我国房产税影响房价及收入分配的实证分析
梁美健 马亚琨
【摘 要】 作为未来房地产税体系的重要组成部分，房产税及其实施效果备受关注。文章从实证的角度，就我国现行房产税，从影响房屋交易价格和收入分配两个方面进行了检验。通过选取30个省份13年的面板数据构建模型，利用经验数据对我国房产税实施效果进行实证分析。结果表明房产税税收对房价具有显著的抑制作用，而房产税的征收对收入分配具有正向调节效应，有利于缩小贫富差距，提升社会公平性。文章在实证分析的基础上提出完善我国未来实施房地产税的建议，以利于贯彻政府工作报告中提出的稳步推进房地产税的立法工作。
【关键词】 房产税; 房价; 收入分配
近年来，为了控制房地产价格持续上升的不良态势、整顿房地产市场的秩序，我国政府出台了一系列措施。其中，人们期望房地产税发挥调节房价的作用。2019年3月，李克强总理在国务院政府工作报告中指出：健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。可见，房地产税对于国计民生的作用不容小觑。相对于目前征收的房产税，“房地产税”是一个更为广泛的概念，未来的房地产税将会把房产税、土地增值税等综合在一个税种中。如今，随着房地产税立法的呼声高涨，无疑也使目前征收的房产税备受瞩目，除调节房价被寄予厚望外，能否通过房产税调节贫富差距也被广泛关注。因此，深入研究房产税的征税效果对未来有效实施房地产税具有重要意义。本文将采用实证分析的方法对我国目前房产税对房价与收入分配的影响效应进行评估，以期为未来完善房地产税提供参考。
目前，我国现行房产税主要面向经营性用房征收，除上海、重庆两个试点外，居民住宅并不属于房产税的征税范围。而我国存在大量存量房，其中大部分是居民住宅。2011年，国家在进行房产税试点时，对部分存量房产征收房产税，以房产交易价格和评估价值作为每年的计税依据。同时对房产税征税用途明确为用于保障性住房建设、公租房等方面的支出，但由于试点税基窄、涉及人群较少等问题，沪渝的房产税对地方政府财政税收贡献不大[1]。上海主要面向增量房产，而重庆的征税目标是独栋别墅、高档住房等。
在税率上，上海实行固定税率，一般按照0.6%征收;重庆实行累进税率，依据房屋交易单价，有0.5%、1%和1.2%三档税率。2011年试点之初，上海、重庆房产税税收占比2.32%、2.37%，而2017年税收占比分别为3.47%、4.40%，由此可见，房产税的征收对于财政收入的贡献显著提高。
当前，我国房地产资源存在配置不合理的问题，资本拥有者运用财富投资房产赚取高额利润，一定程度上助长了房价;而收入较低者则需要背负高额的贷款来获取房产，刚性需求很难得到满足。长此以往，贫富差距将不断加大，不利于社会稳定和长治久安，急需房产税的改革来解决我国房地产资源分配不均的问题[2]。可见，房产税的征收，在明确目的和用途的基础上，税基、税率和优惠政策是筹集财政收入和调节收入分配差距的重要因素。
一、文献综述
国内研究成果对房产税影响房屋交易价格的效应（简称价格效应）和收入分配效应的观点并未达成一致。从房产税的收入分配效应方面，贾学智[3]认为房产税的征收可以降低市场需求，提高投资成本，扩大政府财政收入，并产生收入分配效应，即房产税的征收会对居民收入分配公平产生正向效应。刘甲炎等[4]首次利用合成控制法实证研究了房产税的价格效应，发现对于不同类型的房屋效果截然相反，房产税的征收对大面积住房产生挤出效应，催生了小面积住房的高房价现象，这一结果产生了巨大的福利效应，反而加重了低收入群体的负担。从房产税的价格效应方面，王家庭等[5]基于35个大中城市面板数据，利用倍差法（DID）实证研究了房产税的价格效应，结果表明我国房产税试点不存在显著的政策预期效应，具体表现在房产税对房价有抑制作用，但对高档住宅作用不显著。胡资骏[6]利用SVAR模型，通过对比分析美国和重庆房产税效果，发现重庆房产税对价格的影响“先正后负”，且效果与美国房产税相比十分不显著。李永刚[7]利用数理模型研究了房产税征收的经济效应，发现房产税的征收可以有效抑制房价，同时带来税收收入的增加和社会福利的增进。
国内学者对于房产税能否调节房价、调节收入分配及调节效果意见不一。由于众多学者选取的城市样本不一，城市间发展差距较大，难以通过部分城市得出总体性的结论，因此，本文将以全国大部分省份为例，从实证方面检验房产税的价格效应和收入分配效应。
