基于Kriging的储备土地临时利用基准租金研究
罗洋洋+张丹+潘世炳
摘要：储备土地临时利用具有使用年期短、不能建设永久性建筑等特点，储备土地租金难以确定。本文运用ARCGIS克里金插值法，分析东湖新技术开发区土地租赁市场样点变化趋势，确定储备土地临时利用的租金级别，采用样点平均土地租金收入及建立级别内的样点均价与级别作用分值之间的数学关系模型测算储备土地临时利用基准租金。研究不仅探讨了储备土地临时租金级别划分方法，构建完整的储备土地临时利用基准租金应用的修正体系，还从宏观和微观方面对影响基准租金的因素进行了分析，设定了不同状态下的土地用途租金调整幅度，有助于准确把握储备土地临时利用租金价格，盘活城市土地资产，对储备土地的管理具有一定的借鉴意义。
关键词：克里金插值；储备土地；临时利用；租金
0引言
国土资源部、财政部、中国人民银行联合发布的《土地储备管理办法》（国土资发[2007]277号）第21条指出，储备土地在未供应之前可进行临时出租使用。储备土地临时利用，在一定程度上緩解城市土地资源紧张的局面，同时也是防止土地资产流失的有效方式。目前，城市及城市周边的储备土地临时利用主要以出租形式较多，但储备土地在临时利用时具有自身的特点，如使用年期短，不能建设永久性建筑，到期后面临被国家收回的不确定性等特点，导致其在出租时的租金难以确定。在租赁过程中，确定合理的租金标准有利于准确把握储备土地临时利用租金价格，同时也是对储备土地管理进行宏观调控的一种科学方式。
目前，国内学者在储备土地制度方面的研究较多，而真正开展储备土地临时利用租金的研究较少。如，张小峰，针对现阶段政府土地储备制度中的问题分析提出相应解决对策。许旭等从储备土地权属及深圳市储备土地制度发展历史分析了当前储备土地利用现状，找出储备土地占用中存在的问题并提出相应的对策；杨萌萌针对天津市中心城区的土地收储指导价格进行了研究，测算出天津市中心城区土地收储价格平均水平，增量土地平均收储价格为1335元/平方米（89万元/亩），存量土地平均收储价格为11036元/平方米（735.76万元/亩），促进土地资源有效配置和土地储备资金的良性循环；贾志鹏、宋涛对现有储备土地制度体制、机制，目前的土地融资方式及从土地收储模式、机制等都有较多的探讨。
在储备土地临时利用租金研究方面，肖辉等以武汉市为例是当前国内的开展的首次研究，并制定基准租金体系，有效规范了临时性储备土地用地市场。但笔者发现，肖辉等制定的基准租金体系是基于理想的市场交易情况而定，但在租赁的过程中会受到各种不利因素的影响而使得租金水平无法达到理想的状况，因此该研究有一定的局限性。
研究选取东湖新技术开发区的储备土地临时利用为例，通过设定合理的租金调节系数，对租赁过程中，不同宗地的特殊不利因素影响量化，最终形成租金区间，以便在实际租赁过程中保障承租方的利益，同时也是更加科学地对储备土地市场的管理进行宏观调控。
1研究区域概况
武汉东湖新技术开发区作为国家示范园区，近年来发展迅猛，土地房地产市场活跃，自扩大开发区范围后，区内临时l生储备用地数量陡增，为更好地体现国家示范园区在各方面的创新及更好地服务于土地管理工作，针对区内储备用地临时利用的租金标准体系研究将作为近阶段开发区土地管理的重要课题。本研究选取东湖新技术开发区内建设热点区域，即花山镇、豹澥镇、关山街、左岭镇、佛祖岭街等行政区内储备土地为研究对象，范围示意如下：
2研究思路
利用空间插值法对东湖新技术开发区内近两年的储备土地样点出让价格情况进行分析，运用GIS实现对现有样点数据隐含的信息挖掘，将样点内插生成数字地价模型的原理，从武汉市最新基准地价图中提取研究区域内的城镇土地基准地价级别，确定本研究的租金级别。通过收集并测算储备土地临时利用租金，采用基准地价修正法、市场比较法，比较分析储备土地临时利用租金标准级差进行验证的思路。在开展对影响租金价格的因素的实地调查在充分了解市场后，设定租金的区间，其上限为正常市场水平的理想租金水平，下限为受到各种不利因素影响条件下的边际租金，该价格区间给武汉东湖新技术开发区作为选取合理租金的参考范围。
