政府管理与房地产市场宏观调控问题研究
摘? 要? 当前，我国房地产市场巨大，上下游涉及企业众多，房地产相关从业人数庞大。同时，房地产市场又关乎每一个家庭的置业兴家。所以，政府一直关注房地产市场的发展状况，利用宏观调控政策，调控大众对房地产市场发展的预期，一直坚持“房住不炒”原则。本文简要分析了宏观调控房地产市场的两方面困境;房地产市场宏观调控难题成因分析;房地产与国民经济的关联性与宏观调控相协调;政府管理房地产市场宏观调控政策分析。
关键词? ?政府管理? 房地产? 宏观调控
房地产市场发展关系千万百姓和家庭，政府对房地产改革和宏观调控都在不断推进。社会公认的一个房地产问题即，调控房地产市场一方面要有助于经济增长，另一方面让房屋成交价格基本平稳，这样两个基本目标。在客观实际中碰到的矛盾现象是，在强调平稳房屋成交价格过快上涨时，房地产市场就萎缩交易减少，不能有效发挥其促进经济增长的功能，然而在利用其拉动国民经济，提高经济增速时，房地产市场就容易过热，房屋成交价格会快速抬高，这样就基本进入到了一中百姓和政府都不太满意的非良性循环之中。因为在过去政府长时间都用经济增速来评价下级政府的执政情况，使得房地产业的拉动经济的作用与某些地方政府执政考核高度有关。我们国家的土地是国家所有，地方政府对地皮成交价有话语权，所以高地价现象在部分地区时有出现，“土地财政”现象就此出现。总之政府需要从全局的高度对房地产市场进行宏观调控。
一、宏观调控房地市场碰到的两方面困境
1、政府宏观调控房地产市场政策演变
政府强化对房地产市场调控主要原因就是是避免房屋成交价格泡沫化。在过快上涨之后，当时政府就就下发文件提出调控主要目标，实现房地产经济结构基本合理和住房成交价格保持平稳，坚持的原则是房屋是用来居住。在这样的具体政策措施下，房地产货币政策适度从紧，财政政策收缩，包括拉高首付款比例数，落实不同人不同利率的政策，打压投机性操作，使得住房市场扩张控制在合理区间，扭转了房屋成交价格上涨过快的势头。但是政策实施之后，住房销售量大幅萎缩，造成房地产市场不活跃。为了发挥房地产市场推动经济作用，出台一些松绑政策，被抑制的住房市场需求就会反弹，市场活跃，房屋成交价格也随之抬高，再到逐渐过热。为调控房价，政府有会又采取了针对房地产市场的紧缩政策，住房市场再一次萎缩，人们开始观望。
2、房地产市场出现的非良性循环
从以上房地产市场宏观调控政策演变来分析，房地产市场很容易进入了“过快上涨——抑制——观望——收缩——松绑——过快上涨”大幅波动的非良性循环之中。同时这样的循环每循环一轮，房屋成交价格都会拉升到一个新的高高价位，这种“越调控越上涨”的现象，这也使得从表面看房地产助力国民经济持续增长和房屋成交价格稳定成为两个相反的选项，二个选项好像只能实现其中一个。形成一种极端的，非此即彼的情况。其实房地产作为国民经济的重要组成部分，应当既保持其自身的稳步发展，又为经济增长做出应有的贡献。面对当前的房地产业困境值得政府及相关专业人员认真研究分析其问题的成因，并且找到相应的解决方法。
二、房地产市场宏观调控难题成因分析
1、地方政府对房地产宏观调控的影响
部分地方政府过于依靠房地产行业对地方经济推动作用，某些地方的社会资源容易出现过度向该产业偏向的现象，造成市场阶段性过快发展，造成房屋成交价格持续抬高。房地产业作为重要经济产业，房地产产业链较长，牵动上下游行业的较多，容易影响一个地区的经济增长速度。然而各行业的发展都要使宏观经济发展程度的制约，与其他行业相配合，使得国民经济协调发展。房地产市场一个行业过快发展，容易占据相对有限的各项社会经济资源。用长期视角来看，房屋成交价格畸形上涨，对其他行业发展会受到牵制，让国民經济发展不平衡，最终也会打破房地产市场泡沫使得地方经济受损，影响地方发展。
2、房地产相关企业对房地产行业的宏观调控影响
房地产企业作为房地产行业中的直接从业者对住房价格波动起着最主要的责任。房地产行业中主要企业从自身的企业利益出发，推动行业发展，保持企业竞争力，但是部分企业利用房地产成交价格的上升不断推高地价，使得一段时间内“地王”频现，抬高房屋成交价格获取超高的理论。此外，大量国有银行负责房屋贷款，银行自身为了自身发展考虑，对房地产市场投入了大量贷款，一定程度上帮助市场需求提高，传导造成抬高房屋成交价格。
3、房地产金融属性对房地产行业行业的宏观调控。