二、我国实施房产税影响房价和收入分配的实证分析
（一）房产税的征收对房价的影响
1.数据来源及变量设置。本文利用30个省份（西藏除外，其财政收入主要来自转移支付）数据实证分析房产税的价格效应，数据来源主要有国家统计局和各省统计局公布的统计数据。本文使用的统计分析软件是Stata14.0。由于本文选取的是30个省份13年的面板数据，理论上应该有390个样本，但由于数据的可得性，部分省份个别年份房价数据缺失，使用缺失年份前一年份的數据近似代替，这样就得到了390个样本的平衡面板。
本文的研究对象是房产税的征收对我国房价的影响，在本文简称价格效应。因此我们用各省房屋均价作为被解释变量，房产税税收作为解释变量。由于人均GDP反映了该地区的经济发展状况，与房价具有很强的相关性;人口密度直接影响房地产的供需状况，进而影响房价;近年来，随着产业结构的不断升级，第三产业比重显著增加，一定程度上拉动了当地经济的发展，对房价可能产生影响。故模型中引入人均GDP、人口密度、第三产业占比作为控制变量。同时，考虑变量内生性以及上一期房价可能会对下一期房价产生影响，所以采用动态面板数据模型，引入滞后一期房价作为控制变量。考虑现实中有些地区采取限购政策，所以将限购政策作为虚拟变量引入计量模型中。为了在一定程度上消除变量存在的异方差，使变量更具统计学意义，将房价、房产税税收和人均GDP做取对数处理。有关变量定义如表1所示。
2.描述性统计分析。从表2数据的统计结果来看，各个省份之间变量的标准差较大，充分体现了我国经济发展的不平衡性，利用省级面板数据进行实证研究可以充分体现我国各省之间经济状况的异质性。其中，房价的标准差显著，说明我国房屋价格具有很强的区域性，进一步说明了利用省级面板数据研究价格效应的合理性。
3.模型回归及稳健性检验。本文运用GMM两阶段面板回归实证分析了房产税的价格效应，同时引入滞后一期房价作为粘性，分析前一年房价对当年房价的影响。GMM两阶段模型的运用能在一定程度上缓解解释变量和被解释变量间内生性的问题。故模型拟合如式1所示：
根据表3面板数据的回归结果，除滞后一期房价外，模型引入的解释变量和控制变量在99%的置信水平上均通过检验，因此可以说模型中的因素对房价的作用均显著。其中，人均GDP、人口密度、第三产业占比对房价具有正效应。从经济学意义上来说，人均GDP的提高一定程度上提升了人们的购买力，第三产业占比的提升优化了产业结构，人口密度的增加扩大了人们的住房需求，这些因素的变化都在一定程度上促进了房价的上涨;而限购政策和房产税税收对房价具有负效应，房屋限购政策从根本上阻断了投资者的“炒房行为”，抑制了房价过高过热，房产税税收的增加使人们购买或持有房屋的成本增加，对房价具有显著的抑制作用。因此，房产税的征收具有显著的价格效应。因此，国家应该利用房产税的征收，尤其是存量环节的推广和限购政策的出台对房价进行宏观调控。
本文通过Sargon检验和Arellano-Bond检验对模型进行分析，排除模型存在过度约束及误差项序列相关问题，检验结果P值显示通过GMM两阶段模型对该面板数据进行回归是合理的。
（二）房产税的收入分配效应分析
税收具有缩小贫富差距的作用，本文利用有关数据实证检验了我国房产税的收入分配效应。
1.收入分配衡量指标。基尼系数也叫洛伦兹系数，是20世纪初由意大利统计学家基尼根据洛伦兹曲线提出的，是目前学术界广为认可的衡量收入分配的指标，但省级基尼系数很难获取，基尼系数的大小由洛伦兹曲线确定，因此，根据洛伦兹曲线原理构造了一个“省级收入分配不平等指数（gini）”。其横坐标是相对人口累计百分比，纵坐标是收入累计百分比，如果收入是绝对均等的，即每1%的人口掌握了1%的收入，则累计收入曲线就是图中的对角线，也就是绝对平等线。但是在现实生活中不存在这样的理想状态，绝大多数情况下都会以曲线的形式存在。设实际收入分配曲线和收入分配绝对平等曲线之间的面积为A，实际收入分配曲线左下方的面积为B，并以A除以（A+B）的商表示不平等程度，如图1所示。
将每个省份下属的各个市的人均可支配收入按照由小到大的顺序排列，根据洛伦兹曲线原理构造了一个“省级收入分配不平等指数（gini）”，该值越小，则收入分配水平越接近理想状态。
