论当今我国房地产业的科学发展和正确选择
胡毓娟 管宝龙 张慧玲
[摘 要]美国次级债引发的全球金融危机和经济危机已对我国房地产经济产生了负面影响,为促进我国房地产市场和谐持续发展,应积极探索并实施房价与地价剥离的定价方式,房地产企业也应在市场调整时强化自身建设,加强与房地产相关的金融产品的创新实践,同时加强对保障性住房的建设。
[关键词]房地产业;宏观调控;金融创新;保障性住房
[中图分类号]F293.35
[文献标志码]A
一、我国房地产业和谐发展的政策环境和市场走向
随着全球金融危机和经济衰退的爆发,我国的房地产市场和政策在2008年经历了巨大变化。从紧缩信贷抑制楼市疯狂到默认地方政府连续出台拯救房地产政策、再到积极出台新政减免流通环节税费,政府对于房地产市场的态度在一年内发生了根本性的转变。国家扩大内需的4万亿元财政投入和中央经济工作会议保增长的主题都发出了宏观调控转向的明确信号。2008年10月17日召开的国务院常务会议在安排部署新一年经济工作时,更明确提出要加大保障性住房建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房。这一政策信息清晰地表明国家将在加快住房保障的基础上,支持自住和改善性购房,维护房地产市场的健康稳定发展。
1.政府将房地产健康稳步发展定为宏观调控目标
随着全球金融危机愈演愈烈,我国外贸出口形势日趋严峻,经济增速明显放缓。在“内忧外患”的压力下,扩大内需成为我国经济保增长的优选路径。而扩大内需离不开上下游关联度极强的房地产业。据国家统计局测算,在我国固定资产投资中房地产业所占比例已达1/5,上下游共涉及50多个行业。在出口萎缩、消费不足的背景下,如果房地产业出现剧烈下挫,我国经济迅速下滑的风险将加大。2008年国内外经济形势错综复杂,经济衰退阴影笼罩全球。在这一背景下,楼市调控就不仅仅是房地产一个行业的问题,而应立足整个宏观经济来看待。一方面部分城市房价的过快上涨超过了居民的购买能力,百姓希望房价进一步回落的呼声较高;另一方面房地产市场的持续低迷不利于行业及整个宏观经济的健康发展。如何在两者中寻求平衡,已成为此轮调控政策的关键。
在房地产宏观调控上,政府承担着相互联系的三方面责任:一是房地产行业的宏观调控,主导方向是增加有效供给,防止诱发过高的预期;二是房地产市场的宏观调控,应重视解决房价过快上涨对满足普通市民改善型住房需求造成的负面影响,强化行政手段在市场失灵领域的作用;三是根据公共财力提供的可能性,大力发展廉租房和经济适用房建设,以确保低收入阶层的基本住房需求。房地产市场关乎国计民生,这在很大程度上要求调控只能使市场“软着陆”而不能“硬着陆”。调控政策的制订和实施,必须使市场泡沫在不再扩大的前提下逐步消化,确保市场回归稳定健康状态。短时间内刺破泡沫的“硬着陆”是非理性的。一方面用保障的办法解决中低收入居民的住房需求,另一方面维护房地产市场的稳定,防止房价大起大落,这对各方而言都是一个利好。[1]
2.高投入的保障型住房建设将使“住有所居”落到实处
国家住房和城乡建设部表示,2009—2011年我国要新增加200万套廉租房、400万套经济适用房,并完成200多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程,总投资将达到9 000亿元。在国务院扩大内需促进增长的10项措施中,“加快建设保障性安居工程”列首位。这既有助于解决低收入家庭的安居问题,也将通过投资为拉动经济和增加就业加分。从资金来源看,9 000亿元的投资应该包含了国务院2年内4万亿元的刺激计划中分配给保障住房建设的资金。但从住房与城乡建设部的投资计划看,无论是在时间上还是在规模上,都与此前的常态速度与力度有不少差别,表明该投资计划明显带有强烈的目的性和导向性。这表明,保障性住房将成为今后3年房地产投资的重点,并把解决中低收入家庭的住房问题放在优先位置。
