房地产企业确认销售收入及会计核算的分析
田明玉
[摘 要] 现阶段随着我国经济的发展和社会的进步，使得在城市当中的人口数量不断地提升。对于我国的房地产行业而言，有着越来越大的推动作用，同时一定程度上推动了我国经济的整体发展。就房地产的发展而言，由于受到各种因素的影响，使得在发展的过程中，容易在会计核算过程中出现问题。文章着重对房地产企业确认销售收入，以及会计核算进行详细的分析。
[关键词] 房地产企业；确认销售；会计核算；销售商品
中图分类号：F275 文献标识码：A
在现阶段的发展过程中，从房地产处于卖方市场的角度上分析，房地产开发商提出更加丰富多样，同时便于客户接受的付款方式，如房款全额交付、预交订购款等，在这样的发展背景下，使得房地产企业的销售有着更大的发展空间，这些方式有利于保障企业的销售收入。
一、研究背景
随着我国经济的高速发展和社会的进步，使得城市当中的房地产产业对国民经济的影响越来越大。但是，当前房地产行业在局部区域出现了投资过热等发展情况，对于房地产企业而言，需要遵守国家政策和政府对房地产市场以及资金方面的要求。虽然房地产行业在发展的过程中，会遇到各种各样的问题，如出现核算方面的问题，但是房地产企业应以遵守国家政策为前提，更加重视会计核算工作，避免商品销售风险，保证企业的销售收入。
二、收入确认问题
对于房地产企业销售商品的收入而言，则需要基于几个不同的条件进行确认。首先，需要保障企业可以将商品所有权，包括存在的主要风险以及报酬，可以全部转移给购货一方。因此，需要企业在这个过程中，没有保留商品的设计所有权以及继续管理权。其次，需要针对性地计量其收入的金额，对于出现的经济利益而言，很大程度上流入企业当中，同时，准确计量发生和即将发生的成本，确保企业的销售收入。
对于新会计制度而言，通过确认销售收入，可以增强会计信息的可靠性、稳定性和合理性，促进房地产企业的发展。同时新会计制度对于相关的工作人员提出了更高的职业性要求，需要工作人员提升业务能力和业务熟悉程度，掌握房地产开发、经营、销售中发生的财务关系，如土地征用的相关政策、房地产建筑材料的采购、资金筹集、商品房的销售、土地使用权转让等所发生的货币资金结算关系等。因为房地产企业的销售与其他类型的商品并不相同，包括制定销售合同、房屋竣工、验收、收款等诸多环节，因此在房地产业务办理中，对财务人员有着更高的要求，财务人员应遵循新收入准则核算编制会计凭证，以便财税机关、主管部门查阅房地产商品帐目。但是很多财务工作人员的政策水平和业务能力不高，在处理业务中，存在主观性和随意性的问题。为了避免房地产企业在经营的过程中，出现销售推迟和提前的问题，防止某些房地产企业随意调节经营业绩，需要分析和研究房地产商品的销售问题，避免房地产企业在经营的过程出现财务风险，更好地保障房地产企业在发展的过程中，确认其特殊商品的销售收入。
三、会计制度的确认原则
房地产企业在销售中需要满足几个不同的确认收入原则。首先在确认的过程中，房地产企业应遵循新收入准则，基于谨慎性的原则充分保障房屋在竣工验收上的严谨性，保障房地产商品有着较高的合格程度。在进行竣工结算时，通过对成本合理的计量，保障客户在房屋竣工后顺利办理房屋移交手续，将房屋及时交付给购房者使用。一般情况下，房地产企业在进行竣工结算时间与合同签订的时间上，需早于交房的实际时间，以此保证房地产企业在交房日可以取得预收房款[1]。
四、商品房销售确认争议性问题
（一）签订预售合同收取
房地产企业与购房者在签订预售合同收取过程中，由于房屋没有建成，房屋的最终面积暂时无法确定，因此房地产企业应增强对商品所有权风险的重视程度，包括其中的报酬，无法转让给其他的购买人员等问题。例如某些购买者虽然已经完成了贷款，但是开发商仍然掌握着房屋的实际管理权，房地产企业对成本方面无法有效计量和确认。
（二）订立正式合同
房地产行业的迅速发展，增强了对城市居民的影响。在商品房销售中，虽然在房地产企业和购房者双方订立了正式的法律合同，但是对于商品所有权而言，面临的主要风险是报酬性问题没有转移，购买收入未得到认可。在我国现阶段的发展过程中，对于商品房的销售采用的是相同的格式合同。因此在面积差异、房屋质量等问题的处理过程中，需要符合相应的建造合同条件。因此房地产企业应依据建造合同当中的确认原则，对销售收入进行确认，更好地避免财务风险。
（三）开发产品已竣工验收
房地产商品竣工经验收合格后，方可交付使用，验收不合格的商品，不得交付使用。在进行财务工作办理的过程中，由于会计人员以及注册会计师会对开发产品进行一定程度的分析，因此就导致在业务办理的过程中，需要有针对性地确认销售收入。因为房地产开发产品不同于其他工商业产品，只有在完成了竣工决算之后，才可以通过相应的计量确认销售收入。因此，就需要在开放项目的注册过程中，通过会计人员计量收入有关的成本，这需要经历较长时间的财务办理流程。
当产品进入竣工验收阶段，就会在一定程度上直接影响经营结果。成本是衡量房地产企业工作的重要指标，因此会计人员在工作的过程中，便需依据房地产行业的法律和之前设定的具体计划，加强房地产企业的财务管理，确认计算决算的金额，同时还需要保障在分析的过程中，能够依據房地产工程项目的实际情况，分析总体成本，计量销售收入[2][3]。
（四）未来发展建议
对于房地产而言，在未来的发展过程中，由于相比较其他类型的产业而言，有着一定的特殊性，一般来说，其确认的主观性会一定程度上高于工商业的水平，使得在对于一般类型的工商契约而言，需要根据不同原则确定销售收入。在未来的发展过程中，可以结合房地产企业的不同发展形式，分析其销售确认风险，进而能够避免在确认收入的过程中，出现不同程度上的会计信息流失。
在现阶段的房地产销售的过程中，首先应管控商品的竣工验收环节，以此保障商品质量的合格性，同时，对竣工产品进行合理的计量。在房屋办理了移交手续之后，转移法律方面权力。在现阶段的发展背景下，由于程序化的发展使得房地产企业降低了管理过程中存在的风险性问题，同时在竣工之后，保障了商品的合格性。因此能够在未来的发展过程中，提升房地产企业的收入分析能力，避免业务办理过程中的风险性问题和不同程度的滞后性的问题。
五、结语
随着房地产行业的迅速发展，一定程度上推动了我国经济的整体发展，对城市居民的影响越来越大。房地产企业需要根据新会计制度对确认销售收入及会计核算进行分析，以此推动我国现阶段的经济和房地产的发展建设。因此在未来的发展建设过程中，需要进一步重视房地产企业管理和标准，更好地保障企业的销售收入。
参考文献：
[1]王乐琪.融汇公司“江山御景”项目土地增值税税务筹划案例研究[D].华东交通大学，2020.
[2]刘哲.新收入准则对房地产企业的影响分析[D].山西大学，2020.
[3]张馨.新收入准则对房地产企业收入确认与成本核算的影响研究[D].山西大学，2020.
