ]。
房地产业有着开发周期长的特征，其项目开发周期一般2～5年，且初期资金投入大，融资成本高。基于此，为加快资金的回收，房地产企业大多采用预售的销售形式。而税法规定，企业在取得预售收入时即发生纳税义务，需预缴增值税，随后进行纳税申报时再根据实际的销项税额与进项税额之差进行增值税的补缴或留抵。通常情况下，在纳税义务发生时，企业很可能只取得了少量的进项税额，不足以抵扣销项税额的增加。
增值税是价外税，因而房地产企业适用增值税后营业收入及成本费用都需进行价税分离，在收入增长不明显的情况下，二者会减少。同时，城建税、教育费附加与增值税同向变动。而营业利润受营业收入、成本费用和税金及附加的共同影响，其变动方向并不确定，故企业所得税税负的变动方向也无法确定。在流转税提高，所得税可能有增有减的情况下，预计增值税改革短期内会使企业总税负有所提升。本文据此提出假设1。
假设1：增值税改革短期内会提高房地产上市公司的总税负。
基于前文分析，税负的变化将会影响到企业的经营状况。通常情况下，房地产企业的总税负与净利润的变化方向相反，即总税负的提高会使得企业净利润降低，进而对企业的经营业绩水平产生负面效应[ 13 ]。本文据此提出假设2。
假设2：增值税改革短期内会降低房地产上市公司的经营业绩。
对房地产这样的资金密集型行业而言，企业现金流的充足与否十分关键。如前所述，由于房地产行业的开发周期较长，大多数企业会选择以预售的方式出售房屋，且当前政策规定企业收到预收款时仅按3%的预征率预缴增值税。相比过去预售时按5%的税率预缴营业税的情况，如今税费对企业现金流占用减少，预计企业的经营活动现金流量将会有所改善。因此本文提出假设3。
假设3：增值税改革短期内有利于改善房地产上市公司的经营活动现金流量。
适用增值税后，企业购买的固定资产和无形资产可以抵扣进项税额，相关资产的购置成本有所降低，这将有益于企业扩大经營规模，增强投资意愿。同时，受市场调整的影响，越来越多的房地产企业开始逐步扩大自身规模，增强多元化综合开发能力，对固定资产和无形资产的投资需求也有所提升。基于上述分析本文提出假设4。
假设4：增值税改革短期内有利于促进房地产上市公司扩大固定资产和无形资产投资。
三、研究设计
（一）样本选择与数据来源
本文选择2014—2018年中国A股房地产上市公司全体作为研究对象，数据来源为CSMAR和同花顺数据库。为保证数据的有效性，本文进行了如下筛选程序：（1）剔除研究期间ST和*ST的上市公司;（2）剔除相关数据缺失的公司，本次研究需要五年连续完整的财务数据，所以对任一所需数据缺失的公司都予以剔除。最终采集到115家公司连续5年共575个研究样本，所有连续变量均在1%、99%分位进行了缩尾处理。
（二）变量定义
总税负率（ATB）、经营业绩（OP）、现金流量（NCF）、投资行为（INVEST）为本文的被解释变量，变量详细定义见表1。
增值税改革政策（POLICY）为本文的解释变量，在样本企业适用增值税政策所涉及的年度时，POLICY变量取值为1，否则取值为0。
（三）模型与控制变量
为验证假设1—假设4，本文采用如下模型进行检验。根据已有文献，进一步选取企业规模（SIZE）、资产负债率（LEV）、资本密集度（CAPITAL）、营业成本率（OCR）以及流动比率（CR）等指标作为控制变量[ 14-16 ]，详细定义见表1。
四、实证分析
（一）描述性统计
表2列示了所有连续变量的描述性统计结果。值得关注的是，房地产上市公司总税负率（ATB）平均水平为17.55%，符合房地产业税收贡献大、总体税负水平较高的特征;投资行为（INVEST）均值为17.1459，符合房地产业资金需求量大的特征。同时，现金流量（NCF）、投资行为（INVEST）及公司规模（SIZE）的标准差较大，说明不同企业间差距较大。总体来看，所有连续变量统计结果符合预期。