国务院再次明确肯定房地产业是国民经济的重要支柱产业,正是从房地产业的功能角度考虑的。同时,政府也采取了较为得当的措施,即政府投资房地产领域严格限制在廉租房和经济适用房方面,而非商品住房。大量建设廉租房和经济适用房必然会挤压商品住房的市场需求空间,目前的高房价应会逐步下降,过去那种靠“拿地—盖房—暴利”的开发模式将基本结束。取而代之的,是以政府投资为主导的政策住房市场和以房地产企业投资为主的商品房市场双轨并行。如果从产业链的角度衡量,房地产行业投资可以拉动50多个其他行业的发展,其间接创造的价值更大。也正是因为房地产行业的这一特性,我们可以发现,只要国家放开房地产业的发展,宏观经济就会高涨,而经济出现过热的情况,又与房地产发展过猛脱不了干系。打压房地产的后果,是经济增长逐步回落,而下一次的经济启动则又需要房地产行业复苏。无疑,9 000亿元投资如何落实将成为政策实施的关键。从各省市安排的情况看,这9 000亿元是由中央转移支付、地方政府、企业、居民等多方共同筹集资金。中央转移支付主要用于中西部的廉租房建设和国有林业、农垦、矿区的棚户改造。也就是说,建设经济适用房和廉租房更多是需要地方政府的投资,甚至是相关企业集资。这样的投资计划,就需要建设部门总控全局,地方政府提出明确的规划以及落实措施。只有把这些工作做扎实了,9 000亿元的保障住房计划才能切实贯彻下去。[2]
3.鼓励普通商品房消费使房地产业得以持续和谐发展
促进楼市健康发展的政策措施中,包括加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品房消费以及引导房地产开发企业积极应对市场变化、促进商品住房销售等三个方面。我国政府有关进一步鼓励普通商品房消费的若干规定,再次向市场传递出积极的信号,以改善型需求为主的普通商品住房消费将得以进一步释放。为使房地产业走出低谷,我国对二次房贷正式松绑,以城市人均住房面积为线,界定了改善型购房与投资性购房的区别。
此次国家房地产新政推出后,我国二手房交易税费再度降低。新政策规定,对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中,将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。此项房地产新政的推出将使得房地产发展真正进入持续和谐发展的轨道。
二、促使我国房地产市场和谐持续发展的对策建议
1.积极探索并实施房价与地价剥离的定价方式
投资收益均衡理论认为:各个投资领域中的等量资本,由于资本有机构成和周转速度的不同,它们所产生的价值是不等的,但随着时间的推移,低收益率的资金自然要向高收益率投资领域转移,通过部门之间的竞争,最后会形成一般性利润率,从而使利润均衡化为平均利润。根据这一理论,高房价自然也就会随之降下来。但为什么有些地方政府的房管局宣称要打击降价销售的楼盘呢?原因是房屋销售越多、销售房地产价格越高,该价格中的土地成本所占的份额就越大,土地出让价格就越高,地方政府获利就越多。我们还看到有些地方政府宁可让土地流拍,也不愿意降价出让土地。土地成本占房价成本将近一半,如果土地市场不活跃,自然也制约着楼市发展和经济发展。
因此,如何控制地价是一个很重要的问题。但土地的拍卖是地方政府财政收入的一个重要来源。在有限的供给面前,地方政府的动力是推动地价提高。因此,实现房价与地价剥离是实现房价良性发展的关键。
2.房地产企业在市场调整时应强化自身建设
从实践中我们得知:房地产业发展自身的节奏加上全球性金融危机的波及,使得房地产市场此轮的调整虽然没有大的波动,却对国家经济运行的影响意义重大。从中央到地方新近出台的一系列促进房地产市场健康平稳发展的政策看,房地产市场即将面临新一轮的发展机遇,目前是房地产企业强化自身建设的大好时机。[3]