商品住房资产特性和金融属性决定了购买住房有一定的金融投资属性。在房地产开发早期，发挥房地产金融属性，使其具有一定的保值升值功能可以激活房市，对促进住房销售市场和房屋租赁都有一定积极作用，需要得到肯定。但是也应清醒地看到，在大部分百姓的住房需求为刚性需求的背景下，金融属性过分强调，使得短期内住房供求态势不均衡，人为拉炒作房屋成交价格。使得房屋成交价格上涨更加刺激投机性购房，成交价格快速上升。
4、我国城镇化对房地产市场宏观调控的作用
在现代化建设不断深化，我国城镇化进程不断推进，近时间来我我国的城镇化以及快速涨增，平均每年抬高近1%，这也就意味着我国每年有一千多万人转移到城镇。大量农村人口向城镇转移，大量的劳动力向城市流动为市场提供了就业活力;另一方面也给城市也加大了住房建设等方面。这种城镇化推动力既成为拉动行业发展持久动力，又是住房市场价格不断上涨的主要动因。例如，上海这类的超大型城市，超大型城市人口已达到2000万人，流动人口占了相当大的比重。原本居民的住房刚需需求就很大，土地稀缺。房屋成交价格上涨过快与房地产市场过热并存，城镇化高速推进与城市开发速度无法跟上城市化需要的必然反映。
三、房地产与国民经济的关联性与宏观调控相协调
房地产作为国民经济的一个重要的组成部分，房地产业与国民经济之间存互相助力和相互制约的互动关系。为更好的理解这一互动关系，有必要先分析房地产行业的特性和房地产行业与国民经济的关系，为更好理解房地产宏观调控政策做好准备。
1、房地产行业的特性
房地产业作为重要的国民经济实体产业，有着相当长的上下游，涉及的产业工人多，产业链上下游建有着高度的关联度等特性。房地产行业的增长可以拉动就业、带动居住有关的其他行业的增长。
2、房地产行业与国民经济的关系
房地产行业在运行过程中，必然受到整个宏观经济发展和经济发展程度的限制，房地产行业的发展速度和住房价格的上涨幅度都要与国民经济相匹配。宏观调控的目标就应该是保持两者的良性互动关系，努力维持行业均衡协调发展。房地产均衡发展，就是协调房地产各方使得房地产供给和需求一个阶段基本保持均衡前，尽量避免供给波动过大;房地行业协调发展，就是房地产业与其他相关产业在配合的前提下，适当程度的利用社会经济资源，不断让产业结构导向合理。实际宏观调控操作中，要充分考虑多个政策手段同时运用产生的共振作用。
四、政府管理房地产市场宏观调控政策分析
1、稳定市场预期，鼓励自住用房
长期落实好现有的差别化信贷政策，对自住性购房贷款首付款给予优惠利率;二次购房和多次购房情况执行市场利率;对多次购房者落实税收和物业税合理控制上涨预期。合理住房消费，鼓励人人有房住，但是住房方式可以多样化，加大普通商品住房，形成具有中国特色的节俭型住房消费模式。
2、加大保障性住房房地产市场供给，稳定市场预期举措
第一，坚持面积90平方米以下为主流的普通商品住房建设;第二，加快经济适用房开发力度;第三，坚持以公共租赁房为主满足青年员工和农民工城镇住房需求;第四，努力推动保障性住房，并增加廉租住房供应。供需均衡是房地产行业健康持续发展必要条件的，也是住房价格稳定的基石。
3、充分利用土地价格在房地产宏观调控中的影响
房屋土地就是房屋的建筑用地，和建筑物一起是不可以单独所处的最重要基础部分。房屋土地是房地产项目开发的物质基础和经济基础。正是由于土地拥有关键的社会经济职能，所以要有效发挥其在宏观调控中的作用。比如，发挥物质载体特点发挥其调节住房供应量的作用。再比如，合理运用土地规划作用，调整土地供应变化。还可以通过充分利用土地各種出售方式调控土地使用权出让的速度和数量，对主要房地产企业做好约谈工作，稳定地价预期，为住房屋成交价格格在合理区间波动提供可靠保证。针对当前，拍卖简单的以出价高的人得到，拍卖方式抬高了土地价格，必须要综合考虑投标者方案，以综合评判方式衡量土地出让对象。这些土地出让的调控方式都能有效避免过高地价出现。
五、结束语
房地产市场体量庞大，关系到家家户户安居乐业，关系到国内经济大循环通畅，关系到我国金融市场的稳定发展。政府有必要认真研究房地产市场宏观调控各校举措的作用，有必要分析理清房地产市场所处困境的成因，为房地产市场稳定发挥其国民经济提供保障。
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李子焕? 绿地控股集团房地产事业二部