2.数据及变量设置。本文采用2005—2017年房产税税收省级面板数据（数据来源：国家统计局、各省市统计局）进行实证分析。“省级收入分配不平等指数（gini）”作为被解释变量，解释变量为房产税税收（tax），同时引入城镇化水平、GDP增长率、城镇化水平、人均GDP、对外开放度、财政收入比率、资本形成率作为控制变量。为了方便对数据进行回归，使模型符合经济学意义，对房产税税收和人均GDP取自然对数。变量设置如表4所示。
3.面板数据回归。
（1）单位根检验
为了使回归结果有效，避免伪回归的现象，在进行面板数据回归之前，首先对数据进行平稳性检验，本文采用单位根检验对数据进行平稳性检验。检验单位根的方法是Levin-Lin-Chu test和Im-Pesaran-Shin test，检验结果如表5所示。
通过表5可知，在99%的显著水平上拒绝原假设，即面板数据平稳，可以进行面板数据回归。
（2）模型设计及回归
根据理论上影响收入分配的因素，将上述变量引入计量模型中，构建计量模型如式2所示：
通过单位根检验验证了数据的平稳性后，通过豪斯曼檢验得到，随机效应模型拟合效果更好。为了使实证结果更为可靠，同时为了检验结果的稳健性，本文采用随机效应模型、混合回归和极大似然估计三种模型检验房产税对收入分配的影响。模型检验结果如表6所示。
由回归结果及显著性水平可知，模型拟合结果良好，房产税的征收对收入分配具有正向调节效应，即房产税的征收有利于缩小贫富差距，提升社会公平性。因此，进一步推进房产税的征收，尤其是存量环节的征收，对于构建社会主义和谐社会具有重要意义。
三、当前我国房产税存在的问题
（一）征税范围覆盖面比较小
从征税对象上看，根据现行房产税暂行条例规定，房产税征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区。广大农村的经营性住房及村办企业并不纳入征税范围，且个人出租的房屋由于管理成本问题，也很难被划入征管范围。由国家建设的公益性公共设施如学校、公园等也被列入免税范围。从征税环节上看，我国现行房产税是在流转环节征收，存量环节的房产税还没得到大范围推广;目前只有上海的增量房和重庆的部分高档住房在存量环节征收房产税。因此，房产税征税范围覆盖面比较小也在一定程度上削弱了房产税的征税效果。
（二）税基科学性需要重新考量
房产税有从价征收和从租征收两种方式，对应的课税基础分别是房地产余值和租金。从价征收中，房产税按照房屋余值的1.2%作为计税基础。但房屋的价格近年来涨幅变动较大，以“取得成本”作为税基早已失实，但适时评估更新房屋市值又大大增加了征税成本，实际操作中很难平衡[8]。
（三）法律法规制度还不十分健全
我国目前涉及到房产税税收制度多是暂行条例，如《中华人民共和国房产税暂行条例》《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等，专属于房地产税的法律制度缺失，导致政府与纳税人之间的权利义务关系缺乏严谨的法律界定，税权划分不是十分清晰，在实际征税过程中税权界定上存在一些困难，征税工作开展难度大大增加。
（四）税收实际承担者负担加大
在一定程度上说，房产税会明显加重税收承担者的负担。我国土地实行公有制，房地产开发商通过缴纳土地出让金为代价获取土地的使用权，而出让金最终通过出售房地产转嫁到消费者身上，消费者不仅要承担一定份额的土地出让金，还要承担房产税，因此，房产税的征收会使承担者的负担有一定程度的增大。根据量能课税原则，应该结合房地产的开发、交易、保有环节的成本有机融合，更好地实现房产税的长效机制[1]。
四、针对实证结果的房地产税改革建议
实证研究发现房产税对于房价存在明显的抑制作用，而且具有缩小贫富差距的作用。而我国当前正在加快房地产税的立法工作，作为包含房产税的房地产税，应充分借鉴现行房产税的积极作用，为进一步完善我国房地产税税收政策提供参考。
（一）扩大征税覆盖面
通过实证结果可知，房产税对于抑制房价具有显著作用。但由于征税成本和制度缺失等问题，目前现行房产税的征收效果并不十分理想。从征税范围来看，我国目前房产税的征税对象主要是城镇经营性用房，而在我国现存的大量存量房中，居住用房的比重很大，如果将这一部分纳入未来房地产税的征税范围，将对财政收入贡献显著。因此应进一步通过房地产税的加快立法和实施，扩大房地产税征税范围的覆盖面，以期达到宏观调控房价和扩大社会公平的效果。此外，房地产税担负着支撑地方财政收入的期望，随着营业税退出历史舞台，地方税收收入存在缺失，房地产税的征收将服务于地方税收主体的重建，从而更好地完善公共服务建设。