房地产企业强化自身建设的内容有很多,新兴的房地产行业在完成最初的积累之后,不妨转变思路,考虑从“做大做强”转变为“做稳做长”。控制节奏、放慢速度也好,合纵连横抱团提升市场竞争力也好,都是应对市场风险的招数,而当企业的发展越来越依靠能力而不是机会时,思考“凭什么赚钱、凭什么发展”应该成为房地产企业强化自身建设的重要内容。适当地放慢节奏以后,房地产企业有可能将单纯关注项目的工作方式转为审视和加强企业内部的管理,如:规范管理流程,克服粗放型管理的弊病,提高管理效益,降低管理成本;完善员工激励机制,为员工的成长和发展搭建更好的平台;更加地关注客户,研究他们的需求。创新产品类型、提升产品品质也是强化自身的重要一环,房地产行业的品质时代已经来临,好品质带来好品牌。产品品质、管理品质和服务品质,既是抗击市场风险的唯一利器,也是对信赖品质和品牌的客户的最好回报。然而,对于房地产企业而言,强化自身建设的终极目标应该是产品、管理和服务的人性化、标准化和精细化,这是每一个成功开发商应该追求的高境界。
3.加强与房地产相关的金融产品的创新实践
房地产业正在成为由美国次级债引发的金融危机和经济衰退的最大受害者,而要使房地产业尽快复苏,就需要对有助于房地产业持续健康发展的房地产相关的金融产品加强创新与实践。针对当前我国房地产市场的发展状况,政府可推出一项新的面向普通投资人的金融产品,即房产抵押债券。投资人购买这些债券的同时,也获得了一项权利,如果债券发行人违约,不必排队等候冗长的法律清算程序,可以自动获得这项债券所对应的房屋。银行可以先放出贷款,然后打包卖出债券。这个品种使得投资人有可能获得贷款利率的收益,也有可能提前锁定购买房屋的价格。如果未来房价上涨,那么借款人肯定愿意遵守还款义务,如果未来房价下跌,即便借款人违约,债券投资人仍然能够获得借款人的住房。我国有关法律需要有适当改进,允许一套住房的所有权暂时注入一个第三方信托。如果借款人不违约,第三方信托的受益人就在还款期结束之后指向借款人;如果借款人违约,受益人就提前指向贷款人。这样就免除了原有的法律对原住户的唯一住房进行拍卖的限制,并规避了相应的税收义务。另外一种新业务是租金抵按揭。这种投资银行是站在卖房者一边提供服务。市场出现房价大幅度下跌时,投资银行可以用一种新的产品来帮助大家克服观望心态。
对于商铺和办公楼,可以考虑更激进的创新手段,将这些物业出租之后,整体产权转入信托计划,然后公开发售。购买者可以享受到租金的长期回报,也可以通过事先约定的折算比例,将其持有的信托收益权转化为商铺或者写字楼的产权,从而抛售获利。最理想的方式是这些信托产品也能够像封闭式基金一样每天交易,只是比封闭式基金多一个赎回的途径。众所周知,我国现在的房地产市场和资本市场基本上是割裂的,房地产业一般是通过银行或者地下钱庄来融资,只有把房地产市场放到资本市场的大环境中,才能既解放商业银行,也给中国的投资银行带来新机遇。在资本市场中,只要某个产品设计得合理合规,且具有与其风险相应的收益,一定会得到投资人的认可,这样就避免了在房价大幅度下跌的情况下,整个地产行业突然丧失流动性的问题。投资银行解决这个问题的办法并不是重组、包装和上市,而是细分客户的需求。原来我们的买房者面对上百万元的房子只能做一个买或不买的决策,而通过金融创新可以让中产阶级面对大的不确定性而有个缓冲的余地。
4.继续加强对保障性住房的建设
要警惕慢慢跌入美国次贷危机式的陷阱。我国要引以为戒,继续把稳定房地产健康发展的着力点放在保障性住房上,决不能过度鼓励住房投资、投机。保障性住房一举三得:解决低收入群体的住房保障问题,平抑高房价,拉动经济增长。当前,中国内地楼市交易量下滑,个别城市住房价格下降幅度较大,这是事实。而交易量的下降,是买卖双方的事。从买方来说,并不是没有需求,而是房价太高,百姓买不起房;从卖方来说,开发商死扛着不降价。促进商品住房成交量回升,发挥其拉动内需的作用,从需求上做文章可以,但卖方也必须有措施。政府应该督促开发商适应市场趋势,主动按现行市场价格进行销售,通过快速回笼资金,再投入目前大大降低价格的土地一级市场,购买未来可供开发的土地。这样一来,不仅可将降低房价的损失补回来,更可确保房地产企业的持续健康发展。
[参考文献]
[1]鲁启峰.房地产业发展的环境与要素[M].北京:人民出版社,2008: 80.
[2]中国人民银行,中国银行业监督管理委员会.关于加强商业性房地产信贷管理的通知[Z].2007.
[3]郭明.住房保障与住有新居[M].沈阳:辽宁人民出版社,2008:150.