3研究过程
3.1基准租金级别的确定
东湖新技术开发区储备土地临时利用方式主要为驾校、仓储物流、大排档、洗车店、露天堆场等，其主要用途为商业用地。本次结合《武汉市市区土地级别与基准地价更新（2014）》中对商业用地、其他商服用地、文体娱乐用地、商业性仓储物流用地、工业性仓储物流用地划分设定基准租金，用途与基准地价中的商业用地级别进行对接。另外，参考《湖北省基准地价更新规范》通过收集的近三年的土地出让样点资料，对级别进行调整，形成本研究基准租金级别。
（一）空间插值方法
空间插值分析是GIS空间分析，是将离散点的测量数据转换为连续的数据曲面，以便与其它空间现象的分布模式进行比较。其理论假设是空间位置上越靠近的点，越可能具有相似的特征值；而距离越远的点，其特征值相似的可能性越小。不同的方法适用的情况不同，依据本文研究目的及数据特点，选取普通克里金法进行空间插值。普通克里金法主要利用区域内的测量数据和变异函数的结构特点，对区域内的变量进行插值。克里金法考虑了数据的空间白相关性，还假设空间变量的z值具有偏移或结构因素，总体表现为某种趋势。本文选取普通克里金法进行插值。普通克里金插值法（Ordinar v Krig ing，OK）它主要利用区域化变量的原始数据和变异数据的结构特点对未采样点的取值进行线性无偏最优估计。其表达式如下：
（二）储备土地样插值结果
（1）插值过程
通过收集近三年来（2014、2015、2016年）东湖新技术开发区内土地出让样点数据（图4），并将其在图件上标注，采用上述空间插值方法，在ARCGIS中生成以下租金的数字地价模型。从插值图（图5）的颜色分布可以看出，大致呈现四大片区，关山街的光谷区域的租金价格最高，整体由西往东租金水平逐渐呈现变低的趋势，主要是因为研究区域位于武汉市区的东南部，是武汉市中心城区（洪山区）和远城区（江夏区）的交汇带，且近几年东湖新技术开发区成为热点区域，基础设施投资建设火热，临时用地数量增多，房地产市场发展迅速，房价上涨较快，本次调查的该区域的土地价格也相对其他区域较高，与该地区最近的经济发展趋势相吻合；在光谷四路区域租金价格也相对周围的区域较高，主要是因为东湖新技术开发区管委会，部分政府结构外迁的带动作用，带动沿线设施建设，以及部分大型企业的入驻，导致土地价格提高；另外，在佛祖岭南部以及左岭镇大部分区域租金水平仍偏低，但随着武汉市城市的建设趋势及房地产市场的火热发展，势必也有逐渐上涨的趋势。
（2）插值结果检验
通常采用交叉验证法对插值方法的预测结果进行分析。研究过程中，对全部113个样点进行了交叉验证。通常符合以下标准的模型为最优，标准平均值（Mean-Standardized）最接近于0，均方根预测误差（Root_Mean_Square）最小，平均标准误差（Average MeanError）最接近于均方根预测误差（Root_Mean_Square），标准均方根预测误差（Root_Mean_Square Standardized）最接近于1。而本次拟合结果如下，由上图看出，标准
（三）确定基准租金级别
根据上述插值结果，并结合东湖新技术开发区的基准地价分布情况，综合形成本次的基准租金级别，大致将其分为5个级别，结果如图所示。
3.2储备土地临时利用租金测算
（一）租金内涵的确定
依据東湖新技术开发区土地储备中心的要求，本研究基准租金设定估价期日为2016年6月30日；用途设定为商业用地；在正常的市场条件下的商业土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内平整（简称“五通一平”），在平均容积率为0.1条件下，有限年期为2年的租金价格。
（二）相关参数的说明
土地还原率：本次以调查样本数据为基础，采用租售比法及安全利率加风险调整值的算术平均确定。
平均容积率：根据储备土地的涵义，结合储备土地临时利用实际情况，其实际容积率通常较低，因此，研究中设定平均容积率为0.1。
