写字楼租赁及影响因素研究

    曹敏

    

    

    

    随着我国第三产业的蓬勃发展，写字楼租赁市场有着不断向前的发展趋势，但是供需之间存在不能协同发展的问题。空置率增长是目前租赁市场中存在的突出问题。以厦门写字楼租赁市场为例不难看出写字楼租赁行业正在面临着一轮崭新的挑战，租金价格呈波动增长，同时空置率也呈上涨趋势，净吸纳量相对供应量来说明显不足。本文试图从写字楼租赁的影响因素入手，探求租赁市场的合理化发展方向，以期写字楼的良性运营。

    一、写字楼租赁市场概述

    （一）我国写字楼租赁市场宏观环境

    2019年中国写字楼市场正持续发展演变，经济下行压力仍存，企业扩张能力减弱，导致写字楼需求有所下降，租金亦有所下跌。2019年市场外部环境趋于复杂严峻，主要经济体增长步伐均有所放缓，中美贸易摩擦再度升级，外部需求放缓叠加了国内需求疲弱，中国经济持续存在下行压力。2020年上半年受到新冠疫情影响，经济下行及外围不确定因素直接影响写字楼尤其是甲级写字楼市场活跃度，空置率不断提高。

    （二）我国写字楼租赁市场特点

    1.依托产业体现行业聚集特征

    随着各城市写字楼市场日益成熟，各地政府致力于打造城市行业集聚区的特征定位愈加清晰。以一线城市为例，北京作为中国政治和文化中心的地位不可动摇，廣州着力打造电子商务中心城市，上海则以国际金融、航运及贸易中心为定位，虽然每个城市有各自的定位和特定的产业导向，但主导当地写字楼市场的行业却不尽相同。本文罗列了国内七个中心城市定位及主导各城市甲级写字楼市场行业的前三位。

    2.动态反映了经济发展热点

    中心城市的甲级写字楼主导行业主要为TMT、金融继续占主力，联合办公作为补充。写字楼租赁市场是经济发展的晴雨表，始终面临供过于求、去中心化、城市更新等状况，TMT、传统金融公司仍主导未来3-5年的租赁需求，同时联合办公入驻传统写字楼的需求见长。

    3. 价值波动小且收益较为稳定。

    相比于有价证券、股票等投资方式，写字楼作为不动产价值波动的概率非常低，收益较为稳定，非剧烈的系统性风险一般不会亏损。

    二、厦门写字楼租赁市场

    纵观全市甲级写字楼租赁情况，在写字楼市场低迷的情况下，全市写字楼招商均面临严峻挑战。截止至2019年底，厦门全市甲级写字楼存量已由2018年的89.45万平方米上升至116.7万平方米;租金水平由2018年114.5元/平方米/月下降至108.3㎡元/平方米/月;写字楼净吸纳量从2018年11.6万平方米下降至9.6万平方米。

    岛外地标项目的陆续启用，岛内东西双核格局日渐稳定，跨岛发展拉开序幕。尽管如此，区位及配套因素短期内仍将制约岛外项目的租金表现及对客户的吸引力。根据对软二片区内主要准独角兽企业进行市调显示，大多数有实力的企业受限于人才及区位的因素影响，选址仍侧重于岛内，相当长时间内，岛内写字楼项目的招商形势仍会优于岛外。

    三、影响写字楼租赁的因素

    （一）地理区位

    地理区位的重要性对所有的不动产而言都具有决定性作用，是客户选择写字楼和支付租金的关键因素。厦门市许多甲级写字楼都集中在轮渡、思北板块的传统商务板块，与周边的其他地域相对比，核心商务区域的写字楼的租金和出租率都要相对高出许多。与地理区位紧密结合的客户的选择动机主要体现为商业配套、业态分布、交通等，这些都直接关系客户所关注的商业机会、企业形象、通勤便利，员工归属感等因素。

    （二）整体规划

    整体布局包含建筑布局以及业态布局两个方面。建筑布局体现为设计格局，采光通风、空间适宜、动线合理等等都影响到租户的使用体验。合理的业态布局可以有效的提高写字楼的整体服务水平。近年来修建的甲级写字楼，基本上都是综合的商务生态系统，汇聚餐饮、零售、康体、商务、办公等多功能，这种复合型的商务空间能够有效的、合理的提高写字楼全方位的服务水平，同时还可以充分的为零售店铺吸引客流量。

    （三）硬件设施

    除了门窗石材、幕墙玻璃等主体建筑的硬件水平外，中央空调设备、水电暖通、通信、电梯等设施设备对写字楼的租赁情况正产生越来越大的影响。甲级写字楼开始引入了更多的智能化的设施，绿色节能和较高的舒适度成为客户选择租赁场所的重要指标。

    （四）运营能力

    写字楼运营专注于租户结构优化、服务质量提升，打造商务生态空间、暖心客户活动、投资成长平台，形成小范围的产业聚集，让写字楼整体运行顺畅最终成为长期受益的金融工具。

    在写字楼的使用中注入共享、健康和社交等元素，以填补传统办公在人性化、创新化方面的不足，从而提升已入驻企业的满意度及稳定性。在写字楼的硬件水平趋高趋同的市场下，运营、服务及设施管理在提升产品附加值的同时，在未来将成为存量市场竞争的差异化关键。

    （五）专业认证

    2019年仲量联行《绿色金融与地产白皮书》指出， Leed认证物业可产生至少10%租金溢价。绿色建筑认证与评级为投资者提供了投资“标签”和保证，以区域来看，越趋向国际化的城市，投资者稳定性、市场流动性及未来发展潜力等因素对于绿色优质资产的需求越高。绿色建筑隐藏的商业效益很大一部分体现在提高工作效率和提升使用者的健康水平和舒适度方面，这也是优质企业吸引与维系人才的重要因素之一。

    四、结语

    写字楼的租赁直接反映着城市的经济发展情况，分析与探究影响写字楼的租赁市场的相关因素，可以有利于加强对写字楼的管理和运营，同时还能够最大化的促进写字楼租赁市场价值的实现与提升。

    （作者单位：厦门市特房资产运营有限公司）