浅析如何加强房地产企业内部控制体系建设

    崔玉晴

    近些年来，我国房地产行业取得较大发展，房地产行业在我国国民经济中也占据十分重要的地位。但是，随着房地产行业的不断发展使得房地产行业的竞争越来越激烈。所以，房地产企业要想在竞争激烈的市场环境中实现健康可持续性的发展目标，就要在内部构建完善且科学的内部控制体系，以有效的防范市场风险。基于此，本文对房地产企业内部控制体系建设过程中所存在的问题进行了浅析，并根据所存在的问题提出了几点加强措施。

    一、房地产行业的发展现状

    我国房地产行业自2007年开始高速繁荣发展，房价出现快速攀升的情况。在2008年房地产市场竞争因金融危机和国家宏观调控政策的作用下进一步得到了规范，房地产行业开始稳步发展。我国房地产行业在历经几次变革后，面临市场重新洗牌的问题。房地产企业于2003年后业务活动逐步向一些二三线城市发展，且房地产企业之间时常发生兼并合作。同时，随着时代和社会的不断发展，房地产企业产品对生态绿化的关注度越来越高;房地产行业的发展与城市的发展越来越紧密，并且通过不断地转型在我国经济发展中的地位越来越高。

    二、房地產企业内部控制建设所存在的问题

    （一）房地产企业缺乏内部控制和风险管理的意识

    房地产行业中普遍存在融资难、资金周转困难的问题，而一些房地产企业为了提高自身的资金回笼率，重视内部各个项目开发建设速度的提升，忽视了自身内部控制的建设。更甚，一些房地产企业内部的管理层将关注重点放在房市所带来的经济效益，没有意识到内部环境建设的重要性，没有将现代企业制度的建设工作落到实处。此外，一些发展时间较短且规模较小的民营房地产企业，没有深入的了事市场行情;既没有内部控制的意识，也没有意识到风险管理的重要性。从而使得房地产企业无法在竞争激烈的市场环境中实现健康可持续性的发展目标。

    （二）内部控制的实施环境条件差

    1.没有操作性较强的规范性文件做支持

    随着我国房产行业的不断发展，我国出台了一系列的法律法规对房价进行了调控。针对房价调控所出台的一系列法律法规，规范了我国房地产市场的竞争，并进一步对市场的秩序进行了整顿。但是，所出台的一些具体条款并没有针对房地产行业发展的特性而制定，并且所出台的法律法规没有全面覆盖房地产行业的发展范围。更甚，一些具体的条款可操作性较低，需要根据房地产行业的发展特点做出进一步的改进和完善。

    2.内部控制的需要因企业主体的素质而得不到满足

    对外部变幻莫测市场的把握以及企业内部具有较高专业素养的专业人员是房地产企业在发展过程中实施内部控制的两个必要条件。但是，目前我国大多数房地产企业的业务范围较广，存在较多的业务交叉地带，并且外部市场的竞争越来越激烈。与此同时，大多数房地产企业内部缺乏既可以掌控外部环境，又可以对内部环境进行优化的相关专业人员。这使得，我国大多数房地产企业的整体运营管理水平较低，整体的素质较低而无法满足内部控制的需要。

    3.企业的管理较为混乱，部门之间缺乏有效的交流合作

    我国大多数房地产企业在发展过程中，根据市场的需要以及自身的发展需要在内部构建了管理制度，明确划分了内部各个部门的职责。但是，在房地产企业实际运营的过程中，内部存在因个人利益或者是部门利益而忽视企业整体利益的现象，部门之间存在各自为政的情况。特别在一些具有较大发展规模的集团企业内，部门与部门之间缺乏有效的沟通交流与合作，在财务管理和人力资源管理中存在很多问题与不足。即使，房地产企业在发展过程中根据自身的发展需要在内部建立了内部控制体系，但是由于内部的管理环境条件差，部门之间缺乏有效的沟通交流与合作，为内部控制的实施带来了一定难度。

    （三）没有构建完善的内部控制体系和业务流程

    一些房地产企业在发展过程中为了应对市场的竞争压力，在内部建立了内部控制体系。但是，房地产企业在构建内部控制体系的过程中，并没有真正理解内部控制的内涵和作用，内部控制的业务流程缺乏完善性和完整性，无法将内部控制的真正作用充分发挥出来。房地产企业在构建内部控制体系时并没有根据自身的实际发展状况以及未来的发展方向和规划而开展，没有对业务流程进行科学合理的整合，更没有重点管理运营过程中的一些重点业务。与此同时，有一些房地产企业在发展过程中为了避免麻烦，将其他企业的一些成功经验直接套用了过来。这使得房地产企业的内部控制体系既没有根据自身的发展特点而构建，也没有对内部的流程和环节进行完善与优化，没有充分发挥出内部控制体系在房地产企业发展过程中的重要作用。

    （四）内部控制的执行力度较低，没有构建科学合理的监督管理机制

    房地产企业在落实内部控制体系时，还要建立相应完善的监督管理机制，要全程监督内控工作的实际情况。既要确保内控制度的科学性，又要约束和管理相关的工作人员，这样才能有效解决和防范运营过程中的成本浪费和虚报利润的问题。但是，目前我国大多数房地产企业在发展过程中并没有在内部建立科学合理的监督管理机制，以及审计部门。并且，大多数房地产企业内部审计部门的审计能力较低，外部环境对审计的干扰较为严重，从而没有将审计部门的监督作用充分有效的发挥出来。此外，企业内部的各个部门之间缺乏沟通交流的平台，部门之间的协调能力较弱，为内部控制体系的执行带来了不利的影响。