其他相关参数：包括开发程度、使用年限、权益类型等，均根据当前使用的《武汉市市区土地级别与基准地价更新（2014）》来确定。
（三）样点租金数据整理
目前，储备土地临时利用在土地租赁市场中，实际交易的案例不多，因此需要通过对现有的租金样点进行合理估算，最终获取范围内的租金。依据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》及东湖新技术开发区储备土地的特点，本次调查收集到租金样点80个。运用卡方检验法，以土地级别为单位，进行抽样样本的总体检验，由于样点土地的租金收入是分布是非正态的，所以用方差法采用1倍方差进行检验。通过检验，样本数据中，无效样点6个，有效样点为74个。
3.3租金结果计算与验证
（一）计算方法
储备土地临时利用基准租金的确定方法主要参照《湖北省城镇基准地价更新技术规范》（试行）：a取某一用途某—级别样点土地租金收入的算术平均值；b.通过建立样点土地租金收入和租金标准级别数学模型；c.建立样点土地租金收入和网格单元总分值（基准地价网格单元分值）的数学模型。本研究采用方法a和方法c来综合确定。
（二）初步确定
a.样点租金价格平均值法：即测算74个有效样点中每个级别每个样点的租金收入，将其算术平均值作为相应级别的储备土地临时利用基准租金。
b.数学建模法：利用网格单元作用分与网格土地租金收入建立指数模型。
c.测算结果见表：
（2）验证分析
按照本次储备土地临时利用租金收入内涵，对武汉市市区的基准地价进行修正后得到的地价作图储备土地临时利用租金收入的理论值。将理论值与通过样点分析处理得出的储备土地租金收入进行比较，发现两者存在一定的差异，即理论值略低于实际值。其主要原因是，2014年武汉市市区基准地价的成果低于市场价格，而本次储备土地临时利用租金收入成果是在市场实际交易样点的资料计算得出更加贴近市场实际，租金收入略高于理论测算值是合理的。（3）储备土地临时利用租金收入的级差比较分析
（三）储备土地临时利用租金结果分析与验证
根据2014年武汉市市区基准地价水平，结合各个区片的价格将区片价合并处理后，形成东湖新技术开发区的2014年基准地价，结果如下表：
（1）基准地价修正法验证
将基准地价修正到储备土地临时利用基准租金内涵得到的价格与租金标准价格进行比较。由于两者内涵存在一定的差异（见表），需要将二者修正到同一内涵，修正因素有：年期修正、估价期日修正、开发程度修正等（详见《武汉市市区土地级别与基准地价更新（2014）》修正体系）
经过修正，将基准地价修正到储备土地临时利用相同的内涵条件下的土地价格，结果如表：
各级储备土地临时利用租金收入的价格水平反映了土地级别与土地租金收入相关关系，应该客观反映城市中心到城市边缘的土地租金收入等级落差。土地级别价格关系曲线的特征一般与评估区域的城镇化水平相关，在城市化建设比较成熟，发展比较均匀的城市，由于各个级别质检的差别不一定十分明显，级别和价格关系趋于线性关系，反之，呈现指数关系，东湖新技术开发区储备土地临时利用租金收入则呈现后者，再次说明各类用地级差合理。土地租金收入的级差关系如下图所示：
4结果与应用探讨
4.1储备土地临时利用基准租金修正体系
参考《湖北省城镇基准地价更新技术规范》（试行），储备土地临时利用租金收入修正体系是指利用替代原理，建立储备土地临时利用租金收入、宗地租金收入及其影响因素之间的关系，编制出储备土地临时利用租金收入在不同因素条件下修正为宗地租金收入的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速高效、及时评估出理想土地市场宗地的租金收入。本次根据储备土地临时利用的特点征询专家意见后，参考《武汉市2014年城镇土地级别与基准地价修正体系》中宗地面积修正表，将储备土地基准租金修正分为区域修正和个别修正，确定相关系数。见表7。
由此，确定储备土地临时利用的租金标准结果如下：
4.2成果应用