将征税范围推向保有环节是我国房地产税进一步改革的重点。保有环节征收的房地产税是典型的受益税，将具有宽税基、来源稳定、可持续等特点，不同于以往偏重交易环节征收的房产税，改革后的房地产税覆盖面更广，意味着政府财政收入更加丰富，更有利于完善社会建设、扩大社会公平。
（二）对税基评估实行动态监管
加大征税力度，一味地提高税率不是长久之计，从税基入手才能事半功倍。目前，我国学者普遍认同的是以房地产评估价值作为计税基础。由于近年来房地产价格上涨迅速，且价值量大，宜每年或者定期进行税基评估，随市场变化合理评估房地产价值，以完整反映房地产价值信息。由于大数据技术的广泛推进，全国住房信息联网计划正在逐步推进完善，建立有效的住房信息系统可以有效减少信息的不对称性，更好地推进房地产税的实施。因此，建立合理的房地产价值评估方法体系，构建一套科学的房地产税基评估标准，是房地产税实施的必要条件。
首先，完善房地产的统计制度，将全国信息统一归纳，及时收集和更新相关信息，实现平台信息共享。其次，建立房地产税基评估的监测机制，定期评估房地产价值，提高房地产价值信息的透明度，确保其客观性和及时性。最后，建立一套房地产价格的可比指标，使不同区域、不同档次的房地产可以有效类比，为纳税提供依据的同时也让纳税人对于自己的纳税情况更加了解[9]。
（三）要保证差别征收政策的实施
由于房产对人们的意义有很大差别，对社会的影响也不尽相同，“一刀切”的征税方式可能会产生累退性，对社会收入分配产生负效应，因此，应采取差别征收的方式。对于生活必需房产按照适当的税率进行单独征收，而对于投资性房产等存在严重空置问题的房产可以适当提高税率征收。一方面，保有环节存量房产的不同持有成本抑制了投资者的炒房热情，有效降低房屋的空置率;另一方面，房地产税的差别征收，对于优化资源配置，调节收入分配，促进社会公平具有重要意义。因此，对房地产税实行差别征收政策，可以充分发挥税收对房地产市场秩序的调节作用。
而对于一线城市等租房需求较高的城市，许多房主倾向于将非经营性商品房出租来赚取收益，适当地提高这一群体的税率，可能会产生意外的效果。当持有存量房产成本有所提升，房主往往倾向于将税负压力转移到租户身上，生活成本的提高往往迫使一部分人流向生活压力小的城市，无形之中推动了人才流动，进一步缩小地区间的发展差距，促进全国各地区经济的平衡发展[10]。
（四）进一步完善豁免条款
在大力推进房地产税的同时，要兼顾特殊群体的纳税负担，通过一系列合理有效的减免措施，充分发挥房地产税扩大社会公平的作用，并可以利用房地产税的豁免政策达到人才引进的目的。财政部财政科学研究所原所长贾康指出，房地产税是保有环节的税，类似于英国的市政税。英国政府以提供各项公共服务为征税目的，向房屋实际使用人征收房产税。英国政府以房屋的评估价值为课税基础，将房屋划分为若干层次，实行累进税率和定额税率相结合的方式征税。市政税对于房屋使用人进行严格划分，对于未成年人、全日制学生、残疾人等具有不同程度的减免。因此，我国在推行房地产税的过程中也应该吸取英国市政税的经验，本着“以人为本”的发展理念，将特殊群体纳入税收减免的队伍。在各大城市以优惠的落户积分政策吸引人才的背景下，房地产税可以通过为高学历人才开通“绿色通道”，从而达到人才引进的效果，同时也在一定程度上达到部分城市房地产“去库存”的目的。
（五）推进房地产税立法
党的十八届三中全会提出“加快房地产税立法，并适时推进改革”，吹响了房地产税立法的前奏，但是时至今日，房地产税相关法律仍悬而未决[11]。国家财政需要以及房地产市场的调控都对房地产税改革提出了迫切要求，基于税收法定原则，我国税收体系建立健全刻不容缓。因此，我国要尽快利用法律的权威为房地产税正名，由人大投票通过，来保证其权威性。我国作为以民主集中制为原则的社会主义国家，其税制应该由公正的程序通过立法，而不应该仍是由暂行条例来作为长期的章程[2]。2018年全国两会期间，房地产税被多次提及，由全国人大常委会预算工作委员会和财政部组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题论证、内容征求意见等方面的工作，房地产税的制定众望所归。有法可依、有法必依，依法治国的理念应该深入贯彻落实在我国税法征收环节中，有完善、科学的法律体系做支撑，房地产税的征收工作才能更好地开展。
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