    （五）内部没有构建科学且完善的财务风险导向分析、评估体系

    目前，我国大多数房地产企业内部并没有构建完善的风险评估体系以及风险防范机制，大多数房地产企业依然在风险中经营。而房地产企业的运营风险较高，在经济全球化时代中的发展，外部环境和政策环境对房地产企业的发展影响较大。一旦房地产企业在发展过程中，面临资金周转困难的问题，就会引发一定得经济风险，从而会存在一定的破产危机。所以，房地产企业在竞争激烈的市场环境中发展，在内部构建科学合理的风险评估机制，可以有效防范以及预测在采购环节和施工环节中所存在的各种风险，并且科学完善的风险评估机制可以有效降低企业的经营成本，在一定程度上可以提高经济效益。

    三、房地产企业建设内部控制体系的措施

    （一）对内部控制管理的環境进行优化

    房地产企业在构建内部控制体系时，要为内部控制体系的建设和实施奠定良好的环境基础。房地产企业要转变内部职员传统的内部控制理念，为内部控制体系的构建和执行营造良好的氛围，利用现代信息技术在内部构建一个科学合理的信息交流平台，不断提高内部员工管理的科学性，以此促进内部控制制度的顺利建设。

    首先，房地产企业要利用现代信息技术在内部构建一个科学完善的信息系统，在运营过程中提高内部控制理念的宣传力度，要重视内部员工自我评级意识和风险管控意识的提升，要对信息系统中所共享的信息做出及时的反映以及反馈。与此同时，要利用信息系统的优势和特点不断提高内控系统的有效性和科学性，对内控进行全面的梳理，以此及时发现各个节点中所存在的风险。并且，要重点监控一些高危环节，如项目投资环节、技术创新环节等，要对一些高危环节的风险点进行全面的分析和评估。根据风险评估结果制定相应的防范和解决措施，要进一步对内部的工作方法进行优化和改进，以此有效的监控和规避风险，在竞争激烈的市场环境中实现健康可持续性的发展目标。

    其次，房地产企业在发展过程中要对外部市场环境进行深入的分析，对国家政策的动态变化进行全面且充分的了解。在国家调控政策的范围之内，尽可能扩大自身融资的渠道，并要不断提高自身资金管理的水平和质量，以此在运营过程中实现资金链的良性循环。与此同时，房地产企业要重视内部人力资源管理水平的提升，对内部各个岗位的职责进行明确的划分，各个岗位之间要形成良性制衡，通过绩效考核的方式考评内部员工的工作效果，构建完善且科学的岗位责任制，在内部构建一套统一的风险引导机制，要全面监督管理内部控制执行的各个环节，对运营过程中所产生的风险进行有效的防范和控制。

    （二）优化、完善内部控制管理制度

    房地产企业要根据自身实际的运营情况构建内部控制制度，要不断提高内部管理制度的精细化程度。由于房地产企业需要大量的资金支撑自身的正常运营，所以房地产企业重视内部资金的管控，成本控制要在运营的各个环节开展，在内部构建完善的成本核算体系，利用降低成本的方式在运营过程中切实贯彻内部控制制度。并且，要在内部构建与内部控制体系相配套的设施，构建一套内控行为规范和经济责任制以此为内部控制体系的执行奠定良好的基础。此外，要约束和限制各个部门以及员工的具体工作行为，坚决杜绝人为浪费的问题存在。房地产企业优化完善内部控制管理制度具体包括：首先要在运营过程中实施全面预算管理，最大程度上降低财务成本。在内部实施全面预算管理可以提高企业内部资源的有效利用率，并且可以提高房地产企业内部资金的管控力度，实现资金利益的最大化。其次，要针对运营过程中的采购环节和付款环节构建相应的约束机制。房地产企业在全面了解市场的采购价格后，要在内部建立一个采购价格的数据库，要提高对采购发票、收据与合同价格之间核对工作的重视程度，要提高采购环节的透明程度。并且要详细记录每一个原材料出库与入库的情况，并针对原材料的出库和入库建立相应的审批制度，以此有效防范不必要的浪费。最后，要根据销售和收款环节的特点构建相应的约束机制。房地产企业在发展过程中要重视销售环节的市场调研，要在项目的初期阶段对市场的具体情况进行全面且深入的调研和分析，整理和分析每一个对销售环节具有重要影响作用的因素，在成本指导中将分析的结果融入进去，可以对销售成本进行又有效的控制。并且房地产企业要提高自身应收账款管理的质量和水平，对存在的坏账和烂账问题采取有效的解决措施。

    （三）要重视内部员工专业素质的提升

    首先，房地产企业在发展过程中要构建内控管理的企业文化，重视加强内部员工内控管理的观念，对内部员工执行内部控制制度提出严格的要求。其次，房地产企业要不断提高内部员工的专业素质，要重点培训内部财务管理和风险管理的相关人员，要不断提高自身财务管理的水平，以及风险防范的能力。同时，要提高培训结果和内容的评估工作，以此实现企业和员工共进退的人力管理的理念。

    （作者单位：南京鼓楼滨江建设发展集团有限公司）