储备土地的临时利用中，受到较多因素的影响，以上基准租金的确定只是考虑理想租赁市场交易情况下的价格，在实际租赁过程中会受到各种不利因素的影响而使租金水平无法达到理想的状况，如果能对租金标准进行一定范围的控制，可以保证土地租赁市场正常运行，同时也能降低土地资产流失的风险，由此可见，在理想状态下的土地市场运行下设定合理的储备土地租金标准是十分有必要的。结合前述分析，储备土地租金标准区间主要受以下几个方面影响：
（一）宏观因素影响
（1）税收影响
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令2008年第540号）和《国家税务总局关于印发的通知》（国税发[1993]149号）规定：租赁业是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务，故将场地出租应按照服务业一租赁业依5%的税率缴纳营业税，而由于临时用地的特殊性，故有在出租时直接在租金中直接扣减的情况，故税收政策的影响幅度下限为5%。
（2）金融政策
中国人民银行分别于2014年11月22日和2015年3月1日调整了存贷款基准利率，这在一定程度上降低了储备土地的成本及风险，相应储备土地的租金可以适度调低，故本次考虑中国人民银行的降息幅度，取金融政策的影响下限为5%。
（3）市场供需
根据武汉市储备土地现状，东湖新技术开发区内有较多的储备用地，由于临时使用期较短，通常不超过2年，对于承租方来说存在较大的不确定性，故需求力度不大，结合市场调查的情况，供需状况的影响幅度下限取10%。
（4）其他影响
根据武汉市公路运输管理处文件（武公运管字[2014]8号）规定，将逐步“关闭三环以内及面积在10000平米以内教练场”，而根据纳入评估的土地目前的实际用途，部分仍为驾校教练场，承租方租用时将会受到该文件规定的影响，结合目前驾校的经营情况，其它影响幅度下限取10%。
（二）微观因素影响
（1）宗地基础配套情况
在实际中，宗地的原基础配套情况较差，存在场地不平整，缺少通上水、通下水、通电、通讯等必要的基础配套，需要承租人自行解决的情况，考虑到承租人的投入需要占用资金成本，且成本回收期不足，故本次取宗地基础配套情况修正幅度下限为-10%。
（2）前期租赁状况影响
在租賃前，待估宗地的承租人类型较多，且单宗地的承租人通常会改变，且在武汉市公路运输管理处文件（武公运管字[2014]8号）的规定影响下，前期作为驾校训练场的宗地，后期的承租人不一定继续作为驾校使用，在利用上存在一定的困难，故前期租赁状况影响修正幅度下限取5%。
（3）租赁期影响
按照相关文件，纳入评估范围宗地的租赁期基本上都是一年，而且租赁合同一年一签，合同约定若宗地需要供地或者开发，则随时要退租。由于出租期较短，且土地的承租人缺乏租赁期的保障，故取租赁期影响幅度下限为一5%。
（4）其他影响
由于纳入此次评估范围的宗地地上基本无建筑物或者存在待拆除的危旧建筑物，在利用上以露天使用或者搭建临时构筑物、建筑物进行使用等情况为主，露天使用存在受天气影响，而搭建临时构筑物、建筑物需要与委托方及城市管理部门进行沟通协调等手续，对承租方对宗地的使用有一定影响，故其它影响修正幅度下限取10%。
综合以上情况可调整幅度如下：
本研究通过AreGis中地统计学克里金插值的方法科学地确定储备土地的基准租金级别，使得租金级别更加客观和贴合实际给基准租金测算提供有力基础。研究在测算出各个级别上的对应内涵租金标准后，结合实际，从宏观和微观分析影响租金的因素，提出对储备土地租金标准的区间设定讨论。
随着市场经济体制的建立，充分利用储备土地，是盘活城市土地资产的有效方式，利用储备土地基准租金体系可以依据不同临时用地用途，如商业、工业等诸多方面的土地价格，可以有利于保护租赁人、承租人的合法权益，调节国家、个人之间的利益分配关系，保证这些经济活动的健康有序进行。特别是目前城市基础设施建设力度加大，储备土地临时利用潜力加大，关键的指标就是价格。通过科学合理的租赁价格可以促进城市资产的盘活，减少土地资产的流失。