表3进一步描述了各年度总税负率、净利润率、每股经营活动现金净流量以及投资总量均值变化情况。可以看出，总税负率均值在行业适用增值税后总体呈上升趋势;净利润率均值在五年中呈现出较大波动，改革后也呈现出先下降后上升再下降的态势;每股经营活动现金净流量均值改革后总体大幅提升，尽管2017年有所降低，但总体好于改革以前的状况;投资总量均值在改革后大幅提升，且2018年仍保持在较高水平。
（二）相关性分析
进一步相关性分析表明，增值税改革政策变量与每股经营活动现金净流量及投资总量显著正相关;控制变量与各因变量（总税负率、经营业绩、现金流量及投资总量）显著相关。此外，自变量之间相关性系数表明不存在多重共线性。
（三）多元回归分析
表4报告了模型（1）—模型（4）的回归结果。可以看出，适用增值税后，样本房地产企业总税负率比改革前上升3.64个百分点，结果在1%水平上显著。这表明，房地产企业适用增值税后，短期内总税负有一定程度的明显上升。
基于前文的分析，造成这一现象可能的原因有：首先，适用增值税后，房地产业的税率由之前的5%提升到了11%，尽管后来受减税降费政策影响有所下降，但总体产生了“税率提高的增税效应”。其次，由于不少原材料供应商大多为个体、小规模纳税人等，难以开具增值税专用发票，因而部分房地产企业面临进项税额抵扣难的问题。进一步地，由于大多数房地产企业会选择以预售的形式销售房产，取得的收入需缴纳增值税，但建筑成本等却会随着项目开发而不断增加，进项税额抵扣相对滞后，这无疑会增加企业的税负。最后，由于增值税在房地产行业实行的时间相比其他行业较短，若企业财务人员无法及时准确地理解税收政策，那么也很可能造成企业的税负上升。不过，随着我国小规模纳税人自行开具增值税专用发票试点的不断扩围，房地产企业进项抵扣难的问题将有所改善。自2019年4月1日起，房地产企业增值税税率已调整为9%，税改政策对企业税负水平的影响将会有所改善。
进一步分析模型（2）—模型（4）的回归结果，可以看出，增值税改革政策变量与净利润率呈负相关，且在1%水平上显著，说明增值税改革短期内对房地产上市公司的经营状况产生一定程度的负面影响，假设2得到验证。然而，短期内增值税改革政策变量对房地产上市公司每股经营活动现金净流量及投资总量都有着积极的正效应，均在1%水平上显著。究其原因，增值税抵扣效应及当前政策规定，使得税费对房地产企业流动资金占用大幅减少，同时也使得企业固定资产及无形资产的投资成本有所降低，企业投资意愿得以增强，假设3和假设4均得到验证。
为验证上述结论的可靠性，本文进一步执行如下稳健性检验：（1）采用企业前一期、当期及后一期的税费净现金流（即“支付的各项税费-收到的税费返还”）的三年移动平均值除以当期营业收入重新估计企业的总税负率[ 17 ];（2）用营业利润率代替净利润率进行回归;（3）用经营活动现金流量净额代替每股经营活动现金净流量重新进行检验;（4）采用企业年末固定资产和无形资产原值的对数来计量企业的投资情况[ 18 ]。结果如表5所示，结论与前文一致。
五、研究结论与建议
综上，本文从总税负、经营业绩、现金流量和投资行为四个角度对房地产上市公司适用增值税的短期效应进行了综合研究。实证结果表明：适用增值税后，短期内房地产企业的总税负显著提升，经营业绩出现一定程度的下降;但经营活动现金流量有所改善，固定资产和无形资产投资行为显著增强，长期看有利于房地产上市公司进一步提升综合竞争能力。
为使增值税改革的积极效应得以充分发挥，建议房地产企业：（1）加强财务人员培训，使其准确了解房地产行业增值税的特征及相关政策变化，根据企业的实际情况及时调整纳税规划。（2）提高精装修项目的比例，企业开发精装修项目时需要采购空调、供暖设备、厨卫设施等固定资产，因而可以获得增值税专用发票用于抵扣。同时，企业可以通过提前购买、分期付款等手段做好税收筹划，使进项税额的抵扣效果达到最大化。（3）加强增值税发票管理，企业需要及时取得增值税专用发票，尤其应当特别注意那些需要分次抵扣或只能部分抵扣的专用发票。（4）加强供应商管理，房地产企业应当尽可能选择那些资质正规并且能够提供足额增值税专用发票的供应商，充分获取可抵扣的增值税进项税额。
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